“17萬元，在北京買處獨棟農家院，這樣的故事，究竟是漏兒還是個雷？”

　　2013年底北京清理小產權房的行動，曾令這個違規的“怪物”歸入沉寂。然而，兩年后小產權房再度活躍。這一次，升級2.0版的小產權房又卷土重來，打著養生旗號的農家院集中成為新賣點。不過，專家提示，經過包裝、升級的小產權房不受法律保護，無論從產權、現實使用或未來出路上，都存在著極大的風險。

　　暗訪

　　16.8萬元買個家庭農場

　　東六環外，馬駒橋鎮大杜社村村口，周日的下午，一片人聲鼎沸。這是村子里擺集市的日子，大人、小孩、女人和老人，全都從家里走到村口，挑點東西或湊湊熱鬧。

　　逛集市的人群中，有幾個人穿得講究、眼光挑剔，本村人一看便知，這是從隔壁小松垡村過來的“農戶”。不過，“農戶”只是一種別稱，種菜可不是他們的營生，更準確地說，他們是一群住在嘉禾農業園區內、到郊區來度度假、種種菜、養養生的城里人。

　　嘉禾農業園區，是緊鄰小松垡村中正在出售的農家院，石子路鋪就的路面低洼不平，一副新建不久的模樣。在廣告語中，開發者自譽為“家庭農場，16.8萬元/套起，獨門獨院，環境優雅，配套完善，是休閑、度假、養老的好去處。”

　　“馬路兩邊近3000畝的空地，都是咱園區的范圍。別的不說，門口的這棵假樹，空運而來，就花了80萬元。”一名銷售人員接待了記者。他說，就在上午，他又賣出去兩套農家院。不久前，單位剛帶著他們出去旅游過。

　　在一張簡易的圖紙上，占地不小的園區分為一期和二期，最小的農家院是350平方米，最大的農家院有900平方米。除此之外，圖紙上還規劃了垂釣園、采摘園、食堂、超市、健身廣場等配套設施。記者粗略數了數，縱向排列的農家院，僅一排就超過了30套。

　　“350平方米的戶型是16.8萬元/套，480平方米的戶型是19.8萬元/套，全部毛坯交房。”銷售人員說，17萬元在北京城里只夠買下兩平方米，更何況這里還有城區沒有的新鮮空氣。

　　調查

　　售農家院的是家專業合作社

　　一期的園子中，不少找到買家的農家院正在施工裝修，園區內停著十幾輛京字牌照的私家車。

　　“不瞞你說，我們這項目今年開春才對外出售，賣得特別好，都是子女為父母買來養老、度假用的。”銷售人員帶領記者參觀了一套已裝修好的農家院。原本不到15平方米的操作間，被買家隔出了一間臥室和一個衛生間。操作間之前，買家用玻璃棚頂搭出了一個會客廳，而原本的蔬菜大棚中，也特意圈出了一小塊地作為飲茶室，擺上了茶桌和藤椅。大棚剩下的土地上，則“插花”一般種著芹菜、草莓、青菜、大蔥等蔬果。

　　“這是隔成一居室的，還有的客戶把大棚上下也打出一層，就又能多出一間睡覺的臥室。”銷售人員說，園區里就有好幾家裝修公司，專門替購買農家院的業主設計、擴建。只要建在棚子里，開發者對于業主的改造就不會管制。

　　挨著這套農家院的隔壁一家，星期天也沒見到人，但大棚里的植物卻長得茂盛。據說，買家偶爾周末才會過來度假。平時，園區的物業提供代耕代種的業務，每月收費200元。

　　說是賣，可按照他的說法，因為是50年產權的農業用地，按規定不可以簽署買賣合同，而只能簽署租期為20年的租賃合同。“當然，這期間您要不想住了，也可以轉讓出去，住滿20年后也能續簽。這塊地我們是已經拿下來了，50年內住著都沒問題。”

　　在園區大門口，還豎著一塊收費提示的告示，告知方也就是和買家簽署租賃合同的開發方——北京嘉禾春天農產品專業合作社。按其所說，除了名為“土地租金”的購買費用外，入住者每年還需支付2400元的物業管理費，水、電則是購卡使用。

　　在北京市企業信用信息網上，這家成立于2012年的農產品專業合作社，業務范圍包括種植蔬菜、水果；銷售新鮮蔬菜、新鮮水果，卻并不包括出售、出租房屋這一項。

　　現象

　　小產權房卷土重來

　　早在2009年，北京市國土資源局就下令，要求各區縣全部拆除違規農業生態園，停止占用耕地，并由市政府牽頭突擊強拆大型農家大棚別墅，對于變相搞房地產開發的單位和個人追究刑責。

　　2013年底，北京市還曾進行過小產權房專項治理活動，公布了108處違規的小產權房，并拆除了多處。

　　隨后，叫賣違規小產權房的聲音歸入沉寂。然而，平靜了一年多后，記者近日走訪發現，小產權房又在市場中卷土重來。略微不同的是，項目地理位置隱藏到了六環外更為偏遠的郊區，而建筑形式也從過去那種成片成片的高層住宅，多變為獨棟的農家院落。

　　在百度上輸入“農家院 出售”，就能跳出很多關于農家院落的售賣信息。甚至，奔走在主路上的小貨車玻璃上，記者也看到了農家院的“招商”廣告。這些農家院的宣傳語，和嘉禾農業園區基本相似，多強調獨門獨棟、環境優美、適合養老。

　　比如，名為北京休閑娛樂的農家院，宣傳語中就寫著：面積300到1000平方米，價格9.8萬/套起，是投資、度假、養生、聚會的首選。每種戶型都有磚混結構的房屋，有屬于您自己的生態種植園和院子，而且院內24小時保安巡邏和電子監控。

　　分析

　　農家院的需求為何旺？

　　明顯違規的小產權房為何多年來屢禁不止，甚至還變相衍生出更多的在農業用地上的農家院這種形態？

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉在采訪中告訴記者，從市場“死灰復燃”的角度看，根結之一在于提及多年的農村土地用地制度改革，目前并沒有找到合理合法的順暢途徑，有著獲取利益欲望的農村集體用地的業權人，就有沖動去推動小產權房的建設和出售。坦率地說，即便小產權房的出售價格比同時期的商品房便宜很多，開發者的獲利空間也非常巨大。

　　至于越來越多地集中于農家院這種形式，一方面是因為農家院相比高層住宅，從出售的角度看更為隱蔽。另一方面也是更重要的，是源于近幾年來市場對養老地產、郊區化的休閑度假地產的需求在不斷攀升。“這種郊區養老需求、作為第二居所的郊區度假需求，在正常的商品房市場上得不到滿足，不是價格太貴，就是產品不合適，小產權房自是看準了這個市場空隙，大力傍著度假概念對外銷售。”

　　提示

　　小產權房

　　風險大

　　“小產權房不受法律保護，無論從產權、現實使用或未來出路上，都存在著極大的風險。”胡景暉告訴記者，對購房人而言，小產權房的風險極大。

　　首先，從產權角度， 無論是“永久使用權房本”，或者是長期“租賃合同”，都不是受法律保護的正規權屬證明。因此，如果出租、出售過程中出現糾紛，無法通過法律途徑尋求支持。

　　其次，在現實使用中，村委會或所謂“開發商”銷售之初所承諾的建筑質量和配套設施等標準，往往在實際交房使用后難以兌現，由此引發的糾紛很難像正規商品房一樣，通過維權手段解決。

　　“很多小產權房并無詳細規范的規劃設計，建設起點低、標準低、缺乏專業業務指導，又常為了節約成本而偷工減料，房屋在交付使用后容易存在安全、質量、消防等隱患。”本報記者 趙瑩瑩J201