物流地產如今正迎來黃金時代

　　文/圖 羊城晚報記者 梁棟賢

　　房地產行業進入白銀時代？這說的可能只是類似住宅這樣的傳統類別，而物流地產，如今正迎來發展的黃金機會。近年來，很多往日只專注住宅或商業地產的房企，在鞏固傳統業務競爭優勢的同時，紛紛進軍物流地產。今年上半年，萬科成立了物流地產發展有限公司，并在短短半年時間里，在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地獲取了6個物流地產項目，很有要在此大展拳腳的勢頭。幾年前，富力地產也投資30億元興建廣州國際空港物流園，花都的物流地產目前基本處于供不應求狀態。

　　投資回報跑贏住宅幾條街

　　《為何近期物流地產如此受歡迎？原因很簡單，前景好、利潤高。戴德梁行工業及物流地產服務部主管及助理董事黃文禮說，因為物流地產的土地獲得價格較低，從長遠看，未來增值的空間會比較大。而在短期內，物流地產的租金回報也很可觀，出租的年回報率可達8%-12%，比普通住宅或商業物業不超過5%的租金回報，簡直跑贏幾條街。加上物流地產的租期普遍較長，租客的自身業務和客源都比較穩定，管理相對輕松。

　　現在，房地產行業傳統的產品類別發展增速下降，與其相比，物流地產的發展步伐比較穩定，因此就顯得更加難能可貴。此外，物流地產資金回籠時間較長的問題目前也可以得到較好的解決，海外投資基金及房地產信托投資基金(REITs)對物流地產也較為青睞，因此大大地緩解了房企的資金壓力。

　　省內物流地產較為緊俏

　　珠三角、長三角、渤海灣地區是目前國內的三大經濟引擎。制造業、商貿業發展成熟，帶動物流倉儲發展，這三個地區也是國內物流地產發展較好的地區。仲量聯行發布的《中國城市60強》報告顯示，在人口密集的“巨型城市”區域——長三角、珠三角和環渤海地區，擁有現代物流倉儲的空間，占據了全國總量的2/3。其中，深圳、廣州的甲級物流倉儲總量分別位居全國第三、第四水平，緊隨上海和天津之后。

　　黃文禮介紹，目前廣東省境內物流地產發展最好的核心城市有廣州、深圳、東莞，佛山的南海、禪城、順德。由于物流土地供應日趨緊張，物流地產在中心城市發展受限，目前已經把戰線擴充到這些核心城市的周邊，如惠州、江門，佛山的三水、高明等地。而粵西、粵北地區物流地產發展相對滯后，目前以發展特殊物流倉儲物業為主，如粵北的化工物流、粵西的石化物流等。

　　“廣東省內的物流需求有兩個極端，一些中心城市幾乎已經沒有新增供應量，但是新增的需求卻不斷有，因此會外溢到周邊，像三水、高明、惠州。廣州市略好一些，廣州市區內還有南沙、增城有一些新增的物流項目供應，但總體供應還是偏緊，因為即使是在花都，目前的物流園區都已經基本沒什么空置了。”黃文禮說。

　　雖然總體供不應求，但物流地產的租金難有大幅度上漲。租金上升會有敏感點。物流地產的所在位置如果交通方便、靠近市中心，可節省很多成本，當租金到了某個臨界點，如果物流的利潤增長比不上租金成本的上升速度，企業就會選擇向周邊發展，若是高標準的物流地產，目前的租金臨界點是40元/平方米·月（廣東省部分城市的物流資產租金情況見右表）。

　　局部需求增速放緩

　　總體供不應求

　　隨著更多投資者進入物流地產市場，物流地產會否從原來的供不應求轉為供過于求？

　　仲量聯行中國區工業部總監司徒藝表示，雖然局部有可能出現選擇性供應過剩局面，但對于中國經濟的整體規模，物流市場在總量上仍處于供應不足狀態，電子商務的發展正逐步填補需求缺口。與美國重點城市1.55億平方米甲級物流倉儲總量相比，中國現有的2900萬平方米同類物業差距甚遠。

　　他認為，除了倉儲物業外，一些相關的配套地產業務也會發展起來。目前，中國電子商務配送網絡落后于發達的國家和地區，但隨著電商企業運作更高效，由電子訂單配送中心、退貨處理中心和其它專業設施組成的物流市場新生態體系將逐步發展起來。

　　黃文禮認為，物流地產還有很強的后續動力。一是國家會大力推進自貿區的建設和發展，貿易的增長將直接帶動物流倉儲需求；二是跨境電商是目前炙手可熱的行業，它將直接帶動保稅倉庫的需求增長；此外，近年來制造業不景氣，產業轉移升級，工業要發展到4.0，這都將對供應鏈物流提出更高的要求，從而催生出更多的物流倉儲需求。