位于通州的某商住公寓項(xiàng)目于上周末開盤，單日認(rèn)購(gòu)額12億元，引起業(yè)內(nèi)熱議。值得注意的是，通州區(qū)商住公寓成交火熱的背后，是北京商住公寓市場(chǎng)的再次走熱。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，北京商住公寓的成交總金額為290.17億元，與去年同期相比大漲94%，幾近翻倍；成交量和成交均價(jià)同比均出現(xiàn)明顯上漲。整體上看，今年商住公寓市場(chǎng)已形成“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。

　　商住市場(chǎng)抬頭

　　通州一個(gè)商住公寓項(xiàng)目開盤熱銷12億元，這一景象正是北京商住公寓市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)的縮影。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年北京商住公寓市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)已然形成。

　　今年，商住公寓的市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住宅產(chǎn)品。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年1-10月，北京商住公寓成交14075套，同比增長(zhǎng)36%；成交總金額為290.17億元，同比大漲94%，幾近翻倍。然而，住宅成交金額的同比漲幅為34%，別墅也不過69%。

　　此外，在成交量上漲的拉動(dòng)下，商住公寓的成交均價(jià)也出現(xiàn)大幅上漲。2015年1-10月，北京商住公寓的成交均價(jià)為29667元/平方米，同比上漲36%。而同期住宅均價(jià)漲幅僅為11%，別墅則小幅下滑2%。

　　“北京商住公寓成交熱度最高的當(dāng)屬通州區(qū)，今年前10月共成交商住公寓2912套，在北京16個(gè)行政區(qū)縣中排名居首，占整體商住公寓市場(chǎng)成交的21%。特別是上周末，通州運(yùn)河核心區(qū)保利·大都匯項(xiàng)目開盤，單日認(rèn)購(gòu)高達(dá)12億元，與今年商住公寓排行前五位項(xiàng)目，前10個(gè)月的簽約額基本相當(dāng)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　反彈并非偶然

　　商住公寓市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”并非偶然。業(yè)內(nèi)人士分析，從土地市場(chǎng)來(lái)看，今年純住宅用地供應(yīng)走低，商住公寓項(xiàng)目作為住宅的補(bǔ)充產(chǎn)品，漸漸成為市場(chǎng)主角，尤其是一些具備比較完善居住功能的LOFT產(chǎn)品已經(jīng)獲得了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注和認(rèn)可，因此未來(lái)成交量持續(xù)上漲也會(huì)成為趨勢(shì)。

　　其次，北京住宅供應(yīng)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，并且住宅產(chǎn)品高端化趨勢(shì)已經(jīng)形成。住宅價(jià)格的走高，不僅超出了部分剛需客群的購(gòu)買力，還促使一些投資客看好樓市后市，無(wú)論是對(duì)于剛需客群、還是投資客，北京商住公寓市場(chǎng)的單價(jià)尚在低位，面積偏小也令總價(jià)可控，購(gòu)房需求的集中涌入，是造成商住公寓市場(chǎng)成交大漲的原因。

　　對(duì)于通州區(qū)商住公寓市場(chǎng)的火熱，郭毅認(rèn)為主要原因，是通州“北京行政副中心”的定位以及“加強(qiáng)版限購(gòu)”共同作用的結(jié)果。上周四，郭金龍市長(zhǎng)考察通州，確認(rèn)2018年開始，北京市行政事業(yè)單位將陸續(xù)遷往通州，為此通州區(qū)還將投入300億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。此外，近幾年通州新城在交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等綜合配套上已有了長(zhǎng)足發(fā)展，購(gòu)房者看好通州樓市未來(lái)的增值潛力，但在“加強(qiáng)版限購(gòu)”的擠壓下，商住公寓成為首選。

　　幾經(jīng)沉浮

　　2011年限購(gòu)之初，北京商住公寓市場(chǎng)一度非常火熱。然而，隨著供需結(jié)構(gòu)的變化，2013年之后，因同質(zhì)化、庫(kù)存高企及樓市大環(huán)境的影響，商住公寓項(xiàng)目進(jìn)入成交低谷期。今年，商住公寓市場(chǎng)再度活躍，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，商住公寓市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)將會(huì)延續(xù)。

　　郭毅認(rèn)為，未來(lái)商住公寓類產(chǎn)品將會(huì)逐步占據(jù)北京樓市的成交主力。今年出現(xiàn)的住宅用地中，五環(huán)以內(nèi)住宅用地的樓面價(jià)基本在5萬(wàn)元/平方米以上，六環(huán)以內(nèi)的住宅地價(jià)也均超3萬(wàn)元/平方米大關(guān)，這意味著北京住宅市場(chǎng)將整體高端化，未來(lái)住宅單套售價(jià)將在500萬(wàn)元以上。在這樣的市場(chǎng)背景下，商住公寓的單套總價(jià)還能保持在200萬(wàn)-300萬(wàn)元左右，低總價(jià)、不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)將得到充分發(fā)揮，并成為剛需客群的首選。

　　值得注意的是，北京商住公寓的庫(kù)存并不低。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，北京商住公寓庫(kù)存為27470套，相當(dāng)于北京住宅庫(kù)存的30%以上，這意味著這個(gè)市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)依舊非常激烈。不過，郭毅認(rèn)為，目前商住公寓庫(kù)存在合理范圍內(nèi)，尤其是房企拿地較早，地價(jià)較低，在房?jī)r(jià)上有較大調(diào)整空間，此類項(xiàng)目對(duì)于房企而言是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。北京商報(bào)記者 賴大臣 彭耀廣