黃欣偉 合富輝煌上海公司策略總監

陳晟 中國房地產數據研究院執行院長

　　□地產評論員 蔡琦雯

　　今年傳統的“金九銀十“被稱為“金九鉆十”，其中，大盤的集中成交、二手房報價走高導致的需求分流都是新房市場火熱的推手，業內人士稱，房企積極推盤及合理的定價都將讓這一波熱度持續，然而也有人認為持續的高成交或存在透支嫌疑，熱度在明年或有所下降。

　　中高端項目集中成交

　　10月，上海新建商品住宅成交面積達到151萬平方米，創2013年4月以來月成交量新高。

　　其中，月成交量排名第一位的是虹口區瑞虹新城怡庭，成交達254套，成交均價為69297元/平方米。據悉，該項目推出的主力戶型約為80-168平方米2-3房產品，項目售樓員表示：“購買的主力為區域內的老客戶介紹的購房者。”

　　此外，位于桃浦的智富中環尚城也成交了248套，排名第二，成交均價為45017元/平方米。該項目的不俗成交也帶動了普陀區的整體成交，成為了10月唯一一個擠入區域成交前十榜單的中心城區。

　　上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦認為，10月多個項目的集中成交助力了市場的“火熱”，之所以有高成交除了項目本身的產品力過硬外，主要是由于區域長期沒有供應，積累了較多的需求，因此在項目入市后，便得到了集中釋放。例如上述桃浦板塊，從2014年至今就只有智富中環尚城這一新增項目。

　　從成交項目來看，中高端項目表現搶眼，成交排名前三的項目均為改善型產品，成交均價在4.5萬元/平方米以上。據上海中原地產研究咨詢部統計，10月成交均價在2.5-6萬元/平方米的新建商品住宅共成交了64萬平方米，較去年同期的39萬平方米，增加了64%。

　　部分二手房需求分流至新房

　　雖然10月新房市場成交驚艷，但是二手房市場出現回落，且有部分二手房分流至新房的現象。

　　據上海鏈家市場研究部統計，10月二手住宅成交3.11萬套，環比下滑7.26%。其中，市中心區域二手房成交明顯萎縮，靜安、黃浦和徐匯環比分別減少19.9%、 17.1%和16.3%。

　　“市中心由于出售的部分房源質量欠佳，不是樓層差就是戶型或朝向不理想，買家很難覓得中意的房子。另外，10月二手房賣家報價持續走高，超出買家預期，雙方因價格分歧陷入僵持。”盧文曦指出，因此較多買家轉而選擇新房。

　　在徐匯區某中介門店外，一位張姓中介告訴筆者：“往年7、8月學區房是最火熱的，今年有所不同，9、10月來店里咨詢學區房的買家還是很多，而且附近學區房的報價也一直在上調，個別房源10月報價較9月上調了5%左右。”

　　相關監測顯示，黃浦區、虹口區10月二手房成交均價較9月分別上漲了4.68%、2.4%，而全市10月二手房成交均價較9月下跌了3.3%。

　　上海鏈家研究總監陸騎麟指出，即便出現分流，當前房東的心態依然十分良好，并未因此出現降價求售的情況。

　　此外，部分外圍區域也有此類分流現象。盧文曦指出，例如松江新城，根據上海中原二手房門店反饋，由于部分小區房源報價虛高，算上稅費后折算的均價甚至與新房售價持平，導致買家轉而入手新房。

　　年末“搶收”仍將再現

　　數據顯示，今年以來(截至11月9日)上海新建商品住宅成交了1162萬平方米，同比上漲了59%。

　　然而，同策咨詢研究部高級分析師許之靜指出：“今年樓市發揮超出市場預期，高成交量會透支后續購買力，明年成交量低于今年的可能性比較大。”

　　目前，從供應方面來看，房企當前推盤積極性仍然較高，上周入市面積高達43.61萬平方米，且剛需項目有回升態勢，上周供應占比高達75%。

　　價格方面，以徐匯龍華板塊的某項目為例，其網上最低報價為96300元/平方米，最高報價將近21萬元/平方米，但10月份實際成交均價為75063元/平方米。而10月份該項目所處的龍華板塊成交均價為73996元/平方米，兩者之間并沒有太大的落差。

　　“目前，房企定價還是較為合理的。近期房企積極推盤，一方面是在為年底銷售排名而努力，另外也顯示出部分房企對未來市場走勢并不太樂觀，借助市場熱度抓緊搶收。”盧文曦稱。

　　某品牌房企人士就直言：“11、12月市場還將維持之前的熱度，成交量或趨穩，今年總體成交量將處于較高位，但是明年市場可能沒有今年好。”

　　陸騎麟則認為，二手房分流至新房市場這一現象有些“不正常”，房東的盲目樂觀或導致購房者延遲入市節奏。

　　■業內連線

　　年末市場趨穩 甚至可能出現“翹尾”

　　今年市場自4月以來持續走高，10月成交量更創下新高，這么火的成交背后的確存在透支的嫌疑，但我認為11月的市場并不會因此就驟降。相反，11月是房企沖刺期，為了在今年交出更漂亮的成績單，當前是房企最后的機會。

　　此外，近期全面放開二孩政策也將對樓市帶來利好。降準降息等政策對樓市而言，在一定程度上降低了購房成本，而放開二孩政策可以說是變向地刺激了購房需求。雖然從人口數量而言，可能需要較長時間才能體現出需求的增多，但是該政策釋放出利好的信息，開發商就更有底氣，在這些前提下，購房者對于市場的接受度也會提高。另外，購房者出于未來需求考慮，將更多地轉而選擇三房產品。

　　因此，年末市場我認為還會趨穩，甚至有可能出現翹尾行情，而明年也不應該太悲觀。

　　成交上漲難掩庫存結構性“偏差”

　　隨著成交的持續上漲，當前上海樓市去化周期下降較快，可以說并不存在庫存壓力，導致市場表現出供應不足的“假象”。但是從庫存結構上看，仍然存在一定的問題，即低總價、小戶型物業較少，高總價、大戶型房源偏多。

　　今年以來，市中心推出的高價位房源較多，使得二次改善需求的購房門檻上了一個臺階，總價甚至超過了千萬元。當前，眾多品牌開發商，持續推出高端住宅，在市場熱度下，高端市場在一段時間內或許還將會維持在高位，然而，這其中還是存在不理性的因素。

　　因此對于購房者而言，我認為目前不適宜激進入市，可以適當地放緩，根據自己的實際需求，選擇真正適合自己的房源，切忌盲目。