北京城市化進程中，核心區土地供量匱乏，城市別墅產品漸漸成為稀缺。然而，去年底北京執行“禁止保障房與純商住宅容積率高低配”的規定，無疑，更讓城市別墅的供應雪上加霜。

　　供應不斷減少，導致城市別墅存量也極為稀缺。截至今年10月，北京城市別墅的存量僅370套，創下近五年來的新低。雖然漸趨稀缺，但城區范圍內目前仍有四個相對成型的城市別墅群。

　　東壩城墅群 配套最齊全

　　東壩作為北京難得的具有統一規劃、成片區開發的板塊，目前已成為高端住宅聚集地。區域內吸引了首開、保利、龍湖、恒大、首城等多家知名房企，打造各自的高端住宅系列產品。

　　目前，東壩的在建樓盤中，有兩個項目包括別墅類產品。其中，保利首開·天譽項目為純別墅社區，共116套別墅產品，包括雙拼、聯排、疊拼三種類型，主力戶型面積為聯排295-300平方米，疊拼160-365平方米，總價在1300萬元起，樣板間已于今年10月1日對外開放。項目建筑整體采用經典法式建筑設計風格，整體園林景觀風格源于法式古典宮廷及莊園景觀，項目耗資逾千萬打造了7000平方米的法式園林，長達200米的對稱軸線景觀與巨大的對稱刺繡花壇都成為園林景觀中的亮點。

　　而與保利首開·天譽項目相鄰的首城瓏璽，是由首城置業打造的高端住宅產品，包括一部分獨棟別墅房源，預計售樓處11月底開放。

　　作為靠近五環的豪宅片區，東壩的城市配套功能比較完備。不但包括10萬平方米的大型購物中心，安貞醫院未來也會在東壩落地，還有八十中分校、首都經貿大學分校等教育資源，可以說東壩在城市別墅片區中城市功能、配套功能是最全面的。而且，區域本身被規劃為高端國際商貿區和第四使館區，無論從政府支持力度還是產業布局現狀來看，東壩未來的發展有無限的想象空間。可以預見，未來的東壩板塊將成為北京又一承載財富人群、釋放高品質居住需求的高端居住區。

　　保利首開天譽

　　亦莊城墅群 環境最宜居

　　亦莊的別墅項目主要集中在河西區板塊，目前在售項目包括中信墅、紫禁壹號院、金茂逸墅等。其中，中信墅主打370平方米雙拼、266-284平方米聯排以及266-310平方米疊拼，售價為1200萬元/套-2200萬元/套之間；紫禁壹號院主打聯排與獨棟別墅，總價2500萬元/套起。

　　亦莊別墅群落最大的優勢在于其宜居性。作為北京重點發展的三大新城之一，亦莊在早期規劃與開發建設中，即參照國際大都市經驗對區域交通做出前瞻規劃，通過地鐵、城市主干道道路體系，提升區域內便利度與宜居度。亦莊線北連北京兩大骨干地鐵5號、10號線，南與京津城際軌道銜接換乘，而除了亦莊線外，將來10號線也會延伸到亦莊，此外，規劃中還有兩條軌道交通也將會在亦莊區域交匯。除了軌道交通外，亦莊區域公路路網也非常發達，京津塘高速公路、五環路、四環路、機場高速路等多條高速公路、城市快速路和城市主干道能夠幫助快速出行，而“八縱八橫”交通路網的繼續建設，使亦莊將成為擁有聯結各重要經濟區域功能的交通樞紐。

　　除了發達的軌道路線以及公路路網之外，亦莊河西區核心就是建成后面積超過11平方公里，北京最大的濕地公園——南海子公園，對于毗鄰濕地公園的亦莊城市別墅群來說，公園賦予了項目與眾不同的獨特價值。

　　此外，亦莊產業規劃的先行也是區域宜居性的加分項。作為北京最大的國家級經濟技術開發區，區域內世界500強高端企業匯聚，精英人群工作、生活在同一區域，避免了“睡城模式”中定時潮汐人群所帶來的道路擁堵。整體的宜居性也成為該區域別墅群形成的最大支撐。

　　紫禁壹號院

　　孫河城墅群 容積率最低

　　中央別墅區是北京最早的高端別墅群落。從1992年開始歷經20余年的發展，區域發展及配套已經相當成熟，成為名副其實的CVD(中央別墅區。不僅被視為財富的聚集地帶，更成為層峰人士趨之若鶩的理想居住地。

　　孫河板塊位于中央別墅區的核心位置，天竺、后沙峪、香江三大板塊圍合，同時也是政府集中統一規劃、距離城市更近、周邊配套最齊全、目前僅存容積率最低的別墅組團，是中央別墅區冉冉升起的新富人區。除了能夠全盤繼承中央別墅區的高端配套，享有距離城市更近的核心位置之外，其超低容積率的優勢，也成為四個別墅群落唯一能夠大量打造獨棟產品的高端別墅群落。

　　孫河別墅區包括在售項目龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子，以及剛剛入市的中糧瑞府、首開瑯樾，整個區域供應的別墅產品以獨棟、類獨棟產品為主。其中龍湖雙瓏原著與泰禾北京院子容積率均為1.1，而中糧瑞府的別墅部分容積率更是做到0.68，成為北京最后一個超低密度的城市別墅生活群，這也成為其吸引財富頂尖人群的最大優勢。

　　首開·瑯樾

　　昌平城墅群 性價比最高

　　從區位來講，昌平未來科技城、北七家等板塊距離市區并不算遠，環境優勢突出，又堪稱中關村-上地新興產業聚集區的后花園。從近年來昌平樓市表現看，昌平也已經吸引越來越多的置業者關注。

　　10月23日，中關村科技園昌平園東區兩地塊出讓。龍湖平安聯合體和泰禾集團分別拿下一地塊。根據北京中原地產首席分析師張大偉測算，龍湖聯合體摘得的07地塊樓面價折合2.75萬元/平方米。

　　對于新拿下地塊，拿地企業對外表示看好昌平未來潛力，才不惜重金出手拿地。在業內分析人士看來，在城市住宅高端化背景下，一部分改善型需求有望向郊區低總價別墅外溢。就昌平而言，又有土地市場升溫，升值前景看好的預期，更容易對接改善型需求。

　　區域預期雖被看漲，場頻目前仍是高性價比城市別墅社區。目前，區域內在售別墅項目項目以龍湖·滟瀾新宸、金科王府、凱德麓語、金域瀾灣為主。

　　記者走訪發現，上述項目正借著這輪地熱加速去化。

　　據金隅瀾灣項目人士介紹，該項目從10月中旬開始推出少量特價房源，基本可以保持一天成交一套。“現在昌平地塊高價成交，已經有經濟實力更強的客戶出手正常價格的房源。”不過，金隅瀾灣并沒有漲價計劃，“趁著區域市場關注度提升，抓緊順銷。”

　　據了解，該項目臨近萬畝濱河森林公園，享有城市級的成熟配套，配有別墅產品中不多見的新風系統，且已經是現房狀態。千萬級的總價也只相當于一套三四環位置的城市公寓。因此受到市場追捧。除部分特價房源外，金隅瀾灣整體成交均價已從去年的24800元/平方米穩步上漲到如今接近28000元/平方米，“未來升值空間更值得期待。”金隅瀾灣營銷負責人表示。

　　此外，同處于昌平大板塊的別墅凱德麓語項目，也開始感受到土地市場對住宅銷售市場的帶動，“上周五昌平地塊成交后，周末兩天來電來訪就明顯增加。”有關人士告訴記者。

　　本報記者 崔陸鵬 陳靜思

　　金隅瀾灣