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華潤招商“退地”風波:聯合體模式露出軟肋

華潤招商“退地”風波:聯合體模式露出軟肋

2015-11-24 07:18:00

來源:每日經濟新聞

  細數北京最近的房地產新聞,土地市場的熱度和風頭,遠蓋過樓市,為寒冬增添“一把火”。但近日,“華潤與招商局置地退地”的消息,卻令土地市場炸開了鍋。

  近一個月來,北京土地市場,只要有合適的宅地放出,立馬就會遭到瘋搶,“面粉貴過面包”漸成常態。在這當中“聯合體”起到了不小的作用。近年來面對高地價,房企很難在市場上依靠單打獨斗取得絕對市場競爭優勢,于是,房企間通過合作相互借力成為市場發展趨勢。

  不過《每日經濟新聞》記者了解到,華潤與招商局所謂的“退地”,其實并非將土地退回,理解成聯合體的“拆伙”應該更為準確。

  專家分析認為,聯合體拿地雖然能暫時緩解資金壓力,但是每家的開發思路不一致,同樣會造成分歧。

  高地價引發擔憂

  11月2日,華潤華僑城招商聯合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價奪得豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊(豐臺區城鄉一體化槐房村、新宮村舊村改造項目第一期B組團),樓面價達5.6萬元/平方米。

  但好景不長,據媒體報道,由于土地的最終價格超過了預算,華潤置地和招商局置地決定退出該地塊的開發。《每日經濟新聞》記者分別致電華潤、招商、華僑城三家公司的相關人士,但對方均未予置評。

  雖然土地市場一片火熱,但諸多業內人士仍直呼對北京土地市場“看不懂”。

  11月19日,北京市昌平區北七家鎮兩地塊拍賣落槌,國瑞地產以44.96億元總價,分別現場競價配建3.8萬/平方米、4.2萬/平方米的代價競得。業內測算稱,兩地塊樓面價分別為3.65萬/平方米和4.3萬/平方米。

  北京一位業內人士在朋友圈寫到,“瘋了,瘋了,瘋了,這么個地方,樓面價4.2萬,邊上別墅賣3萬,都要跪著求客戶。(容積率)2.2的高層,你賣8萬,賣給誰?”

  一位上市房企的高管則表示,目前在北京拿高價地的企業都是勇敢的,因為房地產市場不可能像前幾年那樣暴漲了,在北京拿了“面粉比面包還貴”的地塊,靠拉長銷售周期,靠地塊配套的商業,靠非住宅的業態是折騰不出利潤的。

  市場有觀點說,如果老“地王”周邊又出了單價更高的地塊,老“地王”被視為“解套”。一位熟知市場的人士說,“解什么套?購房者對價格不認可,不會出手。”

  就在11月23日,石景山交通樞紐M、N地塊獲得房企競相搶奪,開拍前已經有9次網上報價,現場又經過96輪激烈競價,最終以35.4億元被華遠地產奪得,樓面價格為28697元/平方米,只比石景山區2015年整體商辦市場地塊34175元/平方米的成交均價低了5478元/平方米。

  聯合體存“不確定”因素

  高價地讓房企抱團取暖成為常見現象,縱觀北京土地市場,聯合體拿地身影頻現。一直作為房地產行業領軍企業的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企,近年來也成為合作開發的熱衷者。

  在房企爭相回歸一二線的激烈市場競爭環境下,土地更貴、融資更難、開發周期拉長、消費者對品質要求更高等因素,都成為越來越多房企選擇合作開發項目的原因。在此背景下,房企由競爭轉為“競合”,從而規避投資開發風險,優化市場資源配置,實現利益最大化。

  但并不是每個房企聯合體都能在拿地等環節上,自始至終達成共識。

  新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者,聯合體拿地之前,各房企之間都會有溝通和授權,如果超過授權的范圍,恐怕不能承擔聯合拿地的責任。各家授權的價格雖然不一致,但其實在溝通前,都會亮出標的,如果哪家超出預期價格,就不能拿了,只能退出。所以內部溝通機制和拿地的判斷都很重要。

  中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為,最近幾年聯合體拿地分兩種情況:一種是有開發能力的房企和資本方的聯合,這種模式是互補的。另外一種是幾家房企一起合作拿地,這樣可以避免土地高溢價導致成本過高。但這類模式需要短時間內做出一個聯合體各方認可的價格、并規定好未來如何分配利潤、未來的開發主體是誰、誰負責銷售,這會有一些不確定因素。

  易居中國分析師薛建雄認為,聯合體拿地雖然能暫時緩解資金壓力,但是每家的開發思路不一致,同樣會造成分歧。產品思路不一致的,很難達成一致。比如哪種產品可以拉開價格,都要提前做出規劃。一家企業本身就有多個思路,多家企業會有更多思路。如果操盤企業有足夠實力的話,可以過一段時間將退出企業的資金補齊。

  歐陽捷說,退地的發生,還是出現在企業的內部管控機制上。如果內功做得很好,對市場的判斷很精準,并能衡量自身開發能力和水平,以及對政策很透徹的話,不應該出現這類問題。

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