在二手房交易中，為避免買房人規(guī)避中介費私下交易，中介機(jī)構(gòu)往往約定看房完成后，即使不通過該公司購買，也要支付中介費或負(fù)擔(dān)賠償金。房屋中介行業(yè)的“獨占交易”行為，限制了二手房賣主和買房人的自主選擇權(quán)，加劇糾紛的升級。近日，北京市二中院通報了該院審理的涉及二手房交易居間合同糾紛案件的情況，并提出相關(guān)建議。

    虛假承諾引發(fā)糾紛

    據(jù)市二中院民四庭副庭長王國才介紹，2013年，該院共審理涉及二手房交易居間合同糾紛案件90件，去年47件，今年1月至10月共24件。糾紛主要涉及房屋中介認(rèn)為其已履行完合同，要求購房人支付中介費以及購房人認(rèn)為中介未履行或未完整履行或存在違約，要求退還中介費。

    爭議焦點主要集中在，中介人員口頭承諾是否存在，是否為合同內(nèi)容的一部分；中介機(jī)構(gòu)是否完整履行了合同義務(wù)以及中介費給付條件是否成就這兩方面。一些中介機(jī)構(gòu)向購房人隱瞞房屋質(zhì)量、環(huán)境等瑕疵，如采取縮短看房時間或安排夜間看房等，隱瞞房屋缺陷。還有中介做出某種口頭承諾后，未在合同中體現(xiàn)。“購房人過于輕信中介人員的口頭陳述，未認(rèn)真審查房屋實際情況或確認(rèn)文件的內(nèi)容就簽約，也是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的原因。”

    “獨占交易”加劇糾紛

    “房屋中介機(jī)構(gòu)‘獨占交易’的行為，也會加劇二手房交易糾紛的升級。”王國才說，中介機(jī)構(gòu)在合同中通常會要求賣主在委托期限內(nèi)不得自行或另委托他人出售，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任，即中介機(jī)構(gòu)對“房源”的獨占。實踐中，部分中介機(jī)構(gòu)在委托期限內(nèi)未能售出房屋，而房屋賣主又無法自行出售，導(dǎo)致了糾紛的產(chǎn)生。

    其次，為避免房屋購買人規(guī)避中介費而繞開中介人私下交易，中介機(jī)構(gòu)通常會在《看房確認(rèn)單》上約定：看房完成后，購買人即使通過其他中介購得所看房屋，同樣應(yīng)當(dāng)向該中介支付中介費或負(fù)擔(dān)賠償金。此條約定加重了購買人的義務(wù)，使購買人面臨額外的經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險。

    格式條款傾向有效

    “購房人在和中介簽訂居間合同時，往往會遇到這樣的條款，即中介會約定，如果你在我這兒看房，就不能越過我再從其他公司購買，否則要支付中介費或報酬。該條款引起爭議而進(jìn)入訴訟，購房人會主張該條款屬于格式條款而無效。該條款的效力涉及到價值衡量問題。” 民四庭法官陳洋說，根據(jù)最高法院發(fā)布的指導(dǎo)案例，這樣的條款一般來說傾向于認(rèn)定有效。他說也要根據(jù)簽訂合同的具體情況，現(xiàn)在購房人獲取房源信息的渠道比較多，可能另一家公司也提供了同一套房屋的房源信息和機(jī)會，且給出的價格更低，服務(wù)更好，那么購房人自然會做出更有利的選擇。此時，購房人需向第二家中介支付中介費。

    北京晨報記者 顏斐