由彩生活開創的物業公司上市潮才剛剛開始。繼彩生活、中海物業之后，11月25日，擁有“社區O2O平臺”的獨立物業管理公司中奧到家掛牌港交所，成為第三家在港上市的內地物業公司。同日，花樣年也公告披露，旗下度假物業管理平臺——美易家掛牌申請獲批，即將登陸新三板。與此同時，碧桂園、富力、萬科等多家品牌房企也都正計劃將旗下物管公司分拆上市。值得注意的是，在商業模式上，除了通過比拼物業管理面積取勝的傳統模式之外，更多個性化的服務模式，正成為物業管理公司獲得資本市場青睞的新路徑。

　　物管公司排隊上市

　　中奧到家成立于2005年9月。作為一家獨立物業管理公司，與彩生活及中國海外旗下的中海物業不同，中奧到家并沒有地產母公司的資源扶持。根據機構數據顯示，中奧到家為2013年中國第三大最有綜合實力的獨立物業管理公司。

　　花樣年旗下的美易家成立于2010年，主要為城市綜合體、寫字樓、度假式物業等提供物業管理、資產營運及相關增值服務，美易家也是繼彩生活之后，花樣年推向資本市場的第三家公眾公司。

　　自彩生活2014年6月上市之后，各物業管理公司爭先啟動上市計劃。除了三家在港上市的內地物業公司，目前還有7家物業管理公司成功掛牌新三板，其中開元物業、丹田股份、東光股份、華仁物業等公司以高成長及特色發展，成為新三板的亮點物業管理公司。

　　此外，房企龍頭也開始扎堆涌入物業上市大軍，萬科、綠城、富力、碧桂園等一批業內知名房企的物業管理公司正行進在上市的路上。其中，富力地產在2015年中期業績發布會上首度披露，富力地產正在研究物業管理業務分拆上市，碧桂園旗下物業分拆上市計劃也于日前首次明確進程，目前上市工作正在“緊鑼密鼓地推進之中”。

　　個性化服務模式增值

　　與彩生活、中海物業等主要以物業管理面積取勝的傳統模式不同，新掛牌的無論中奧到家還是美易家，都不再只是比拼規模。

　　公開資料顯示，截至2014年末，中奧到家的總合約管理建筑面積為3140萬平方米，涉及149項物業，此前三年間的規模增長率為22.7%。今年10月，中海物業上市時披露，物業管理面積超過6000萬平方米。截至今年6月，彩生活物業管理面積為2.7億平方米，萬科物業的管理面積為1.1億平方米。

　　物業管理面積的差距，并沒有影響資本市場的估值。東亞證券指出，盡管中奧到家2014年市盈率為22.1倍，其同業平均為27.2倍，然而考慮到中奧到家較小的公司規模，其估值并不算便宜。

　　業內普遍認為，中奧到家特有的管家模式是其成功吸引資本市場的重要原因，此外正在打造的社區O2O模式，也將成為公司未來新的盈利點。

　　據了解，從2007年起，中奧到家向旗下特選物業提供管家服務，截至2014年底，該公司已經有731名管家。今年3月，中奧到家推出住宅社區O2O平臺，和易居、房多多以及一號店展開合作，提供線上線下結合的到家服務，開啟“互聯網+”社區生活方式。中奧到家表示，社區O2O將向業主提供多元化服務，例如購買生鮮食品、家政服務等，都可以在公司的APP上實現，然后由公司的管家直接配送到戶。

　　截至2015年6月30日，美易家在管理和服務的項目合計35個，管理面積845萬平方米，這些物業項目涉及深圳、重慶、江蘇、浙江、西藏、貴州等全國12個省市，初步形成全國化戰略布局。從物業面積來看，美易家在行業中也并不具備規模優勢。

　　但與目前已有的度假租賃運營模式均有所不同，美易家模式將是由線下到線上，整合線下線上資源，采取類酒店式的服務方式，通過資產運營托管和度假物業綜合性服務，把大量沉淀的度假物業資產通過市場化手段盤活，實現物業價值的再造與重塑。

　　花樣年控股董事局主席潘軍表示，美易家不會走“燒錢”的傳統模式，未來將依托穩健的盈利能力和低成本線下服務來展開，“我們理解開發商，更懂物業經營，有成熟的酒店管理標準體系、文旅資源，以及出色的線下成本管控能力。”

　　微利行業的利潤蛋糕

　　除了個性化的服務模式，高毛利是上述兩家物業公司成功掛牌的另一大法寶。

　　作為一家專為中高端住宅提供服務的第三方物業公司，中奧到家以高毛利著稱。過去三年，中奧到家的毛利率分別為19%、26.8%和33.4%，同樣主要采用包干制收費模式的中海物業，2014年的毛利率為17.9%，而中奧的單位面積毛利貢獻同樣居于高水平。

　　與中奧到家一樣不具備規模優勢的美易家，其綜合毛利率、凈資產收益率等盈利指標卻在行業內排名靠前。

　　根據美易家公開披露的數據，2014年美易家的綜合毛利率達到44.57%，即便比起剛登陸港交所的中海物業(19%)、中奧到家(33.42%)，美易家的毛利率都明顯高出不少。此外，美易家的加權平均凈資產收益率(ROE)甚至高達71.86%，為盛全物業的4倍、物管股份的3.8倍、索克物業的12倍。

　　花樣年表示，美易家的高毛利率和ROE水平，得益于其相對高端的市場定位以及創新服務等增值業務比重持續上升。有券商人士評論，美易家在新三板掛牌申請快速獲批與其業績表現不無關系，它的多項財務指標在新三板同類公司中完美勝出，打破了“物業屬微利行業”的傳統定義。

　　房企轉型新“抓手”

　　伴隨著中國房地產行業新常態的到來，與新房相關的業務未來會隨著房地產開發景氣度的下降而逐漸見頂，但與此同時，與存量房增值相關的業務，卻仍然是一片藍海。

　　“過去十五年，房地產為買房賣房服務，現在是為住房服務”，易居中國董事局主席兼總裁周忻說，物業管理是開發商轉型升級最重要的抓手，所以易居中國將業務重點延伸擴展到了社區服務，易居中國旗下的實惠平臺與中奧聯手將會打造O2O社區增值服務平臺。

　　業內人士表示，傳統的物業管理模式過于粗糙，成本高企營運艱難，但并不是說住宅物業管理就不能夠掙錢，關鍵還在于營運思維的轉變。中國物業管理協會理事會會長沈建忠表示，如果把物業服務業態從保值增值房屋擴展到社區醫院、家政、教育等增值服務領域，加上數以億計的業主，物業市場規模過萬億不是沒有可能。加上資本市場的對接，物業領域一定會產生王健林那種人物，中國首富可能誕生于物業領域。

　　京華時報記者潘秀林京華時報制圖吳尚楠