有關(guān)小區(qū)業(yè)主自治的一些事務(wù)，需經(jīng)“專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”或“雙三分之二”同意才合法有效。

　　現(xiàn)實(shí)難題：

　　一些新建城郊大樓盤入住率低，造成需要業(yè)主投票決定的自治事宜難以完成，業(yè)委會的工作無法開展，甚至業(yè)委會機(jī)構(gòu)也難以合法成立。

　　眼下，有的城郊大樓盤入住率低，達(dá)不到法律規(guī)定的“經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”(簡稱“雙過半”)或“雙三分之二”，造成需要業(yè)主投票決定的自治事宜難以完成。最近，整個小區(qū)3200戶業(yè)主，常住業(yè)主不到1000戶的溫江區(qū)仁和春天大道小區(qū)就遭遇了這種尷尬。

　　尷尬1

　　電梯廣告招標(biāo) 投票決定基本不可能

　　目前又到了一年一度小區(qū)電梯廣告招標(biāo)的日子，仁和春天大道小區(qū)業(yè)委會主任馮國義忙著籌備各種準(zhǔn)備工作。按規(guī)定小區(qū)電梯廣告招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)“雙過半”。“對我們小區(qū)而言，基本不可能實(shí)行投票決定，絕大多數(shù)業(yè)主未入住，耗費(fèi)大半年時間聯(lián)系業(yè)主投票決議電梯廣告招標(biāo)不現(xiàn)實(shí)。”馮國義稱，為了方便工作，只能由業(yè)委會成員代行決策權(quán)，“嚴(yán)格按照法律的規(guī)定，這個表決結(jié)果實(shí)際不具有法律效力，但不代行決定，工作便無法正常推進(jìn)，因此我們必須做好每一項(xiàng)記錄，經(jīng)得起業(yè)主的質(zhì)詢。”

　　業(yè)委會的這項(xiàng)折中做法，也遭到了業(yè)主的質(zhì)疑。“他們質(zhì)疑為什么小區(qū)電梯廣告收入這么低，認(rèn)為中間有貓膩。”馮國義向成都商報(bào)記者稱，“對于業(yè)主的質(zhì)疑，業(yè)委會給出的答復(fù)是，如果有業(yè)主能找到比招標(biāo)商家更合適的價(jià)格，業(yè)委會馬上變更商家。”

　　尷尬2

　　成立業(yè)委會 打了兩千多個電話

　　仁和春天大道小區(qū)2009年一期交房，2010年底著手成立業(yè)委會。因?yàn)榛I備委員會手中根本沒有業(yè)主的信息，而開發(fā)商出于保護(hù)業(yè)主個人信息，拒絕直接向籌委會提供業(yè)主電話。“在街道辦的協(xié)調(diào)下，籌委會和開發(fā)商最終達(dá)成一致意見，由籌委會提供業(yè)主大會公告內(nèi)容、選票、委托書等選聘材料，開發(fā)商負(fù)責(zé)出資郵寄給業(yè)主。”

　　2011年12月25日，馮國義和開發(fā)公司的黃經(jīng)理一起，帶著2800多封裝著選票的信函送到溫江區(qū)郵政局，“整個郵寄費(fèi)用高達(dá)4萬多元。”半年后，籌委會一共收到300余封回信，800多封退件，還有1700封信件下落不明。由于無法實(shí)現(xiàn)“雙過半”，業(yè)委會的選舉工作就此擱淺。

　　2013年底，成立業(yè)委會一事再次被提上議事日程，轄區(qū)涌泉街辦涌泉社區(qū)主動介入籌備工作，協(xié)調(diào)開發(fā)商提供業(yè)主通訊信息，共同推動業(yè)委會的成立。

　　經(jīng)過協(xié)調(diào)后，開發(fā)商組織多名工作人員，挨個給業(yè)主打電話。“每個電話起碼得溝通10多分鐘，一天下來最多能打五六十個電話，兩千多個電話打了三個多月。”2014年3月，終于達(dá)到規(guī)定的“雙過半”，選出了第一屆業(yè)主委員會的成員。

　　和業(yè)委會一樣，遭受“入住率低”困擾的還有小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司。2012年，成都市房管局出臺《維修資金緊急使用方案》，規(guī)定可以申請啟用緊急維修資金，但必須建立維修資金緊急使用預(yù)案，而建立預(yù)案的核心是經(jīng)過“雙三分之二”的業(yè)主表決同意。物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人張先生稱，物業(yè)公司投入了十多個工作人員，挨個打電話發(fā)短信，“整個工作持續(xù)了一年多，最終達(dá)到了要求。”

　　尷尬3

　　停車費(fèi)、物管費(fèi)…… 繞不開的“雙過半”

　　面對低入住率，仁和春天大道業(yè)委會已經(jīng)建立了一套相應(yīng)的“應(yīng)對辦法”。，但事實(shí)上，業(yè)委會的眾多工作都繞不開“雙過半”的規(guī)定。“對我們這樣的大小區(qū)而言，基本不現(xiàn)實(shí)。”馮國義表示，他所領(lǐng)導(dǎo)的這一屆業(yè)委會定下了一個工作原則，公共經(jīng)費(fèi)只能用于涉及絕大多數(shù)業(yè)主利益的公共范疇，涉及業(yè)主、物管和業(yè)委會三方利益的事務(wù)，能協(xié)調(diào)的盡量協(xié)調(diào)。”

　　小區(qū)河道管理每年需要投入大量的經(jīng)費(fèi)，而啟動普通維修資金得“雙三分之二”業(yè)主同意，更何況入住的少，未入住的多，投票未必能獲得通過。在這樣的現(xiàn)實(shí)難題下，業(yè)委會變通了一個解決辦法，即用目前現(xiàn)有的公共收益支出必備的管理開支。對于這樣的變通手法，業(yè)委會給出的解釋是，現(xiàn)有的公共收益實(shí)際上是入住業(yè)主產(chǎn)生的，用于入住業(yè)主公共需求的開支，于情于理都是說得過去的。

　　針對仁和春天大道小區(qū)業(yè)委會的做法，律師陳小虎認(rèn)為，由于物權(quán)法關(guān)于“雙過半”和“雙三分之二”的規(guī)定是很明確的，業(yè)委會因客觀原因無法投票決策而實(shí)行變通手法，如果業(yè)主均沒有提出異議，可以推定業(yè)主認(rèn)可決策結(jié)果，如果有業(yè)主提出異議，因法律程序不合法，其決策結(jié)果自然沒有法律效力。對于類似法律糾紛，近年來也有案例發(fā)生，成都也有出現(xiàn)過多個小區(qū)業(yè)主認(rèn)為委會決策程序不合法而起訴撤銷決策結(jié)果的案例。