□通訊員　馬俐　金陵晚報記者　陳菲

　　隨著中高檔住宅區和私家車保有量增加，小區居民與物業之間的矛盾糾紛呈現增長趨勢。日前，記者從江蘇省高級人民法院獲悉，對于當前高發的物業糾紛，吳中區人民法院對近4年來的物業糾紛案件進行分析梳理，發現90%集中在小區業主拖欠物業服務費。另外，業主與物業公司之間的矛盾增加，個別案件甚至由一般民事糾紛向刑事案件發展。
　　法官發現，一些物業公司基本上是一個主管帶著幾個員工，掃掃地，運運垃圾，然后就“依照合同進行收費”，而業主把拒交物業費作為籌碼，以此表達對小區管理服務的不滿。如何打破雙方關系，令惡性循環變成良性循環？聽聽法官的建議。

　　◎這種情況必須交
　　物業服務不到位不是拒交費的理由

　　今年7月，光福鎮一家物業公司向吳中法院起訴，要求法院判決拖欠物業費的業主盧先生支付物業管理費33120元、利息844.6元。
　　據物業稱，小區物業服務管理費按地上建筑面積每平方米每月2.4元收取，地下建筑面積每平方米每月1.2元收取。業主盧先生的房屋建筑面積為333.91平方米，自2010年12月26日起至2014年12月31日止共計拖欠物業管理費33120元，多次催討未果。
　　法庭上，盧先生火氣很大，他擺出一大堆的照片、發票、合同、法律規定進行辯護。他稱，自己未按時交納物業費的原因主要是：物業服務沒有達到約定的標準，在安保上存在瑕疵，其報修后物業公司沒有對其房屋進行維修；　買房時約定將開通天然氣，但至今未開通；物業公司未將水費催款單及時發放；2010年5月小區大門被堵影響通行。
　　對此，法院認為，業主屋內墻壁的確存在滲水等問題，不能據此拒交物業費；房屋確實存在質量問題，根據相關規定，如房屋尚在保修期內的，業主可主張維修，如已過保修期且維修事項不屬于公共部分，業主應承擔相應維修費用；對于其余的物業服務不到位的情況，業主也應該通過正當途徑解決。法院難以支持業主盧先生以小區未開通天然氣、維修不到位、小區大門被堵等為由拒不支付物業費的行為。至于盧先生反映物業公司違反合同約定或怠于履行管理義務給其造成了損失，可以另行主張賠償。
　　據此，法院判決盧先生支付物業費人民幣33120元、利息人民幣4094.08元，共計人民幣37214.08元。

　　◎這種情況可不交
　　辦證但未交付的業主不承擔物業費

　　白先生和劉女士在環太湖大道的一小區買了一套290多平方米的住宅，自2009年11月26日至2013年8月31日，兩被告共計拖欠物業服務費38000元。前期物業公司屢屢催費，但是白先生和劉女士辯稱，他們與物業公司之間沒有物業服務協約關系；開發商至今未能交付房屋，屬于前期物業管理問題，原告應向開發商主張物業費，請求駁回原告的訴訟請求。
　　前期物業公司把兩業主告上法院，物業公司按照物業所有權登記信息索要費用，但兩業主一口拒絕：“房屋還沒有交給我們入住，憑什么要我們付錢？”一審法院于今年1月16日作出判決：白先生和劉女士支付拖欠的物業費及滯納金5400元。
　　宣判后，白先生和劉女士不服一審判決，向蘇州市中級人民法院提起上訴。二審法院認為：房屋的所有權人為業主。但在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位可以選聘具有相應資質的物業服務企業對物業提供服務、進行管理，建設單位應當與物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，依法簽訂的前期物業服務合同對業主具有約束力。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納，物業公司可向建設單位主張相應的物業服務費用。據此，二審法院撤銷一審判決，駁回了物業公司向白先生和劉女士追討物業服務費的訴訟請求。

　　◆法官提醒

　　小區“不差錢”物業服務才能良性循環

　　法官提醒市民，交納物業費是業主的基本義務。不按期交納物業費不僅會侵害物業服務企業的合法權益，還會影響整個小區的物業管理服務質量。據分析，一方面，一些小區物業公司沒有服務的意識，小區設施損壞、車輛亂停、環境骯臟成通病。他們把報修當“乞求”，把服務當“恩賜”，“三請四邀不動身”，夜間不值班，假日照休息，遇事難見人。另一方面，受利益驅動，業委會違規招聘，找到的物業往往缺乏物業管理資質，留下了管理隱患。