有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)不會(huì)“斷崖式下跌”，但出現(xiàn)調(diào)整而產(chǎn)生波動(dòng)無(wú)法避免。　　（CFP供圖）

　　12月3日，中國(guó)社科院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015~2016》，報(bào)告提到，房?jī)r(jià)在2016年第二季度后，有出現(xiàn)一波“斷崖式下跌”的可能。該報(bào)告引發(fā)了大量報(bào)道，樓市沸沸揚(yáng)揚(yáng)。不過，當(dāng)天晚間，社科院就“緊急”回應(yīng)稱，相關(guān)報(bào)道“以偏概全”，純系誤讀。2016年，樓價(jià)究竟往上走還是往下行？這是個(gè)問題。但對(duì)于廣州市場(chǎng)來(lái)說，這已經(jīng)不是問題，因?yàn)椋?016年，廣州房?jī)r(jià)將會(huì)結(jié)構(gòu)性上升。

　　文：廣州日?qǐng)?bào)記者 梁紅舉

　　數(shù)說分化

　　深圳挺進(jìn)“四萬(wàn)元時(shí)代”

　　重慶房?jī)r(jià)僅6937元/m2

　　房?jī)r(jià) 11月福州同比跌幅超10%

　　中國(guó)指數(shù)研究院11月數(shù)據(jù)分析認(rèn)為，部分一二線熱點(diǎn)城市受需求熱度及高價(jià)土地成交影響，房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大；而多數(shù)二三線城市未來(lái)隨著庫(kù)存壓力緩解，房?jī)r(jià)有望逐步止跌企穩(wěn)；不過，仍有一些城市由于本身庫(kù)存原因，房?jī)r(jià)在環(huán)比或者同比方面仍在下跌，不容樂觀。

　　百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年11月價(jià)格環(huán)比10月下跌的城市有56個(gè)，較10月份增加4個(gè)，其中綿陽(yáng)、湛江、貴陽(yáng)、臺(tái)州、銀川、宜昌、昆山、三亞、西安、煙臺(tái)這10個(gè)城市環(huán)比跌幅在2.5%至3%以上。而在同比價(jià)格下跌的城市中，福州跌幅超過10.00%；臺(tái)州、大連等18個(gè)城市跌幅在5.00%~10.00%之間；寶雞、貴陽(yáng)等40個(gè)城市跌幅在1.00%~5.00%之間。目前，全國(guó)百城住宅價(jià)格差異巨大，11月均價(jià)最高的城市深圳，樣本平均價(jià)格超4.1萬(wàn)元/m2，上海（第二位）為3.6萬(wàn)元/m2，北京為3.49萬(wàn)元/m2。雖然是大型城市，但重慶（主城區(qū)）11月樣本均價(jià)僅為6937元/m2。

　　土拍 宅地總價(jià)TOP10 八席歸北上廣

　　根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)，11月一線城市土地市場(chǎng)成交火爆，“地王”頻現(xiàn)，月度收金首超千億元，成交樓面均價(jià)為12229元/m2；二線城市出現(xiàn)供地回升，成交降幅收窄，出讓金同比增加，均價(jià)及溢價(jià)率小幅上漲；三四線城市方面，11月雖然土地成交仍下滑，但均價(jià)止跌回升，出讓金同比漲幅超4成。

　　根據(jù)中指數(shù)據(jù)，11月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)排行榜TOP10榜單中，除2宗為福州和武漢的外，其余8宗均來(lái)自北京、上海和廣州。而在住宅用地樓面地價(jià)排行榜TOP10中，上海楊浦區(qū)新江灣城地塊樓面地價(jià)最高，達(dá)到49152元/m2。廣州荔灣廣鋼新城兩宗地塊憑借突破1.9萬(wàn)元/m2樓面地價(jià)排名第8和第9名。

　　（廣州日?qǐng)?bào)記者 陳白帆）

　　眾論漲跌

　　社科院：“斷崖式下跌”純屬誤解

　　這一推論建立在不出臺(tái)重大利好政策的基礎(chǔ)上

　　《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015~2016》提到，目前，一線城市住房供求矛盾突出，房?jī)r(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過剩，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)下跌。報(bào)告預(yù)測(cè)，2015年10月~2016年9月，中國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒊尸F(xiàn)“先升后降”的波動(dòng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷較快上升后，2016年第二季度后，有出現(xiàn)一波“斷崖式下跌”的可能。

　　《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2015~2016》主編、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛對(duì)媒體解釋稱，“斷崖式下跌”的推論是建立在不出臺(tái)重大利好政策的基礎(chǔ)上，之前部分人士對(duì)該報(bào)告的解讀并不準(zhǔn)確。倪鵬飛直言，今年商品房銷售增長(zhǎng)很快，幾乎逼近了2013年的峰值，改善性需求也得到大幅釋放，無(wú)形中給明年的樓市帶來(lái)很大壓力。

　　調(diào)整說

　　今年“用力”太猛，明年調(diào)整難免

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)不會(huì)“斷崖式下跌”，但出現(xiàn)調(diào)整而產(chǎn)生波動(dòng)無(wú)法避免。統(tǒng)計(jì)局最近的數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存雖然尚未全面過剩，但的確需要想法盡量去庫(kù)存。最關(guān)鍵的是，“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期。

　　克而瑞研究中心分析師謝楊春也指出，房地產(chǎn)投資不斷下滑、新開工一直處在低位以及庫(kù)存高企，使得短期內(nèi)市場(chǎng)上行難有可持續(xù)基礎(chǔ)。短期來(lái)看，明年政策寬松力度將會(huì)減弱，信貸和利率已經(jīng)基本調(diào)整到位，進(jìn)一步下調(diào)空間不大；中長(zhǎng)期看，人口紅利減退以及人均住房面積提升，也使改善型需求提升空間有限。

　　在保利地產(chǎn)首席研究員吳定金看來(lái)，政策因素會(huì)推動(dòng)明年上半年樓市的成交。今年以來(lái)，政策利好不斷，央行降準(zhǔn)降息，公積金政策放寬，被稱為“中國(guó)式QE”的信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款也如期而至。吳定金表示，就算只是保持流動(dòng)性寬裕，也有利于刺激樓市成交。不過，吳定金預(yù)期，明年下半年，樓市可能會(huì)進(jìn)入周期性盤整。“一方面，明年上半年經(jīng)濟(jì)有望企穩(wěn)，相關(guān)的刺激政策會(huì)減少；此外，隨著價(jià)格上升、供應(yīng)增加，樓市本身會(huì)進(jìn)入調(diào)整階段。”

　　漲價(jià)說

　　“一線城市月度房?jī)r(jià)增幅仍可達(dá)月均1%”

　　“只要經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)的，房地產(chǎn)肯定還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，“今年下半年房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)同比和環(huán)比的上漲，明年房?jī)r(jià)上漲是必然的。”不過，任志強(qiáng)也承認(rèn)，“行業(yè)當(dāng)前面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是庫(kù)存積壓”，所以，樓價(jià)不會(huì)飛漲。

　　“預(yù)計(jì)未來(lái)一線城市的月度房?jī)r(jià)增幅仍可達(dá)到月均1%的水平。而其他城市總體上也會(huì)保持不同程度的小幅上漲。另外，如果是從實(shí)際銷售均價(jià)角度來(lái)看，部分城市的房?jī)r(jià)完全可突破10%的增長(zhǎng)水平。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示。“無(wú)論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲仍是一種難以動(dòng)搖的市場(chǎng)特征，漲幅的大小也會(huì)和市場(chǎng)周期波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。總體來(lái)看，2016年房?jī)r(jià)仍會(huì)持續(xù)上漲。”

　　連線廣州

　　廣州房?jī)r(jià)將結(jié)構(gòu)性上升

　　目前樓市走向主要看四個(gè)數(shù)據(jù)：利率、M2增速、庫(kù)存量和人口增量。低利率和M2增速都已對(duì)樓市構(gòu)成利好，那就要看每個(gè)城市的庫(kù)存和人口增量。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，廣州人口處于凈流入狀態(tài)，房?jī)r(jià)肯定處于上升通道。

　　合富輝煌（中國(guó)）首席市場(chǎng)分析師黎文江也認(rèn)為，廣州房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入上漲通道，2016年，廣州房?jī)r(jià)會(huì)結(jié)構(gòu)性上升。房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲，因?yàn)閺V州樓市庫(kù)存不小，發(fā)展商不敢隨便漲價(jià)；至于降價(jià)，更沒可能，因?yàn)槟壳皬V州房企的利潤(rùn)并不多，沒有多少降價(jià)空間。最關(guān)鍵的是，從土地市場(chǎng)角度來(lái)理解目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲有牢固市場(chǎng)基礎(chǔ)。目前廣州的土地價(jià)格和價(jià)值都在持續(xù)上升，廣鋼、廣紙、市橋南不斷出現(xiàn)地王，“這么多地王，樓價(jià)如何降得下來(lái)？”