新房價格不到一年時間實現翻倍，這樣的市場“奇跡”并未發生在被一線房企及業內人士一致看好的北京市場，而是在京東連三線城市都算不上的燕郊上演。

　　在樓市整體回暖的大背景下，京津冀一體化及一些大型公建的規劃，讓環京樓市在今年的表現極為搶眼。一方面不限購、總價低等先天條件讓大量投資客涌入環京；另一方面，與北京天然的地理距離也讓不少購房者將環京作為通勤居住及未來的養老居所。多種需求的集中讓環京樓市價格在今年出現了大幅上漲，呼吁政府規范樓市發展的聲音一直不斷。事實上，雖然環京部分區域樓市出現無序發展，但此輪在環京置業的購房人并不盲目，心里賬算得很清楚，或為長線投資，或為自住養老，環京各板塊在不同維度上的價值差異明顯，也吸引了不同人群的關注。

　　燕郊房價領跑環京 主流價格仍在萬元以內

　　提起今年的環京樓市走勢，“暴漲”總是很多人的第一印象。這主要源于與北京城區直線距離最近的燕郊在這一輪樓市回暖中的瘋狂。多個樓盤價格大幅度上調，甚至有項目銷售價格在一年內實現了翻倍。最新開盤項目的價格已經直逼20000元/平方米的大關。

　　雖然價格節節攀升，但燕郊的居住體驗在這一年并未有明顯的改善，早晚高峰長長的擁堵和“一下雨就看?！钡慕洑v是每個居住在燕郊人的痛。不過以目前的形勢看，這些人盡皆知的缺陷并未減緩燕郊房價上漲的速度。

　　燕郊樓市價格的搶眼表現讓不少人忽略了環京其他板塊在今年的發展。事實上，在《京津冀協同規劃綱要》即將出臺和樓市的整體回暖，讓環京區域房價都出現了不同程度的上漲，不過相較燕郊的瘋狂則顯得冷靜了許多。以燕郊的鄰居香河為例，某品牌開發商旗下的百萬平方米大盤，在今年年初時起價為5500元/平方米，而9月最新開盤的一批產品起價6900元/平方米，最新一批報價為8100元/平方米。除此之外，固安、淶水、懷來、廊坊、天津武清等板塊除別墅外的產品均價都在萬元以內。

　　此次出臺的《通知》也同樣對環京各板塊的房價做出了規范，《通知》要求，嚴厲打擊房地產企業“囤地炒地”，對企業自身原因造成土地閑置的，依法堅決查處。發揮社會監督作用，對問題房地產企業實施約談制度，查處房地產企業惡意炒作、捂盤惜售、哄抬房價等行為。規范中介行為，嚴厲打擊房地產經紀機構發布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者。加強房地產企業信用管理，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。《通知》還重點指出，未取得商品房預售許可的開發項目，嚴禁任何形式的預售和廣告宣傳。強化商品房預售方案管理，完善新建商品房預（銷）售價格備案制度，嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定。這對于那些熱衷于排卡，借利好消息任意漲價的項目是個不小的打擊，有業內人士就表示，如果嚴格按照這個通知規定執行，環京的很多項目都會遭受處罰。

　　買環境 京西京北優勢明顯

　　雖然價格在今年有所上漲，但環京大部分區域的房價相對于北京還是低了不少。而且，環京區域部分板塊擁有的環境優勢被購房者所青睞，在京郊購置一套房產作為第二居所，用于短時間的度假是不少環京置業者的主要目的。

　　“看到這里的湖光山色，就足以說服我在此購房了?！币晃辉诰┪髂蠝Z水的華銀天鵝湖購房的購房人告訴《廣廈時代》。在環京樓市，很多大盤都是依景區而建，甚至有些樓盤本身就建在景區內，與北京市區截然不同的風景就足以吸引購房人，這其中以京西及京北優勢最為明顯。

　　京西的環境資源主要集中在西南部，河北淶水縣的一些樓盤主打的都是環境牌。華銀天鵝湖、碧桂園九龍灣、一渡新新小鎮等大盤集中在此。區域內有數十處國家4A級風景區和歷史古跡，周口店、十渡、野三坡、云居寺、清西陵等都位于此板塊周邊。憑借地理優勢和項目本身的規劃，該區域的各項目還擁有自己的環境優勢，例如華銀天鵝湖2000畝的湖面，一渡新新小鎮的27洞國際標準高爾夫球場等。在地理環境上，京西與京東截然不同。

　　另一在環境上具備明顯優勢的是京北板塊，其中分布項目最多的是張家口的懷來縣。該區域內旅游勝地眾多，縣境內有54公里的古長城、千古之謎古崖居、蚩尤冢、雞鳴驛古驛站等，還有最值得一提、也最被購房人看重的官廳水庫。

　　以區域開發較早、業主滿意度較高的原鄉美利堅項目為例，項目位于古崖居西側，官廳水庫以北，項目整體與周邊的山水景色融為一體，類似的社區環境，在京東及京南很難見到。此外，今年北京與張家口聯合申冬奧成功后，北京客戶到京北置業的范圍也在繼續向北拓展，尤其是崇禮滑雪場周邊的項目，在今年的價格也有所上漲。

　　除了京西京北規模大、集中度高的環境資源外，京東的潮白河、京南的溫泉等也是不少環京樓盤的主打賣點。

　　便利 京東京南自住占比最大

　　除了度假需求，自住也是一些購房人在環京置業的主要原因。由于北京市區的高房價和對購房資格的限制，大量的購房需求被擠壓外溢。對于這部分自住人群，居住地的便利性就成了他們首要考慮的因素。

　　以今年價格瘋漲的燕郊為例，雖然價格高企，但在環京樓市中受歡迎程度一直穩居首位的主要原因就是其與北京城區最短的直線距離。無論是公共交通還是自駕出行，雖然人流量較大，但不可否認，燕郊生活是最便利的。多條公交線路的終點站，短距離即可接駁至地鐵六號線，全程高速直達四環的路網都是燕郊這些年價格上漲的底氣。

　　不過，隨著交通的發展，京東的香河、大廠，京南的固安也成為一些剛需客的選擇。目前香河到北京的公交主要是938路、810快等，可以直接到達國貿。自駕車可以選擇走京沈高速，如果路上暢通，45分鐘左右也可以到達CBD。方先生就是香河—北京通勤族的一員，他已經在香河居住三年了。每天往返于香河和北四環的他表示，真正居住后就會發現，香河并沒有想象得那么遠。

　　固安則是工作在西部購房人的選擇，通過京開高速可以直接到達二環。如果選擇公共交通的話，固安也有接駁地鐵4號線天宮院站的公交車，路況好時大概半小時可以到達。

　　自住客戶考慮的另一主要因素是居住的日常配套。在燕郊，基本的配套已經完備，但周末燕郊進城的公交仍然人滿為患，大多數人還是會選擇將消費留在北京。相比燕郊，環京的其他區域在配套上則更有待提高。以香河為例，以天下第一城為中心的老城區基本生活配套已比較完備，但北部新城的配套設施還有待提高。

　　買未來 投資者跟著交通產業走

　　看中環境度假養老，因為價格、資格購買自住，無論是哪種需求，購房者都兼具了一定的投資目的。另外，京津冀協同發展等利好也吸引了大量的投資客進入環京區域購房投資。

　　特別是京津冀協同發展上升為國家戰略之后，各環京區域陸續迎來利好。投資客在考查時，區域未來的產業規劃、特別是與北京之間的交通聯系成為投資客最看重的因素之一?！暗罔F4號線通至固安”、“固安將迎地鐵時代”這些都是走訪固安樓市時最常看到的廣告語。雖然尚無確切消息證實，但這一風向就已經吸引了很多投資客關注。固安的另一吸引投資客的賣點是正在建設的第二機場，“未來的望京”是售樓人員最愛給購房人畫出的餅。

　　北京和張家口聯手舉辦2020年冬奧會，最被購房人關注的就是冬奧會為京北交通和配套帶來的改變，尤其是交通方面。京張高鐵、從延慶到崇禮的延崇路都將為京北的發展提供基礎。

　　另外在京西淶水，雖然環境已經足以吸引購房人購買，但未來的交通規劃也為其加上另一籌碼。據了解，環北京城際鐵路和京石城際鐵路都已經將淶水納入論證，目前兩條高鐵都已經進入可行性研究階段。

　　不過，對于在環京的投資，曾經有過投資經驗的業內人士提醒，投資環京樓市，要放平心態，不能看到類似燕郊的暴漲，就希望自己可以短期獲得可觀收益。投資環京，總體看還是一種長線的投資方式。本版文/門庭婷