老婆，咱們只能買這個房了！

　　“我有300萬元，想在五環以內買套房”，這句話放在兩年前會十分平常，但時至今日，這句話有可能成為笑話。2015年，隨著豪宅不斷入市，土地價格再創新高，普通商品房逐漸淡出樓市，改善盤一步步“被豪宅”，買房門檻也進一步發生變化，以往100多萬就能買房的底線已經攀升到300萬左右，而1000萬的房連豪宅的邊兒都摸不著。因此，人們在都市中迷茫：我到底算哪個群體？剛需？改善？難道不知不覺成了豪宅的“俘虜”？2016年，買房人得摸摸兜里的錢，掂量掂量自己在無數樓盤面前的“身份”，才能找到符合自己的房產，從而通過房產的價值給自己貼上在這個城市中的身份標簽……

　　剛需型 商住房大行其道

　　國家的相關政策條文中，沒有剛需一詞，其是房產商在營銷過程中產生的一個名詞。從字面理解，“剛需”就是剛性需求以自住為首要條件。目前，業界對剛需房普遍有兩種理解：一、緊迫性需求。簡單地說就是解決人居住的最基本需求，就像穿衣、吃飯、工作等一樣。對于沒有房子的人來說，能擁有一套住房是一種剛性需求。因此剛性需求其中一個意思就是基本需求。二、彈性需求。看似可有可無，具有一定的彈性空間，尤其隨著物質基礎的改善，人們對居住品質的要求逐漸提高。比如子女長大，原有的房子無法滿足兩代或者三代人同時居住，換套大房子，改善一下居住環境，這也是屬于剛性需求。這一類型二套房居多，且房屋面積偏大。

　　在北京市場，有關剛需一詞的由來應該是幾年前萬科長陽半島開盤時叫響的。那時，位于房山區的長陽半島，開盤時價格每平方米一萬多元，而今年主推的戶型為87平方米——125平方米的兩三居，均價已經達到29000元/平方米——32000平方米之間。再舉一個例子，通州剛需盤保利大都匯前不久開盤熱銷12億，價格在35000元/平方米。

　　可以說，目前35000元/平方米以下的樓盤可以稱作剛需盤，這些樓盤的真正需求者就是目前北京市場的剛需買房人。而在短短五年里，一套一百平方米的兩居，基本從100萬左右漲到了350萬元左右，這就是剛需的現狀。

　　據了解，由于近幾年北京土地價格上漲迅猛，剛需盤顯現出退出樓市跡象，3萬元/平方米以下商品房鳳毛麟角，取而代之的是如雨后春筍般涌現出來的商住房，據不完全統計，庫存量加上2016年即將面市的新盤量，商住房總面積將達到驚人的600萬平方米左右。

　　亞豪機構營銷總監郭毅表示，商住樓供應規模大、供需不均衡，主要原因是政府規劃與區域市場現狀不匹配。從政府規劃的角度，為了豐富郊區的配套，商業公建類用地的供應主要集中在郊區。2013年成交的56宗商業用地中48宗位于五環以外，2014年成交的44宗商業用地中39宗位于五環以外。

　　然而，五環以外、甚至六環以外的區域往往因為居住人口的密度小，導致商業及寫字樓的經營難度大，回報周期長，對于注重周轉率的開發商來說，為了回籠資金，只能將這些地塊開發為散售型產品，這樣的話，購房者的購房用途更綜合，既可自住，也能辦公，從而加速項目銷售。但是同類產品供應規模過大，且在同一區域的供應過度集中，造成嚴重的銷售壓力，庫存居高不下。

　　隨著2015年塵埃落定，那么2016年的樓市將如何走向？明年房價會漲還是會跌？這無疑是眾多房地產業內人士和購房者關注的問題。證券研究機構中金公司研究部率先發布了對2016年及以后的中國房地產市場趨勢預測報告。報告對全國主要城市房地產銷售價格、銷售量均進行了預測，認為：2016年中國房地產市場將整體較為平淡，分化的走勢還將繼續；改善型住房和存量房交易將成為市場爭奪的主要對象。

　　改善型 你“被高端”了

　　你能說出目前北京哪些樓盤叫做改善型樓盤嗎？亦莊金茂悅、中冶德賢公館、天恒公園懿府、翡翠山、燕西華府……估計業內人士數得著的也就這些位于亦莊、大興、豐臺等地的熱銷盤。的確，這些單價在4萬元左右，總價不超過1000萬元的樓盤目前在京城能成為一房難求的代表性產品，道理很簡單。

　　據專家介紹，從目前狀況看，一、二線城市的改善型住房需求有望繼續占主導地位

　　首先，國內現有的住房普遍戶型較小（平均面積80平方米，三居或以上的戶型占比不到40%），20%左右的住房質量不好，加上二孩政策的全面放開、央行持續降準降息帶來的貨幣寬松影響，預計2016年一、二線城市改善性住房需求有望表現強勁。

　　其次，調查顯示，國內約有45%的住房存量是1999年以前建造的，當時房地產市場并沒有商業化，這些住房的居住者很有可能還從未購買過住房，因此將有更強的動力去改善居住條件。此外，已擁有一套住房的改善型購房者的住房負擔能力要比首次購房者高得多。從北京市場可以更透徹地看出這一點。

　　雖然說改善型需求旺盛，但“不幸”的是，北京不少改善型樓盤不知不覺地“被高端”，致使本就貨量不多的改善盤市場供應捉襟見肘。由此產生的聯動效應就是，所有的改善盤都在漲價，只因越來越稀缺。

　　最具代表性的樓盤是紫辰院、福熙大道等項目，連續數月排名豪宅排行榜前列。而僅僅在一年前，此類項目還徘徊在高端改善與豪宅之間。但隨著地王樓盤不斷推出，被豪宅包圍著的高端盤成為了左右區域價格的風向標。一來原本賣得不溫不火的產品被搶購，二來只要提升產品品質便可以追求高利潤率，因此，高端改善樓盤稍微一使勁兒就殺入豪宅行列。

　　豪宅型 你會挑花眼

　　幾乎所有的業內人士都承認，2016年將是豪宅元年，北京樓市罕見地將出現豪宅遍地的局面，據中原地產首席分析師張大偉統計，今年超過10萬元/平方米的豪宅將達到50個左右。亦有業內人士公開指出，這50個豪宅中，只有5——10個銷售預期看好，剩下的都會舉步維艱，不出意外的話很可能會出現爛尾豪宅。

　　目前在售的10萬元均價以上豪宅中，只有中赫萬柳書院、龍湖西宸原著真正達到實際價格并能熱銷的，其余絕大多數號稱10萬+的豪宅要么價格明高暗低，要么銷售速度太慢。究其原因，買房人就那么多，不增不減，但豪宅太多了，多到了連他們自己都不知道怎么賣的地步。

　　最近一段時間，在各種年底年初分析會議上，有一個共同的話題：2016年的頂豪市場將會怎樣？各路不同的研究機構給出了以下分析：

　　其一，市場歷史規律的不確定。我國房地產市場，有一個經多個周期觀察得來的經驗和規律：就是三年一個周期。就好像經歷過秋的收獲之后，必然要迎來一整冬的蟄伏休養一般，2015年北京房地產市場在各種政策利好加信貸政策的刺激下走出了冰點，2016年是否會如約進入瘋狂高啟的騰飛年？經歷過頂豪元年的轟轟烈烈之后，頂豪市場能否將北京樓市的整體水平抬高到一個新的高度？很多操盤手對此心里基本有數，卻又擔心發生變數。

　　其二，市場供需關系的不確定。2016年預計有50多個10萬+項目群雄逐鹿，大戰硝煙已悄然騰起；由于刺激政策，看來整體市場價格平臺被提高是不爭的事實了，您要買1000萬的房子，過去能買200平方米，對不起，今年只能買到100平方米了。需求總會有，就看開發商瞅準哪波客群了。高端客群不是韭菜而是稻子，前者割完一茬沒幾天就又長出一茬，而后者，割完一茬，若還想再割下一茬，那就得再等待時機了。是需要大豪宅的人多，還是需要改善的千萬級住宅的人多，在2016的市場上，供需真是難以判斷。

　　地王、頂豪的壓力幾乎是共同的，但卻從未看到有地王項目死得很慘，這些地王，還往往成為了營銷典范，廣渠金茂府、遠洋萬和公館、保利海德……無一例外。為什么地王總是能創造市場傳說，高價拿地，然后趕上市場低谷，但他們入市的時候，恰逢都是市場起飛期，看來，踏準點很重要。

　　于是，接下來的話題就是，在傳統的政商、煤老板、隱秘財富退出買房市場后，那么誰是購買豪宅的群體？你是嗎？

　　新的買房財富人群大多來自這些渠道。

　　一、新三板、創業板，以及即將重新放開的IPO，會釋放出大量的新陽光財富人群，僅國內上市公司就有兩千多家，每家公司按10個股東或者高層計算，就有20000多人，而北京頂級豪宅有幾千套，市場是有的。

　　二、資產配置人群。目前，人民幣貶值，銀行信貸政策寬松，金融平臺也大行其道，錢放在手里就貶值，投資成為潮流，經濟學家吳曉波甚至發出了“2016年是消費元年”的預測，而投資房產無疑是最安全的渠道之一。

　　三、終極置業需求加大。大戶型好賣的原因，一是因為限購，二是因為改善居住。隨著房產稅的預期加大，處理剩余房產，集中資金購買一套終極住宅也是很多實力基層的選擇。目前很多豪宅的買家都是處理了很多老舊房產，騰出資格與資金進行終極置業。

　　休閑度假型 兩“南”成首選 深圳成終選

　　除了傳統的剛需、改善、豪宅產品之外，你是否還會成為另一種產品形式的買家？

　　旅游度假房，也稱休閑度假房。北京歷來是這些項目銷售的主戰場。傳統的旅游度假熱點區域有秦皇島、北戴河、海南、北海、云南等地。但隨著北方空氣的“不盡如人意”，北方乃至靠近北方的南方城市，都已經不在北京人的視線范圍。因此，云南、海南成為北京人度假首選。

　　在海口，每平方米六七千元已經能買到很不錯的房子，相對于三亞，海口更具備生活化，無論是生活配套還是教育、文化資源，都完全是城市生活，如果準備長期選擇京外生活的話，海口無疑是一個很好的落腳之地。

　　三亞則不同，完全是一個度假與暫居的概念。客觀地說，現在是三亞買房的一個時機，但前提一定是自住。一個三亞開發商告訴記者，他開發的樓盤開盤時17000元/平方米，最高點時曾經到了35000元/平方米，而現在連17000元/平方米都賣不到。在三亞非熱點區域，還有7000元/平方米的一線海景房，而一期業主買的價格，都在13000元/平方米左右。對于想逃離北京氣候的人們來說，三亞現在是個不錯的機會。

　　在云南大理，某度假樓盤銷售員告訴記者，他們也是根據北京天氣預報來安排售樓處的接待人員數量的，北京天氣一發警報，他們馬上加派人手接待第二天就蜂擁而至的北京人。據統計，在大理，2015年買房人群中，將近三成是北京人。

　　而在大理街頭，“京腔”隨處可聞，不同的北京人根據不同的愛好建立了不同的微信群，其中不少人是拋棄了北京的工作來大理定居的。

　　大理的客群主要是針對休閑旅游、追求輕松生活的人，但對于那些準備長期逃離北京、子女教育有需求的人就顯然不合適了，深圳無疑成為終選目標。

　　記者在深圳琴海灣以及招商雙璽考察時了解到，目前北京客占的比重越來越大。一個8000萬的臨海豪宅一共賣了10套，其中六套是北京買家。

　　目前，深圳豪宅北京推介已經成為潮流，由于這些豪宅背后的開發商都是全國性企業，因此，跨地域推介本公司的產品非常方便。比如前不久深圳萬科琴海灣、招商雙璽，都紛紛在其北京樓盤開盤時加進去深圳項目的推介，取得了良好的效果。

　　當問到其中原因時，某深圳項目操盤手告訴記者，不少北京私企老板，尤其是科技、制造類的企業老板，把企業搬到創新性更強的深圳來，不僅生活質量提高，子女教育也有保證，工作又不耽誤。未來京深之間的地產聯動要遠遠大于京滬或者滬深之間的聯動。

　　文/本報記者 張艦