受季節(jié)性限制，歷年元旦及春節(jié)前后均為年度成交低谷期，2016年開(kāi)局兩周成交進(jìn)入階段性新低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然市場(chǎng)的開(kāi)局特征并不能代表全年的成交趨勢(shì)，但2016年北京新建商品住宅市場(chǎng)將很難實(shí)現(xiàn)突破。北京商品房豪宅化趨勢(shì)基本確立，高價(jià)住宅的快速增多將導(dǎo)致2016年市場(chǎng)成交步伐放緩，商住類(lèi)產(chǎn)品在供需兩端所占比重將進(jìn)一步提升。
成交階段性低谷
2016年，北京樓市未能收獲“開(kāi)門(mén)紅”，開(kāi)局兩周成交均價(jià)進(jìn)入階段性新低。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月第二周，北京共實(shí)現(xiàn)商品住宅(不含保障房與自住房)成交1483套，成交面積15.25萬(wàn)平方米，環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)造了近9周的新低；從價(jià)格來(lái)看，上周北京商品住宅成交均價(jià)為29485元/平方米，環(huán)比下滑21%。
“近兩周成交量較低的主要原因是受到季節(jié)性限制，歷年元旦以及春節(jié)前后這段時(shí)間均為年度成交低谷階段。不過(guò)與去年同期相比，2016年開(kāi)局兩周的成交量起點(diǎn)頗高，2015年1月北京商品住宅平均周度成交量?jī)H為1008套。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示。
郭毅認(rèn)為，與2015年年初相比，2016年政策步調(diào)基本一致，風(fēng)向依然以放松為主，但限購(gòu)政策仍未取消，這也制約著樓市成交難以出現(xiàn)太大突破；另外，2015年北京豪宅元年的基調(diào)已經(jīng)奠定，2016年這一趨勢(shì)將愈發(fā)明顯，高價(jià)住宅的快速增多必將使市場(chǎng)成交步伐放緩，這也是制約2016年北京商品住宅成交難以突破的原因之一。
供應(yīng)小高峰
在“少量高頻”已成主導(dǎo)的供應(yīng)市場(chǎng)中，上周北京商品住宅項(xiàng)目供應(yīng)出現(xiàn)“大手筆”。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京住宅市場(chǎng)共有4個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括眾美·MIMO公館、新北京中心、中國(guó)鐵建·原香匯三個(gè)商住項(xiàng)目，以及新地國(guó)際家園一個(gè)普宅項(xiàng)目。4個(gè)項(xiàng)目共新增商品住宅產(chǎn)品1042套，這一供應(yīng)量也創(chuàng)造了近7周的新高。
從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，上周入市的商住項(xiàng)目居多，且多為“大手筆”。郭毅稱(chēng)，其中僅眾美·MIMO公館一個(gè)項(xiàng)目就新增供應(yīng)572套，其他三個(gè)項(xiàng)目單次推盤(pán)也均超過(guò)百套以上。
郭毅進(jìn)一步分析認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，由于大量競(jìng)建和配建保障房及自住房，北京商品住宅供地連續(xù)兩年萎縮，2014年和2015年出讓住宅用地中可用于市場(chǎng)自主定價(jià)的商品住宅開(kāi)發(fā)的總面積不過(guò)500萬(wàn)平方米，這將造成開(kāi)發(fā)商的惜售謀利心態(tài)，在這種情況下，加密開(kāi)盤(pán)頻次每次僅推出少量貨源，可實(shí)現(xiàn)價(jià)格小步快漲，將是2016年北京樓市供給的主要特征。
商住占比將提升
從成交結(jié)構(gòu)上分析，上周商品住宅成交中，商住類(lèi)產(chǎn)品占比高達(dá)四成，而在普宅售價(jià)越來(lái)越高的背景下，商住類(lèi)產(chǎn)品供需所占比重仍將進(jìn)一步提升。
郭毅認(rèn)為，在高昂的土地成本面前，部分自住房的限定售價(jià)甚至低于土地成本，而地塊中可售住宅的高端化必然影響到銷(xiāo)售速度，為了確保業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商只得依托于地塊中的可售商業(yè)公建部分，通過(guò)散售方式實(shí)現(xiàn)資金回籠和保障銷(xiāo)售任務(wù)的達(dá)成。
在北京目前商業(yè)投資熱度不高和住宅限購(gòu)的市場(chǎng)背景下，將可售商業(yè)公建開(kāi)發(fā)成可商亦可住的商住公寓產(chǎn)品，最符合政策環(huán)境和需求導(dǎo)向。未來(lái)，商住公寓的市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將大幅增加。另外，住宅市場(chǎng)的豪宅化會(huì)將部分購(gòu)房需求擠壓到商住市場(chǎng)，而商住產(chǎn)品在市場(chǎng)需求面加大的背景下價(jià)格會(huì)穩(wěn)步上漲。