今后，無論你買學區房或者新房，在計算房款時，也許也要再考慮一下稅費負擔。隨著北京市場一二手房房價的上漲，北京的普通住宅標準再次面臨被突破的尷尬。更有來自中介機構的統計，在2015年成交的非別墅類商品住宅中，五環內的新房成交房源，接近五成已經突破“非普”的標準。

　　老舊學區房

　　算“非普”

　　“現在的這些學區房，不僅總價貴，稅費還高啊。”從中介門店走出來，看房人高女士皺了皺眉頭。她悄悄算了一下，如果真買下這套房子，她還得再出去借錢。

　　雖然很多人都說未來北京將沒有“學區”的概念，可為了孩子能上個好學校，高女士還是準備提前買一套學區房。因為，在她看來，未來北京核心區的優質學校資源只會越來越少。經過好朋友的介紹，她選定了西城育翔小學的學區房。

　　“朋友的孩子和我家孩子差不多大，她是去年賣大買小，買了套育翔小學約60平方米的學區房，單價折合7萬元。”高女士說，其實7萬元的價格在她看來已經不低了，全家猶豫了好久，才下了出手的決心。

　　然而，前幾天，當她自己去看房時發現，市場早已不是去年的市場，育翔學區房的價格早已上漲了一大截。延安大院小區一套62平方米的兩居室，業主答應讓價后，總價還要589萬元，折合單價已經達到95000元。換句話說，不到一年的時間，一平方米已經多出了2萬元。

　　“聽到經紀人給我算完單價時，我都有點兒不敢相信。”然而，經紀人后面的話更讓高女士驚訝。原來，雖然這套房子的面積只有62平方米，可因為總價和單價都已超過了普通住宅的標準，她不能按照1%的比例繳納契稅。按照經紀人的說法，除非她能多支付首付款，通過做低購房款的方式，才有可能避稅。

　　“我原本是按照75000元的價格準備的首付，本來錢就緊張，我哪里還能多付首付去避稅呢？”高女士思來想去，也沒有找到好的方法。

　　五環內新房

　　一半成“非普”

　　新房市場的情況也不樂觀。到了2015年，隨著市場回溫而帶來的又一撥房價上漲，已有一批高價地入市，很多商品住宅的成交價再次突破了“普宅”的限定。

　　在記者從市場的了解中，北京的新盤市場正被加速“豪宅化”，普通家庭夠得著的新盤越來越少，甚至連南五環外、義和莊地鐵站附近的50年產權公寓，單價都趨近4萬元。

　　中原地產研究部統計數據顯示，按照2014年頒布的普宅標準，2015年成交的房源中被認定為非普通住宅的比例正在增加。僅從價格這一個標準看，全市2015年成交的50892套非別墅住宅中，有8933套將被認定為非普通住宅，占比達到了17.6%，而在2014年非普通住宅在當年成交非別墅住宅中的占比只有14%。

　　具體到各個環線，五環內變化最大，被認定為非普通住宅的套數為2610套，占五環內非別墅成交套數的47.7%，而在2014年非普通住宅的成交套數和占比分別為1569套和32.1%。五環到六環之間，被認定為非普通住宅的套數為4725套，占這一區域非別墅成交套數的17.2%，相比2014年分別增加了986套和0.8%。六環外被認定為非普通住宅的套數也達到了1598套，占這一區域非別墅成交套數的8.9%，相比2014年分別增加了419套和2.7%。

　　二手學區房

　　面臨高稅費

　　經紀人口中的普通住宅標準，是國家對于商品房的一種界定。

　　根據國家規定，所謂普通住房，是指住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實際成交價格原則上應當低于所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

　　2014年10月，北京對普通住房的認定標準曾進行過一次調整。當時新制定的普通住房認定標準為：五環內單價39600元、總價468萬元；五環到六環單價31680元、總價374萬元；六環外單價23760元、總價281萬元。只要購房人所購買的房屋符合總價或者單價中的一個標準，就可以被認定為“普宅”。而成為“普宅”，則意味著能夠享受契稅最低1%的優惠。

　　記者走訪市場發現，去年一年，盡管北京的二手房市場平均成交價格上漲不大，但帶有“學區”指標的學區房，價格上漲不小。而就像看房人高女士所遇到的，這批二手學區房面臨著“非普”的尷尬。

　　“辣媽”鄭小姐就告訴記者，她在海淀區“抄底”的一套遠中悅萊小區二手房，是當時小區最便宜的一套，折合單價也達到了56000元。“因為我買的是60平方米的小戶型，才滿足了普宅的總價指標，只要買套85平方米的正常兩居室，那就必定是‘非普’了。”

　　而在和平里一帶，1990年建造的老舊小區，普遍單價也超過了7萬元。“買來給孩子上學的學區房，一家三口加上照顧孩子的老人，至少得是個80平方米上下的兩居。可是，只要按照這個標準買房，那一定超過了‘普宅’的標準。”一位經紀人私下告訴記者，僅從單價上看，老城區學區房的價格在水漲船高下已普遍超過了目前對于普通住宅的界定。

　　普宅標準

　　能否動態調整？

　　“從2015年的市場表現看，五環已經成為北京高端物業的分界線。”北京中原地產市場分析師張大偉告訴記者，從統計的成交數據看，2015年，五環內商品住宅的成交均價開始進入“5萬+”的階段，平均單套成交額為800萬元，而到了2016年1月上旬，已簽約的五環內商品住宅平均單套成交額又上漲到984萬元，五環內房價已經進入泛豪宅化時代。

　　“成交價格上漲而普宅認定標準不調整，就會出現‘普宅非普’的情況。”張大偉認為，北京普宅標準至少應該每年調整一次，根據上一年的房價變化來調整區域指導價，這樣才能適應市場的發展，避免誤傷剛需。同時，相比于過去購房人在收房后發現被“非普”而集體維權，普宅標準應該在問題爆發前主動調整。

　　本報記者 趙瑩瑩J201

　　2014至2015新建商品住宅豪宅占比表

　　(表格來源于中原地產)