證券時報記者 吳家明

　　種種跡象顯示，調控新政立竿見影，深圳樓市已經有所降溫。不過，當市場風向逆轉時，誰反應最快？這時，價格超過每平方米10萬元的豪宅頻頻入市引起關注。

　　豪宅定價

　　“不走尋常路”

　　美聯物業全國研究中心表示，深圳樓市調控剛落地，市場情形不夠明朗，豪宅和低價剛需物業受影響相對較小，從開發商的推盤調整上也可以看出，近期項目多有推遲，唯豪宅盤入市相對積極。可以說，豪宅最先在調控新政后的深圳新房市場“試水溫”。

　　華潤深圳灣悅府、恒裕濱城、半島城邦三期......最近幾天，深圳高價住宅接連入市。就在12日晚，位于深圳市南山區的深圳灣公館低調開盤。這些樓盤都有一個共同的標簽：“10萬+”，例如深圳灣公館折后總體均價達每平方米13.8萬元。

　　不過，多數項目推出的背后是定價“不走尋常路”。由于開盤價低于預期，部分項目依舊取得不錯的銷售成績。半島城邦三期項目開盤最低價每平方米逾8萬元，實現銷售均價每平方米10.2萬元，較其備案價格有所調低，更低于業界預期的每平方米12萬元的水平。據悉，半島城邦三期開盤銷售達57億元。記者在半島城邦附近調查發現，目前其周邊的優質二手房掛牌價都在每平方米10萬元之上。

　　中原數據顯示，3月深圳一手千萬豪宅占全市新房比例上升至10.6%，環比上升3.9個百分點并首次突破兩位數，也就是說10個購房者中就有1個是在買千萬豪宅。不過，與去年的“搶房”盛況相比，最近大部分豪宅項目都沒有實現“日光”，部分開盤銷售率更低于七成，去化速度明顯回落。盡管如此，多個頂級豪宅同時推向市場，深圳人強勁的購買力似乎再次被證明。

　　還記得當年的

　　“豪華鬼城”嗎？

　　這幾年在深圳樓市斬獲頗豐的投資客陳先生一直對豪宅情有獨鐘。“豪宅是一種可以保值的貨幣。”在他看來，豪宅就是一種投資品，有較高的抵抗市場風險能力。由于難以有后續開發，因此其稀缺性是絕無僅有的，也造就了其價格可以不斷刷出新高。

　　不過，豪宅真的有這么“好”？就在前幾年，深圳豪宅的亮燈率曾經成為熱議話題，特別是后海片區的亮燈率普遍偏低，頗有幾分“豪華鬼城”的味道。于是，深圳樓市曾流行這么一個結論：越豪越暗，越普越亮。不過，隨著深圳樓市再度火熱以及周邊配套逐漸齊全，后海片區的豪宅入住率已經大大提高。

　　有分析人士表示，深圳人的購買力強，豪宅確實更有保值能力，但最終也會受到整體市場的影響。據深圳中原研究中心在2014年年初的監控數據，2014年前4個月深圳灣1號項目總共成交套數僅6套，分別為1月份成交5套，4月份1套，其余兩個月則均無成交。當時，深圳樓市曾陷入一段低迷時期。當時，深圳灣1號的成交價也超過每平方米10萬元。然而，自2014年以來，深圳多數片區的房價已經翻倍。

　　記者踩盤也發現，最近在深圳羅湖、福田和南山片區經常出現站在路邊為豪宅項目舉牌賣房的二手房中介，或許也在一定程度上看出如今二手豪宅的銷售情況并沒有想象中的火爆。

　　天花板效應？

　　隨著“3.25”調控政策的落地，深圳樓市買賣雙方觀望氣息濃厚。市場數據顯示，深圳新房成交面積已連續第6周下滑，上周二手住宅成交套數和面積環比分別下降了61.5%和61.9%。與此同時，二手房市場反應比新房更加突出，近期深圳有兩成業主在調低報價，中原報價指數均已跌破50%，表明深圳報價下跌的房源數量已經超過報價上漲的房源。

　　準備購房的胡先生對記者表示，雖然近兩年來深圳上市的豪宅多以50年產權的商務公寓形式上市以繞過限購令，但多個豪宅項目的房價漲幅實際上并不如一般的二手房，而且賣了很多年還在賣。如今所謂的豪宅不敢開過高的價格，與一些片區的二手房價格已經相差無幾。這樣一來，價格超過每平方米7萬元甚至8萬元的普通二手房，價格將很難往上走。

　　記者發現，深圳許多片區的普通二手房價格已經超過每平方米7萬元，例如華僑城片區、福田石廈、農林片區等，距離“10萬+”已經不遠。那么，豪宅的價格會不會形成“天花板效應”，對部分片區的優質二手房價格形成打壓？美聯物業全國研究中心經理何倩茹認為，去年開盤的新樓盤價格絕大多數超出預期，而最近開盤的項目價格都沒有超過預期，甚至低于預期，證明這些新房的定價越來越貼近市場，這樣會容易得到市場認可。此外，新房和二手房市場相互影響，如果新房價格平穩，二手房的業主報價也會相對謹慎。