■ 樓市觀察

　　有上海、深圳的升級版調控政策在先，北京樓市的頭頂也高懸著達摩克利斯劍。

　　近期，北京二手房市場成交放緩，一手商品房市場供需失衡。在政策預期收緊的大背景下，似乎在醞釀著一波全新的市場走勢。

　　二手房：成交量、均價雙雙回落

　　在遭遇了今年以來北京二手房市場的快速上漲期之后，購房人齊先生決定將買房計劃暫緩。“本想在自己所在的小區再買一套一居室給父母住，但價格漲得有點可怕。”齊先生告訴記者，眼看著65平方米的一居室在一個月內從255萬元跳漲至325萬元，已經超出了他的支付能力。而這只是一季度二手房大漲的一個縮影。

　　在經歷了3月份破紀錄的成交峰值后，北京二手房市場正在進入一輪新的觀望期。數據有更強的說服力。記者從鏈家網獲悉，4月第一周，北京二手住宅市場的網簽量和成交均價同時出現了5周來的首次下滑，5136套的成交量，環比下降了近四成；成交均價為39660元/平方米，為春節后的首次回落。

　　值得注意的是，4月以來，北京二手房市場的新增房源和新增客源同時在下降。機構的最新統計顯示，新增房客比已低于3。而市場的常規判斷是，新增房客比低于4時，意味著市場進入了低迷狀態。

　　而這對于目前以改善型為主的一手商品房市場而言，并不算是好消息。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，由于前期購房需求的大量釋放，對后續市場可能會形成透支現象。“很多人趁著市場活躍期把房子買了，未來在一定時期內市場的需求端就會出現斷檔，從而引發銷售無法達到預期。再加上政策的預期，北京樓市持續升溫的步伐可能會被打斷。”

　　一手房：存貨少、豪宅化，銷售放緩

　　較之于市場的走勢，讓北京的房企更加頭疼的還有“存貨”不足的困擾。

　　某港資上市房企相關負責人就表示，旗下除了頂豪項目在售外，幾乎沒有能夠覆蓋到范圍更廣的剛需群體的項目，面對目前熱火朝天的市場也無計可施。

　　類似的窘境并非孤案。中原地產數據顯示，截至4月13日，北京今年新增供應的商品房(不含自住房保障房)合計為3634套，而實際成交套數達到11944套。供需比達到了1:3。

　　第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤分析，一季度北京新推的項目非常少，主要是由于企業手上的資源太少造成的。“如果這些企業在北京的存貨足夠多，應該會想盡快推出變現，因為畢竟現在的市場環境仍然處于一個比較高的價位。這比捂盤惜售對賭一個不確定的未來市場，要更合算。”

　　多位業內人士也認為，未來市場整體銷售節奏放緩是大概率事件。亞豪機構市場部總監郭毅就指出，一方面受土地資源稀缺的影響，2015年北京出讓的純商品住宅用地面積僅300萬平方米，而當年商品住宅的成交量高達700萬平方米，需求在不斷上升，但受制于土地供給的萎縮，開發商自然會控制供應節奏；另一方面，“地少價高”帶來的高價項目的不斷增多，整體市場豪宅化，也將使得整體銷售節奏放緩。

　　某業內資深人士認為，從庫存規模來看，北京市場的量是不多的，所以不排除部分銷售業績不錯的房企會放緩在北京的推盤節奏，不急于推盤或者促銷，而是以足夠的耐心慢慢去化，從而實現利潤最大化。

　　新京報記者 李捷