近日，樓盤土地年限到期后如何續期的話題吸引了眾多南京市民關注，記者了解到，南京目前有20多家樓盤的土地年限已縮水10年以上，最嚴重的竟達24年。

　　按照國家規定，土地出讓的最高年限為70年。一般居住用地為70年，酒店式公寓為65年，商業、辦公、旅游用地等是40年，其他綜合類為50年。據揚房網對南京目前在售的30多家樓盤進行的土地使用年限摸底調查，統計發現，有23家在售樓盤使用年限縮水10年以上，其中位于麒麟板塊的麒麟山莊是土地年限“縮水”最嚴重的樓盤，調查顯示該樓盤土地使用期為1992年12月到2062年12月，至今已過去了24個年頭，土地年限還剩下46年。

　　記者了解到，目前絕大多數在售樓盤的土地使用年限都“縮水”5-8年，這也屬于比較正常的情況。業內人士表示，開發商從拿地起就開始計算土地年限了，而從拿地到開工建設，到上市銷售，再到交付給買房人，一切順利的話也得三四年時間。一家體量中等的樓盤通常需要銷售三五年的時間，因此土地使用年限“縮水”5-8年再正常不過。在揚房網的摸底中，有23家在售樓盤的土地使用年限“縮水”10年以上，比如城東樓盤銀億東城縮水13年，江寧水晶藍灣、翠屏誠園縮水13年，江北威尼斯水城縮水14年，板橋石林大公園縮水10年等等。

　　至于土地年限縮水的原因，樓市專家表示原因多種多樣，但是屬于開發商“主動捂地”的并不多見。該人士介紹，有的項目面積較大、開發周期長，比如江北威尼斯水城便屬于“超級大盤”，銷售進程慢一些應屬正?，F象。此外，由于政府的規劃調整、拆遷拖延以及文物發掘等原因導致延遲的也有一部分。就開發商自身來說，運作過程中出現失誤、或是市場定位不準確通常會產生滯銷，從而導致土地年限縮水。

　　揚子晚報記者昨日就此話題采訪了南京市國土部門，相關人士介紹說，類似溫州土地到期的情況在南京并未發生。按照規定，劃撥地塊是沒有使用期限的，而出讓地塊最早出現在上世紀九十年代，按照商業40年、住宅70年推算，尚未到期。記者按此推算，南京最早出現“溫州困境”現象可能要到2030年之后。同時，由于國家沒有出臺過土地到期后如何續期的相關規定，南京市也沒有這方面的具體操作細則，尚未研究過此類問題。相關人士表示，一旦國家有具體規定，南京將參照執行。

　　揚子晚報全媒體記者 馬祚波

　　新華社3問

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　　全國有多少地方面臨“溫州困境”？

　　住宅用地期限低于70年并不少見

　　全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？

　　國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

　　中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜說，目前，絕大部分地區住宅小區用地使用年限都是70年。但一些地方因為各種原因，確實存在低于70年的情況。

　　記者調查發現，房屋土地實際使用年限低于相應土地最高年限標準的現象，溫州并非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現類似土地使用年限不一的情況。

　　事實上，本世紀初，深圳市內國際商業大廈等多棟樓宇的部分物業土地使用權，已達到20年期限，成為國內首批土地使用權年限到期的案例。深圳市后來出臺方案，明確土地使用權年限到期的房地產，可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中，補交地價額度為一次性支付相應用途公告基準地價的35％。

　　青島市部分區域一些住宅用地使用權期限，也只有20年或30年。公開資料顯示，青島經濟技術開發區自上世紀80年代成立以來，出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計41宗，總用地面積667.5畝，其中部分小區土地使用年限已到期。

　　據重慶當地業內人士介紹，重慶市規劃確定的土地用途不少為綜合用地，因此從1994年起，在土地出讓簽訂合同中，包括居住在內的綜合用地使用年限均為50年。

　　據有關部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實施，具有一定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細數據，不過這種情況在全國并不少見。

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　　說好的70年權限為何“縮水”？

　　三大原因導致土地使用年限短了

　　在不少公眾的印象中，購置房屋的“產權”多數都是70年，怎么會年限“縮水”呢？我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：

　　——在政策范圍內調整。溫州市國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政策開始執行時，該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續。

　　地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費者。

　　——方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權期限是50年時稱，因為重慶市多數房地產開發以商業與住宅混合類型為主，一個項目中若按商業、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現一棟建筑中，商業、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。

　　——先試先行地區歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務院發布土地使用權最高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現了部分遺留問題。

　　廣東省房地產研究會會長黃遠華認為，除此之外，還有部分住宅用地因開發商囤地等原因導致使用年限“縮水”。

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　　住宅用地使用權到期該怎么辦？

　　倒逼物權法相關條款細則盡快出臺

　　雖然對于大多數人來說，住宅的用地使用年限還有數十年，但人們普遍追問：房產的土地使用權到期了該如何續期？

　　專家介紹，目前，關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，在物權法之前，城市房地產管理法曾規定，“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。但城市房地產管理法對于物權法而言，是舊法，按照新法優于舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關規定。

　　汪麗娜等認為，雖然物權法明確提出“自動續期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權，續期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經繳納70年出讓金的業主也是不公平的?！?/p>

　　那么，對于70年土地使用權到期的房產又該如何續期？應有償還是無償？楊立新認為，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得永久性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。 據新華社