近日，一起因“直更名”引發的房產糾紛在常熟法院調解成功。但是，以“直更名”方式買房的風險問題卻是值得重視的問題。在實際操作過程中，“直更名”風險較大，購房者理應謹慎選擇。

　　【案例】

　　幾年前，陳某在江蘇常熟購買一套房產，但一直未交付，僅辦理了網簽。去年7月，陳某將房產出售給周某，兩人與中介公司簽訂協議，周某交付陳某定金3萬元。當年8月，陳某向開發商申請退房。周某再次交付陳某購房款11萬元，交付開發商購房款34萬元，開發商出具收據載明周某認購房屋。

　　此后，周某一直未能辦理“直更名”手續，遂將陳某、中介公司、開發商同時告上法庭，要求陳某承擔違約責任，開發商、中介公司承擔連帶責任。但被告三方均認為自己沒有過錯。開發商提出，必須先由陳某還清按揭貸款，然后才能撤銷原合同。后經調解，多方達成一致：解除中介協議，周某支付中介費用1000元；陳某與開發商簽訂的購房合同繼續履行；陳某返還周某定金及購房款14萬元；開發商返還周某購房款34萬元；陳某、周某、中介公司相互之間不再追究違約責任。

　　【分析】

　　“直更名”一般是，針對不動產權證書尚未辦理或尚未交付的新房，購房者將購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方，開發商注銷原合同，與買受方重新簽定合同，為買賣雙方省下部分過戶費。

　　“直更名”實為購房者將購房合同中的權利義務整體轉讓給買受方，根據我國合同法規定，此舉必須取得合同相對方即房產公司的同意，否則難以完成“直更名”手續。本案中周某承擔“直更名”義務并不違反法律禁止性規定，雙方在買賣協議中的約定應為合法有效的，但“直更名”顯然需要陳某及房產公司的配合。

　　“直接改名字、免過戶費”，近年來，房地產中介頻現“直更名”二手房。一些聲稱可以“直接改名字”的二手房均沒有房產證，甚至有些還未交房，想省過戶費，需要從購房合同和還未辦理的房產證上做文章。在網絡搜索引擎上搜索“直更名”房源，馬上會顯示成千上萬條相關條目。除卻相關的新聞，大部分是中介和個人發布的售房信息。這些“直更名”房源從低檔小區到高檔小區一應俱全，并且不光是住宅，不少中介公司也打出了“直更名”的售賣口號。不少房產中介從業人員表示，直更名的房源目前賣得相當不錯，不光賣得便宜，還可以省下不少費用，所以比較劃算。用他們的話說，類似這種房屋買賣操作起來已經相當成熟，安全性可以放心。

　　雖說“直更名”的過戶方式看似可以繞過契稅、營業稅和個人所得稅，為購房者省下一筆不小的稅費，但是它的操作并不規范，存在著很大的法律風險。

　　一方面，從法律角度講，未依法登記領取權屬證書的房產不得轉讓。也就是說，沒有取得房產證的房源不得轉讓。除此之外，“直更名”過戶也是一種偷逃稅費的行為，這同樣是國家法律所不允許的。另一方面，通過所謂“直更名”過戶方式購買的房屋不能辦理貸款，必須一次付清房款，難以享受到國家信貸優惠政策。同時，“直更名”在實際操作中，由于買賣雙方沒有簽訂正式的購房合同，而“直更名”過戶方式的整個流程并不能體現出是買賣交易，所以得不到法律的支持和保護，當買賣雙方產生分歧不可協調時，想通過法律途徑解決比較困難。

　　自商品房實行購房實名制后，已簽訂商品房買賣合同并已辦理網上備案的，就不得擅自變更或者解除。已簽約、備案的商品房變更或者解除合同，僅限以下三種情形：一是法律、法規、規章規定允許退房的，如《消費者權益保護法》等相關法律規定的，有資質的鑒定機構按規定程序認定的質量問題等；二是家庭成員之間因客觀原因需要更名的；三是司法機關、紀檢監察機關決定協助執行的。

　　根據我國合同法規定，“直更名”必須取得開發商同意，否則難以完成。實際操作中，購房者與開發商提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續后，還需等待房管部門審批通過、回收作廢的購房合同、撤銷預告登記，然后開發商才能與新購房者簽訂購房合同。業內人士提醒，實際操作中，購房合同網簽后，還未備案的，需要購房者和房產公司提出申請撤銷網簽購房合同的預告登記手續，等待房管部門審批通過后，房管部門回收作廢的購房合同，撤銷預告登記，然后房產公司就可以與新的購房者重新簽訂購房合同了，在這個時候才可以完成所謂的“直更名”。吳學安