《經濟參考報》記者獲悉，隨著市場升溫，“一房難求”重現，在此背景下，開發商捂盤惜售、強制捆綁搭售變相漲價等現象頻生。為穩定房地產市場健康發展，南京、合肥等地已開始對房企捂盤惜售等違規行為嚴查管控。

　　業內人士表示，今年多個二線城市房價瘋狂上漲，固然有一線城市政策收緊后資金外溢的原因，但房企違規惡意制造恐慌也在某種程度上助推了漲價。應建立全國聯網的黑名單制度，抬高房企違規成本。

　　貓膩 “不捂盤才是傻”

　　“現在一二線城市房子不愁賣，捂一下市場更熱，賣得更高。”一位不愿透露姓名的開發商對《經濟參考報》記者坦言，在一些熱點城市，買房就和買白菜一樣，瘋了搶，而且土地又熱，不捂盤才是傻。

　　3月初開始，南京物價局會同南京市房產局，對商品房銷售價格行為開展了專項檢查。南京市物價局負責人表示，富力南京地產開發有限公司開發的富力尚悅居涉嫌捂盤惜售。截至4月，該樓盤第11棟在領銷售許可證5個多月后仍沒賣出一套房子。

　　南京市物價局價監局局長徐軍表示，目前已經責令其按備案公示價格對外銷售。但對于開發商捂盤惜售行為，目前暫時還沒有相應的處罰措施，但如果開發商再不對外公示開售的話，他們將提請房產部門對該樓盤進行封盤。

　　業內人士表示，富力捂盤的原因可能是因為房價的變化。他介紹，根據南京市物價部門的規定，房子如果3個月沒賣掉，就可以申請重新調整價格，目前南京樓市整體大好，開發商有可能不滿意之前申報的價格。

　　據了解，富力尚悅居10、11號樓領取銷售許可證的時間為去年10月24日，11棟的申報均價為15100元/平方米，10棟的申報均價為14900元/平方米。但到今年1月30日，8、9、12號樓領取銷售許可證時，該樓盤8棟的申報均價已漲至17529元/平方米，9棟的申報均價為17964元/平方米，12棟的申報均價為17231元/平方米。目前，該樓盤對外報價已經超過18000元/平方米，但公司表示已無房可售。

　　富力并不是捂盤惜售的個例。位于南京市江寧區的一房地產項目，原本計劃在4月份推出近百套房源，但在物價部門申報價格時被告知，價格不能超過18000元/平方米，較目前售價僅有500元上漲空間。“總公司房價目標是2017年3.2萬元/平方米，但是現在物價部門控價嚴格，房價很難達到他們的預期，暫時就不推新房源了。”上述項目營銷人員說。

　　南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，去年以來南京樓市進入價格快速上漲通道，所以部分樓盤捂盤惜售，與政府博弈。另外，現在南京市場供應量不足，這個預期也刺激了部分房企通過捂盤惜售、毛坯改精裝等方式變相漲價。

　　合肥方面，市場更是持續出現“一房難求”的局面。4月初，《經濟參考報》記者走訪位于繁華大道上的某家樓盤，該樓已封盤，該售樓部的工作人員說，接總部通知暫時不向市場銷售。問及什么時候能買，工作人員回應，“具體時間也不能確定，但開盤價格應該比之前要高一些。”

　　伎倆 “先買車位才能買房”

　　2016年1月，合肥某大型房企推房時被爆出“先買車位才能買房”，700個車位引發購房者連夜排隊認籌。值得注意的是，平日僅賣到8到10萬元的車位，價格卻已漲至40萬元到50萬元。

　　“車位的價格其實是房價的隱形上漲。”有業內人士介紹，合肥市物價局對于已經開盤過的項目有3個月限制漲價的規定，超過3個月，漲幅限制在2%以內，半年在5%以內。因此，開發商為了繞開這樣的規定，便利用不被限制的車位將漲價的幅度補足。

　　這一行為引發合肥各大中房企的效仿。一個車位開價四五十萬，先買車位才能獲得購房資格。但由于市場需求旺盛，現有存量又較少，就算“房子車位一起買”，依舊擋不住購房者的熱情。

　　北京也出現了捆綁銷售的現象。此前北京一繁華區域的項目，購房者在準備簽約時被告知，若購買該項目，首付比例需較正常情況下的30%上調至45%，其原因是購房者在獲得該套住房的同時，也將獲得位于遼寧丹東的一套住房。

　　合肥學院房地產研究所所長朱德開表示，房價進入快速上漲周期后，供給相對不足的條件下，樓市將進入賣方市場。他分析稱，2015年合肥市土地出讓明顯減少，新開工商品房面積有所下降，有預售的新房面積相對不足。在此情況下，當需求受政策刺激集中釋放后，供需矛盾累積到一定程度開始爆發，再加上一些開發商捂盤惜售等不規范市場行為，房地產市場便呈現出過熱勢頭，連帶二手房市場也量價齊升，不少區域二手房單價遠超新房備案價，“倒掛”嚴重。

　　事實上，除二手房倒掛外，土地價格的倒掛更為明顯。6月2日北京延慶拍出延慶新城05街區R2二類居住用地，成交樓面價高達3.1萬元。這意味著，對于目前延慶住房成交均價僅在12062元/平方米來說，地價已是當前房價的三倍。

　　同日，深圳龍華區域上塘地塊出讓，最終由電建聯合體以82.8億奪得，成為深圳年度總價地王和龍華區域地王，5.6萬的地價接近甚至超過了周邊在售項目房價。中原地產市場總監張大偉表示，高昂的拿地成本進一步推升房價上漲預期。

　　重罰 抬高違規成本

　　4月1日，合肥市房地產管理局等四部門聯合出臺了樓市調控新政，將加強市場監管，開發企業在取得《商品房預售許可證》后，須在10日內全部公開房源并一次性對外銷售；對商品住房已達到預售條件，但不及時申請預售許可的項目，經督促拒不申報的，將要求開發企業現房銷售。

　　同時調整了申請預售的規模，其中，單次申請預售最低規模建設規模小于建筑面積2萬平方米的商品住房項目，開發企業宜一次性申請預售；建設規模大于建筑面積2萬平方米的商品住房項目，確需分批預售的，每次申請預售規模不宜低于建筑面積2萬平方米(尾盤除外)，從而擴大商品住房有效供應量。

　　針對此前市場出現的購買住房捆綁車位等銷售行為，合肥市還要求規范車位(庫)等各類銷售管理，商品住房配套規劃建設的產權車位(庫)，須在該住房項目竣工驗收后方可銷售和出租，不得銷售或通過長期租賃等方式變相銷售人防車位(庫)。對違反這一規定的，相關部門要聯合嚴厲查處，及時公開曝光典型案例。

　　但截至目前，針對合肥此前違規的具體項目與針對該項目的處罰，《經濟參考報》記者對相關管理部門進行采訪，未能得到任何答復。

　　“違規成本過低是房企頻繁違規銷售的主因。”業內人士表示，一個盤捂盤三個月，漲價多掙幾千萬元到幾億元，但監管部門處罰最多也就交幾萬元。

　　朱德開提出，應及時調整土地供應節奏，加大有效供給，調整市場預期，逐漸緩解供需矛盾。同時，曝光并嚴懲一批開發商捂盤惜售、捆綁銷售等行為，確保市場交易秩序良好。