截至昨日，據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。

　　“從土地成交歷史看，2016年上半年，北京土地市場創(chuàng)造了多項(xiàng)歷史最低，但溢價(jià)率、樓面價(jià)則刷新了歷史最高紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，而在今年上半年出讓地塊中，能夠成為商品房住宅的部分估計(jì)僅有3000套。

　　鑒于此，張大偉認(rèn)為，一線城市減少土地供應(yīng)是趨勢，僅有的土地成交也將全面地王化，對房價(jià)的影響也將非常大。

　　樓面價(jià)同比上漲近33%

　　上述中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京出讓土地平均樓面價(jià)每平方米達(dá)到了16435元，同比上漲了32.7%。

　　從具體數(shù)據(jù)來看，今年上半年，北京居住類用地樓面價(jià)每平方米接近2萬元，溢價(jià)率為34.5%；商服金融類用地樓面價(jià)每平方米23686元，溢價(jià)率為108.5%；綜合用地樓面價(jià)每平方米18465元，溢價(jià)率為51.47%。

　　更重要的是，今年上半年，北京供應(yīng)的居住類用地僅有7宗，商品房住宅的面積只有38.7萬平方米，也就是商品房住宅土地未來大約只能供應(yīng)3000套。反觀交易數(shù)據(jù)，今年上半年，北京商品房住宅成交2.3萬套左右，這意味著北京的土地剛需比約為1：7。

　　張大偉表示，地王頻繁出現(xiàn)，頂豪占比上漲。按照目前的房價(jià)，地價(jià)已經(jīng)超過房價(jià)，對于北京有限的住宅土地來說，未來高端化趨勢將越來越明顯。從成交結(jié)構(gòu)就可以窺見一二，兩居所成交占比明顯萎縮，從過去兩年的占比接近40%加速降低到當(dāng)下的28.48%。

　　不過，土地市場進(jìn)入6月份稍有降溫。在過去的27天，6月分合計(jì)出讓土地總價(jià)5億元以上的地王合計(jì)50宗，溢價(jià)率超過50%的有27宗，而在5月份，合計(jì)單宗地塊超過5億元的地王達(dá)到了91宗，而其中溢價(jià)率超過50%的有？67宗。張大偉稱，整體看，土地市場雖然依然有地王頻繁出現(xiàn)，但隨著國企降低入市頻率，出現(xiàn)的概率明顯減少。

　　下半年進(jìn)入調(diào)整期？

　　土地成本的迅猛增長，壓力直接傳導(dǎo)至開發(fā)企業(yè)。張大偉多次稱，對于一、二線城市來說，未來一年房價(jià)不漲超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風(fēng)險(xiǎn)非常大。

　　一線城市地價(jià)飛漲的下一階段，即是市場開始全面豪宅化。目前看來，北京的平均商品房住宅樓面價(jià)每平方米已經(jīng)大面積超過3.7萬元。在這種市場局勢下，豪宅化難以避免，房企未來的運(yùn)營難度系數(shù)將越來越高。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)？張宏偉認(rèn)為，在多輪“救市”政策刺激之后，本輪樓市量價(jià)齊升最多持續(xù)到今年上半年，也就是說，樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支，樓市在上半年瘋狂后下半年將陷入調(diào)整期。

　　張宏偉進(jìn)一步稱，從時(shí)間的角度來看，2016年下半年開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會(huì)來臨，去年下半年以來的“日光盤：頻現(xiàn)的現(xiàn)象也會(huì)就此而止。屆時(shí)，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么，房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)推盤的局面，企業(yè)的資金面也會(huì)因此遇到問題。

　　(王麗新 )