珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局近日在官網(wǎng)發(fā)布文件，取消樓市限購政策。至此，全國已有41個城市陸續(xù)取消樓市限購，原來46個限購城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個城市仍在堅持限購。

    當前，全國大部分城市為樓市庫存所累，其中一線城市尤為嚴重，數(shù)據(jù)顯示北上廣深四大城市已經(jīng)連續(xù)7個月供大于求，整體庫存一再達到歷史高點。業(yè)內(nèi)專家認為，未來樓市傾向于“去行政化”的市場自我調(diào)節(jié)。在絕大部分限購城市已經(jīng)取消、放松限購政策的前提下，一線城市限購政策短期內(nèi)雖然不會取消，但是退出只是時間問題。

    孤島

    一線城市限購短期難取消

    珠海市住建局26日晚在官方網(wǎng)站發(fā)布《進一步加強我市住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的意見》，支持合理自住購房需求，對原有的限購、限價政策作出調(diào)整。

    該文件提出，自印發(fā)日起，本地居民在中心城區(qū)購買144平方米以上(含144平方米)的商品住房不再需要提供社保或納稅證明；新城新區(qū)范圍內(nèi)，購買商品房不再需要提供社保或納稅證明。

    此外，放寬外地居民的購房條件。在珠海投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)的非本市戶籍居民，符合人才目錄的，可以憑投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)等相關(guān)憑證，在中心城區(qū)購買1套商品房。同時，放寬對在珠海投資創(chuàng)業(yè)、工作就業(yè)的非當?shù)貞艏彿咳嗽谥楹Ｐ沦徺I商品住房的房貸限制。

    據(jù)了解，珠海自2011年10月開始對部分城區(qū)實行限購政策。此次宣布取消“限購、限貸”措施，是廣東省繼佛山之后第二個對房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的城市。

    放松限購已是大趨勢。德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從第一個放松限購的呼和浩特市，到目前為止，全國46個限購城市已有41個退出限購舞臺。長三角經(jīng)濟圈只有上海、環(huán)渤海經(jīng)濟圈只剩下北京還未松綁。

    陸騎麟認為，上海可能會是最后一個放松限購的一線城市。“因上海人口是一線城市里最多的，從影響面和控制面來講也應(yīng)該是最大的。現(xiàn)在上海市場偏穩(wěn)定，年內(nèi)上海解除限購的可能性不大，有可能會在明年。”

    和上海類似，業(yè)內(nèi)普遍認為北京、廣州、深圳等一線城市短期內(nèi)不會取消、松綁限購政策。9月初，北京市針對房地產(chǎn)市場新確定“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場有調(diào)控”的總體思路，要求建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，但是對限購政策口徑未變。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從官方口徑來看，北京不會輕易放松限購。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也同樣認為，從目前市場情況看，一線城市年內(nèi)取消限購的可能性非常小。“雖然上半年成交量下滑明顯，但一線城市上半年的土地出讓情況良好，對經(jīng)濟整體的影響不大”。

    壓力

    庫存連續(xù)7個月供大于求

    上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至8月份，一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為328萬平方米，成交面積為243萬平方米。自2月份以來，一線城市住宅市場連續(xù)7個月呈現(xiàn)供大于求的特征，并進一步加劇了庫存積壓的矛盾。

    價格方面，8月份，一線城市新建商品住宅成交均價為21690元/平方米，環(huán)比減少3.3%，同比增長3.2%。8月份成交均價比7月份下跌了738元/平方米。分城市來看，北上廣深4個城市新建商品住宅成交均價分別為22621、26335、15200和22996元/平方米。環(huán)比增幅分別為-9.3%、-0.7%、1.7%和-6.0%，同比增幅分別為-9.3%、12.0%、23.9%和-1.9%。其中北京和深圳的跌幅最為明顯。

    易居研究院研究員嚴躍進認為，8月份在“去庫存”的導(dǎo)向下，房企降價讓利的力度加大。目前已出現(xiàn)連續(xù)3個月的房價環(huán)比下跌現(xiàn)象。觀察今年成交均價同比增幅，可以看出總體上呈現(xiàn)了下行的態(tài)勢。

    庫存方面，8月份，北上廣深4個城市新建商品住宅庫存量分別為1027、1192、903和365萬平方米。環(huán)比增幅分別為0.2%、2.9%、5.3%和0.8%，同比增幅分別為28.0%、26.7%、40.1%和34.9%。綜合來看，一線城市新建商品住宅庫存量為3486萬平方米，環(huán)比增長2.5%，同比增長31.2%。繼7月份庫存量創(chuàng)新高后，8月庫存繼續(xù)攀升。

    嚴躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，8月份，從庫存和庫存去化周期等指標來看，一線城市依然面臨市場降溫的壓力。相比二三線城市的救市和刺激做法，一線城市在限購限貸政策上依然從嚴，這使得去化壓力總體偏大。

    他進一步表示，在限購松綁的大趨勢下，一線城市堅守限購限貸政策，儼然成為孤島。無論是商品住宅、辦公物業(yè)還是商業(yè)營業(yè)用房，其庫存都面臨較大的去化壓力。考慮到近期整個市場大幅反彈的可能性微乎其微，那么四季度房企必然會加大降價促銷的力度。

    嚴躍進認為，在當前市場形勢下，一線城市放松限購的概率幾乎為零。一方面，今年以來一線城市幾乎全部公開表態(tài)過，不允許今年放松；其次，一線城市若要救市，實際上難度并不大，比如放松戶籍等政策，所以目前仍有觀望空間；第三，需要等二三四線城市救市后進行新的評估才能確定未來一線城市的樓市政策和動態(tài)。

    趨勢

    去行政化是未來大方向

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹近日表示，房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展之后，增長幅度開始放緩，未來市場的復(fù)雜程度會大幅度提升。房地產(chǎn)市場的主要問題已經(jīng)從過去的總量問題演變到當前的結(jié)構(gòu)性問題。市場分化已經(jīng)開始顯現(xiàn)，有可能要維持幾年的低迷甚至是負增長。

    秦虹認為，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也進入一個新階段，局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的格局。因此，未來將會按照市場規(guī)律出臺調(diào)整措施，去行政化將是大方向。

    張大偉表示，土地財政的存在使得各地在樓市降溫情況下，救市政策出臺愈加頻繁，力度越來越大，底線越來越低。在經(jīng)濟降速的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易的救市辦法。

    鑒于46個限購城市當中目前已經(jīng)有41個城市正式取消或變相放松限購，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，樓市已經(jīng)進入“后限購時代”。就當前政策表現(xiàn)來看，除一線城市和三亞繼續(xù)堅守以外，部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武漢等均有大尺度政策出臺，開始第二輪“救市”。

    張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前大部分省市已經(jīng)出盡“救市”招數(shù)，失去“救市”方向，樓市是否好轉(zhuǎn)關(guān)鍵還是取決于信貸政策是否松動。在信貸政策尚未明確松動的市場背景下，只有選擇以價換量制勝。

    從2014年1月至8月全國重點城市住宅市場同比變化來看，一線城市量跌價挺，成交量普遍下滑，京滬成交量分別下滑40.9%和29.8%，但均價依然堅挺；二線城市內(nèi)部分化，成交量普跌，大多數(shù)城市成交量下滑2至3成，成交均價分化，近半城市出現(xiàn)均價停漲或下降的趨勢。

    張宏偉表示，在“后限購時代”，盡管下半年貨幣政策定向?qū)捤桑_發(fā)貸及房貸利率仍然難有實質(zhì)性松動，樓市仍然要堅持“跑得快”的去化策略，樓市年底將進入深入調(diào)整階段。

    財經(jīng)評論員葉檀認為，各地取消限購的行為是為了增加消費者。但是，本地居民在本地購房如果屬于剛性需求，原本就不在限購之列；如果屬于投資性需求，進入市場與否則取決于投資性收益。

    在她看來，如果房地產(chǎn)收益預(yù)期上升，即使有限購措施，投資者也會想方設(shè)法進入市場；如果房地產(chǎn)預(yù)期收益下降或者風(fēng)險不明朗，即使放開限購，也不會引來購房者。

    葉檀因此認為，一線城市應(yīng)該全面退出限購。樓市調(diào)控經(jīng)驗說明限購對房價的影響不大，同時限購的做法也不夠市場化。雖然短期內(nèi)一線城市可能不會退出限購，隨著房價下跌與庫存增加，以及一線城市樓市格局的改變，限購政策的退出最終將只是時間問題。