《經濟參考報》記者近期調研“城鎮規劃”問題時發現，一些城市規劃建設超級大樓盤和超大型城市綜合體的現象引起廣泛關注。規劃專家認為，因地制宜適度建設大樓盤有利于城市集約用地，改善城市品質。但需警惕一些動輒占地幾千畝、建筑量上千萬平方米大盤潛在的風險，避免城市規劃被超級大盤“綁架”。

　　樓盤林立豎起“水泥森林”

　　位于貴陽市一、二環路之間的花果園項目曾號稱“中國第一大盤”，總投資900億元，總建筑面積達1830萬平方米。其中，住宅超過1200平方米，全部入住后人口將達到35萬人。該項目旨在打造貴陽市新城市都會區。

　　“一個樓盤住一個縣城的人口”，花果園樓盤體量之大、容積率之高，讓當地市民頗感震撼。據了解，花果園是一個舊城改造項目。據貴陽市城鄉規劃局公布的《南明區五里沖片區危舊房、棚戶區、城中村改造項目控規調整專家論證會會議紀要》顯示，2011年，花果園項目地塊的“容積率調整為≤6.8”。

　　記者到花果園實地走訪，一進項目區域，首先映入眼簾的是崎嶇的山地地形之上，“高聳入云”、密密麻麻的高層樓群，遠遠望去猶如“水泥森林”，置身其中則感到“壓迫感”強烈。花果園售樓人員告訴記者，花果園雖然密度大，但因為房價便宜，銷售一直比較火爆，2011到2013年曾連續三年保持單盤銷量全國第一。

　　據了解，目前，貴陽市規劃和在建超過200平方米的樓盤超過10個，規劃居住人口將超過100萬人。近年來，除貴陽市出現大盤“扎堆”的極端現象之外，不少城市也不同程度出現開發超大樓盤的現象。如被稱為“睡城”的超大社區北京市“天通苑”、建筑面積達500萬平方米的昆明“潤城”城市綜合體、號稱蘭州首個超級大盤的“東部科技新城”以及濟南著名“爛尾”超大樓盤“彩石山莊”項目等。

　　中國城市規劃設計院副院長楊保軍介紹說，超級大盤模式最早出現在發達地區，是開發商從政府手中拿到大塊土地進行連片開發的一種經營方式。后來，在中西部一些城鎮化步入加速期的城市，也出現出讓大片土地與開發商“聯手”建設超級大盤的傾向。楊保軍說，超級大盤實際上仍是一種“造城”手段。

　　加重設施負荷擠占生態空間

　　受訪規劃專家認為，適量的大樓盤規劃有助于公共配套設施建設，快速提升城市品質，但規模巨大的超大樓盤將可能帶來多重隱患，值得警惕防范。

　　——加重基礎設施負荷成為城市“包袱”。記者采訪了解到，盡管花果園項目還沒有入住三分之一的人口，但其周邊區域已成為市區交通“堵點”。中國城市規劃學會秘書長石楠認為，超級大盤打破了原有城市整體平衡，大量人口一旦集中到一個點，交通、電力、供水等基礎設施需求將爆發式增長，甚至基礎設施因大量人口聚集而癱瘓，使得大盤所在區域極易成為拖累城市的“包袱”，變為城市“腫瘤”。

　　——增加城市管理風險。天津市開發區城市管理局副局長吳鵬說，超級大盤會給后期的社會管理造成很大影響，“現在物業公司與業主委員會簽訂協議，如果盤太大業主委員會就很難選舉出來，會給社會穩定帶來很大隱患”。

　　——分割空間擠占城市生態系統。專家認為，超級大盤動輒占地上千畝，往往會把城市綠地、山體、水域等生態空間“圈占”起來，成為所謂“私享空間”，造成城市空間大范圍割裂。同時，由于人口過于集中一個區域而加劇環境問題。

　　有序供應土地強化規劃管控

　　受訪專家認為，當前，一些城市大面積出讓土地建設超級大盤或超大型城市綜合體，特別是把一級土地市場“變相”交給開發商的做法，將對城市規劃形成嚴峻挑戰，建議進一步強化規劃管控。

　　首先，根據城市發展定位和資源承載力，科學規劃引導。石楠、楊保軍等認為，城市建設應增強規劃引導，把好土地利用規劃第一關，有序適量地供應土地。楊保軍說，一些城市出現這樣那樣的問題，一個重要原因就是大規模的出讓土地造成了空間割裂，“有的城市一下子給開發商幾個平方公里，樓盤一旦封閉運營，城市就被割裂了，就會沖擊城市基本規劃，這是一種反城市的一種做法”。

　　其次，在規劃實施上增強規劃權威性和約束力。中國房地產業協會副會長兼秘書長馮俊說，超大樓盤現象實際上是房開商“壟斷”城市開發的表現，大規模出讓土地交給一兩個開發商進行開發，可能導致城市規劃被一兩個開發商“綁架”。他建議，城市在招商引資過程中應進一步強化規劃實施和管控，“用規劃管住開發商，避免規劃給開發商讓路”。