荔灣中小戶型去貨速度較快
“五一”開始老城區(qū)大戶型增多
文/圖 羊城晚報(bào)記者 陳玉霞
個(gè)盤后市
可能漲價(jià)
老城區(qū)主要指越秀和荔灣，兩區(qū)都有自己的特點(diǎn)，“五一”期間，越秀的新貨較少，但單位面積相對(duì)較大，或是單價(jià)已較高，漲價(jià)的可能性不大；在新貨較多的荔灣，則面臨貨量集中且產(chǎn)品定位相似的競(jìng)爭(zhēng)，個(gè)盤漲價(jià)可能性也不大，但從整體均價(jià)看，受放開限簽及高價(jià)盤簽約增多影響，整體均價(jià)將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲，而隨著消化率逐步走高且有各種政策助推，老城區(qū)個(gè)盤后市漲價(jià)的可能性大增。
都有各自
競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
“五一”之前，老城區(qū)的新貨預(yù)計(jì)有四五百套，其中1/3位于越秀，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，這部分新貨已轉(zhuǎn)向中等及中大戶型為主，如越秀的富力東山新天地為120平方米以上的三房四房，一墻之隔的東山上品也面向改善型需求，面積多在115-121平方米。而荔灣的新貨集中在大坦沙和白鵝潭一帶，隨著花語(yǔ)水岸中小戶型的快速消化，該區(qū)產(chǎn)品轉(zhuǎn)向中大戶型，如花語(yǔ)水岸主要是150平方米以上的江景單位，對(duì)岸的珠江鵝潭灣全部是140平方米以上的江景大宅，供應(yīng)量較大的新世界凱粵灣新推的B7、B8棟產(chǎn)品則是中小戶型和大戶型大致各一半。
上述的老城區(qū)各盤均各有優(yōu)勢(shì)，但也有相似的賣點(diǎn)。這些樓盤雖然競(jìng)爭(zhēng)不小，但促銷力度并未加強(qiáng)，原有的折扣也一樣還有，價(jià)格比較平穩(wěn)。越秀在售產(chǎn)品主流均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，富力東山新天地約4.5萬(wàn)元/平方米，東風(fēng)廣場(chǎng)超過(guò)5萬(wàn)元，荔灣的中小戶型望園景單位多在2.2萬(wàn)-2.4萬(wàn)元，望江大戶型在2.4萬(wàn)-3.6萬(wàn)元。
生活配套
強(qiáng)力支撐
老城區(qū)售價(jià)堅(jiān)挺主要依靠的傳統(tǒng)中心區(qū)的核心地段價(jià)值，兩區(qū)分開細(xì)看也有各自的支撐因素，越秀最大的利好是名校教育，集中在東風(fēng)東路、農(nóng)林下路、培正路、文德路、淘金路，樓價(jià)一直居高不下，哪怕是二手樓價(jià)在經(jīng)歷多次市場(chǎng)調(diào)控也顯示強(qiáng)大的抗跌能力。設(shè)有東風(fēng)東路小學(xué)的東風(fēng)廣場(chǎng)，在售五期產(chǎn)品均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元，有較多中小戶型，最小的只是四五十平方米的一房一廳，目的是為了滿足追求名校學(xué)位的家庭，這里的二手房成交價(jià)4萬(wàn)元/平方米。
荔灣的名校資源也較多，但就新貨集中的片區(qū)來(lái)說(shuō)主要是政府規(guī)劃利好，如花語(yǔ)水岸所在的大坦沙，與中山八路一江之隔，為重點(diǎn)規(guī)劃改造區(qū)域，其中引入新加坡花園城市的先進(jìn)理念，打造成為環(huán)境優(yōu)美的“小新加坡”，相應(yīng)配套的有廣州一中、廣醫(yī)附一、新加坡國(guó)際學(xué)校、大坦沙私立高級(jí)國(guó)際醫(yī)院等，而今地鐵5、6號(hào)線均已開通，在大坦沙設(shè)有坦尾站互相接駁。
至于新世界凱粵灣、珠江鵝潭灣所在的濱江帶則處于白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈的黃金地帶，它定位為立足廣佛、輻射珠三角、面向世界的“國(guó)際濱水商業(yè)中心”與“廣州都會(huì)區(qū)西部樞紐”，重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意、電子商務(wù)以及現(xiàn)代商貿(mào)。
或短期漲
后市續(xù)漲
掣肘老城區(qū)的新品漲價(jià)的因素顯而易見(jiàn)，如越秀多為面積較大，總價(jià)較高，一套120平方米的單位售價(jià)540多萬(wàn)元，不是一般家庭所能承受，荔灣則面臨同板塊競(jìng)爭(zhēng)，還有金沙洲等樓盤分流不少買家，漲價(jià)機(jī)會(huì)看來(lái)較小。就“五一”來(lái)說(shuō)，個(gè)盤漲價(jià)的可能性不大，但有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。陽(yáng)光家緣顯示，近半年越秀的均價(jià)整體呈上升趨勢(shì)，去年10月為37785元/平方米，到今年3月升至42238元，漲幅近12%，主要是富力東山新天地簽約量大增所致。可以預(yù)計(jì)，隨著該樓盤簽約量走高，越秀均價(jià)仍有走高可能，至于荔灣的整體均價(jià)則在2.4萬(wàn)-2.6萬(wàn)元，每月之間升跌約1000元。
隨著結(jié)構(gòu)性漲價(jià)的來(lái)臨，預(yù)計(jì)后市樓價(jià)還會(huì)走高，主要與供求關(guān)系有關(guān)。相對(duì)于天量供應(yīng)的外圍板塊來(lái)說(shuō)，老城區(qū)的供應(yīng)量較少。陽(yáng)光家緣顯示，至4月13日，越秀可售貨量為1221套，按照今年前3個(gè)月月均91套的成交量計(jì)算，消化周期為13個(gè)月，庫(kù)存不算多。同時(shí)，隨著二手房首付降至四成、房貸利率優(yōu)惠等利好，老城區(qū)的去存貨速度有望提高，商家基于惜售極有可能提價(jià)。今年三季度廣鋼新城將亮相，樓面地價(jià)近2萬(wàn)元/平方米，將會(huì)拉高荔灣特別是原芳村一帶的樓價(jià)。
方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志：上述板塊都還沒(méi)漲價(jià)，但都處于漲價(jià)前夜，對(duì)于想在老城區(qū)置業(yè)的買家，若是看上合適的物業(yè)，可以考慮。
樓記：老城區(qū)有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)支撐，今年以來(lái)消化速度也在加快，而供應(yīng)量卻難以大增，與高峰期相比，樓價(jià)有所回調(diào)，想在老城置業(yè)的買家，不妨“五一”多做點(diǎn)功課。