番禺萬博板塊近期有多個商用物業集中推出

    本版插圖/采采

    文/圖 羊城晚報記者 梁棟賢

    多個項目近身肉搏

    番禺是廣州樓市的大盤股，供應量最大，今年“五一”前后，萬博板塊預計推盤數量較多，有望成為大盤中的大盤，將有3個商業項目和1個住宅項目推出新貨，分別是招商城市主場、荔園地產中心（此前又名荔園悅星）和四海城，以及萬科歐泊。此外，中鐵諾德中心的臨時銷售中心已開放，首期商鋪預計在6月推出。

    萬博板塊地王項目招商城市主場近日開放了樣板房，它由5棟建筑組成，首批推出第3棟loft公寓，約150套，面積45-70多平方米，可間隔成三房到四房；荔園地產中心的公寓和寫字樓在去年年底推出，總建筑面積約3萬平方米，目前仍有數十套貨量，公寓約50多平方米，寫字樓約100平方米起；四海城建筑面積38萬平方米，首棟約2多平方米的寫字樓預計近期推出；中鐵諾德中心建筑面積約8.4萬平方米，首批寫字樓推出預計今年年底。

    錯開時間

    減少競爭

    上述4個項目相連在一起，彼此距離最在約500米，如萬科歐泊位于招商城市主場東面，僅一路之隔，項目之間近身肉搏在所難免，在產品定位和推貨節奏刻意錯開時間，兩個地王項目“招商”與“中鐵”距離約十米，目前均未定價，前者先推公寓再推商鋪，后者先推商鋪后推寫字樓。荔園地產中心推出最早，加上規模較小，目前已是掃尾階段，價格也低于周邊項目，公寓約1.6萬元/平方米、寫字樓約1.8萬元。有規模優勢的四海城定價高一些，公寓1.8-2.1萬元/平方米（帶裝修）、寫字樓1.8-1.9萬元/平方米（毛坯）。

    各項目在產品設計也費盡心思，力求差異代競爭最大化，如招商城市主場的設計，公寓5米層高，可以間隔兩層，樓上利用公共走道上方做成儲物間，即使40多平方米也能在樓下設置獨立的客廳和餐廳，樓上還能建造三房。其他項目也各有招數：四海城定位花園式寫字樓，有著獨特的園林設計，而中鐵諾德中心據稱是該板塊最先面市的甲級寫字樓。

    有望形成

    第四商圈

    番禺萬博商圈占1.5平方公里，約為珠江新城的1/4，并繼它之后第二個規劃建設大量甲級寫字樓和shopping mall的區域，也是集總部經濟、商貿、休閑度假、交通中心、現代居住于一體的新城。最為突出的是，這里有180萬平方米的地下空間，為廣州最大的地下空間；商業地產體量約360萬平方米，相當于10個天河城廣場。據介紹，萬博商圈投資金額約360億元，萬博CBD已建或在建的商業項目除了上述4個項目，還包番禺萬達廣場、萬博中心、海印又一城奢侈品奧特萊斯、沃爾瑪山姆會員店、廣晟國際數碼產業中心、番禺信息產業基地總部、番禺天河城、奧園中央廣場、敏捷舜德等，若全部建成萬博板塊有望躍升為廣州第四個超大商圈，其中多半項目帶有寫字樓，超過140萬平方米。

    這里有廣州甚至是國內不多見連通各個項目的立體交通系統，位于地鐵7號線南村萬博站上蓋，附近有地鐵2、3、4號線，地鐵站廳、站臺、地鐵站空間可分別與各個項目負二三四層的停車場連通，負一層則設置巴士和的士停靠站，周邊有洛溪大橋、番禺大橋、新光快速、華南快速、番禺大道、漢溪大道、南大干線等八大城市交通動脈環繞。

    近期平盤

    遠期攀升

    由于有眾多規劃方面的優勢，萬博板塊在去年和前年都產生過番禺地王。2013年5月，中鐵建工（深圳）公司以總價12億元、樓面價1.42萬元/平方米競得番禺萬博商務區地塊四，溢價率達136%，創出該區商業地王紀錄；2014年1月，“地塊三”拍賣，招商地產以14.6億元斬獲，折合樓面價1.45萬元/平方米，成為單價新地王。中原地產項目部總經理黃韜認為，萬博商圈正在全速發展，去年已開業的萬達廣場人氣不錯，加上樓王的帶動，未來有望賣出4萬元/平方米以上。

    但近期市場供應量較大，各樓盤的報價顯得較為審慎，四海城公寓的報價與去年4月首期開盤時相差無幾，部分優惠單位還略低一些，荔園地產中心與去年年底持平，招商城市主場表示參照周邊項目定價，以此推斷，該板塊的報價以平盤為主。

    高力國際：去年甲級寫字樓的市場情況不錯，今年在新增供應方面可能出現“空窗期”，不僅是珠江新城，番禺甲級寫字樓也是如此，萬博板塊這些新增項目有望憑借“空窗期”突圍而出。

    樓記：考慮到住宅政策的放松對整個商用物業算是不大不小的利空，結合板塊本身的利好，對該板塊的商用物業可以認真考察。