豪宅市場的巨大放量帶來的激烈競爭，使得這些位于金字塔頂端的產(chǎn)品正摩拳擦掌、在營銷手段上八仙過海、全力加碼。可面對飆升的地價和各項成本，面對老板施加的種種利潤要求，豪宅們也只能拼了，拼什么？拼價格？那還是豪宅嗎？拼服務(wù)？那是后期的內(nèi)容，前期怎么體現(xiàn)？思來想去只能拼面積！房本上的單價有地價和各項成本扛著呢，但實際使用面積呢？且看開發(fā)商各顯其能吧。

　　贈送沒有最多只有更多

　　位于北京的某別墅項目日前開放其樣板間，在參觀完中規(guī)中矩的地上3層之后，銷售人員向包括記者在內(nèi)的多位參觀者不無“炫耀”地表示：“地下部分才是我們項目的核心亮點。”

　　話音未落，記者已經(jīng)跟隨其通過電梯來到地下。記者看到，地下部分共分為三層，地下一層為會客和休閑室，地下二層為儲藏室，地下三層為車庫。巨大的挑高將地下一二層打通，來自地面的自然采光讓地下室能夠享受與外界一樣的光線。銷售人員告訴記者，項目的地下空間縱深超過7米，全部為贈送，“如果業(yè)主愿意的話，還可以在寬度和深度上再挖一些”。

　　據(jù)了解，該項目的規(guī)劃建筑面積為不足400平方米，但實際交房面積超過500平方米，樣板間的面積更是高達600多平方米。

　　無獨有偶，近日記者在京西某別墅項目看到了更大規(guī)模的贈送。該項目包含地上4層(含閣樓)、地下3層以及花園和陽臺部分，200多平方米的房本面積實際得房面積超過500平方米。大規(guī)模的面積贈送大大降低了項目的平均單價，逾5萬元/平方米的售價幾乎被攔腰斬斷。在如此低價的誘使下，盡管是別墅項目，但看房人仍然趨之若鶩。

　　“對于獨門獨院的別墅產(chǎn)品來說，開發(fā)商‘送面積’的方法更為便捷”，北京某高端項目營銷負責(zé)人告訴記者。雖然去年7月1日住建部批準發(fā)布的新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，嚴控了各種送面積、偷面積的行為，但市場上仍有不少“破解”的方法。該人士告訴記者，一般的做法是，把地下室按車庫設(shè)計標注報批、把入戶花園設(shè)計為懸挑結(jié)構(gòu)、調(diào)整窗臺、飄窗和夾層的高度等。以地下車庫為例，據(jù)記者了解，少則3米高，多則六七米，甚至9米高，別說隔兩層，隔三層都很寬裕。

　　豪宅營銷加碼

　　“在新版規(guī)范之下，理論上很多面積是不能贈送的，但在執(zhí)行上，開發(fā)商總是想提高一些項目的附加值，讓項目更好賣一些。”

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師宋輝告訴記者，對于豪宅產(chǎn)品來說，“送面積”往往被作為附加值招徠客戶，以往由于相關(guān)方面監(jiān)管不嚴或在制度標準上存在一定的疏漏，使得這樣的情況屢有發(fā)生。在我國華南區(qū)域的一些樓盤項目中，“送面積”的好壞甚至一度成為決定一個項目銷售好壞的關(guān)鍵因素之一。

　　目前一些“送面積”的項目，不排除一部分是去年7月份也就是在新版規(guī)范出臺之前報批和開工的項目，因此可以說是僥幸逃過了政策層面的監(jiān)管；而另外一部分，則是在新版規(guī)范出臺之后，仍然利用政策上的漏洞，這種情況在別墅和豪宅市場上更為普遍。

　　“盡管新版《建筑面積計算規(guī)范》叫停了開發(fā)商各種‘送面積’的做法，但豪宅產(chǎn)品仍然大行其道，這其中也有不得已的理由。”某別墅項目銷售負責(zé)人告訴記者。據(jù)了解，從去年開始，該別墅項目入市時間一再推后，面對相同區(qū)域內(nèi)多個相似定位的競品，該項目試圖通過不同面積的贈送來吸引購房者，“樓王部分僅贈送的院落面積就與房子本身的建筑面積一樣大”。

　　豪宅市場的巨大放量，讓這些產(chǎn)品正從產(chǎn)品打造到營銷層面大力加碼，使盡渾身解數(shù)爭取更大的市場空間。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月北京總價過千萬的高端物業(yè)成交合計178套，環(huán)比上漲17.9%，同比上漲22%，整體看，北京商品房住宅高端化趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。

　　在土地供應(yīng)上，從2013年4月到2015年4月，北京合計供應(yīng)包含住宅類用地113宗，合計建筑面積為2046萬平米，在這2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房，實際商品房住宅用地僅供應(yīng)了550萬平米左右。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，按照目前市場供應(yīng)比例計算，這些供應(yīng)的地塊中絕大部分將建成中高端物業(yè)以獲得市場高溢價。張大偉預(yù)計，今年待售的頂豪住宅套數(shù)將超過1000套，北京商品房住宅的市場已經(jīng)進入高端化。

　　餡餅還是陷阱

　　“對于豪宅產(chǎn)品來說，這種依靠贈送面積的手段來吸引購買力并不是長久之策”，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，從銷售競爭方面來看，這種不良的銷售競爭模式，也會影響市場正常的銷售秩序。

　　對于買房者來說，所“贈送”的面積確實可能帶來超出他們預(yù)期的產(chǎn)品，促使其購買欲望提升，影響購買決策，不過，這種“贈送”往往也存在一定的風(fēng)險。宋輝說，比如部分項目為了“送面積”可能改變房屋自身的結(jié)構(gòu)或者設(shè)計強度，形成日后的安全隱患，同時日后在相關(guān)標準和審查更加嚴格之后，可能還會形成一定的違規(guī)風(fēng)險。

　　嚴躍進也認為，贈送面積的做法其實最終利好的是房企而非購房者。雖然對于購房者而言，似乎是有好處可得，但房企其實在報價上也已經(jīng)提高了，而且后續(xù)物業(yè)管理費是按什么樣的建筑面積進行計算，這個也需要購房者留個心眼。

　　“從根本上來說，深耕客戶需求、細分市場、打造差異化的產(chǎn)品，并在后續(xù)服務(wù)上有所突破，才應(yīng)該是提高豪宅產(chǎn)品核心競爭力的手段”，嚴躍進說。

　　■鏈接

　　新舊《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(下稱規(guī)范)對比：

　　從2014年7月1日起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批準發(fā)布了新版的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，未來各種送面積、偷面積的行為將受到嚴控，開發(fā)商常用的飄窗、雙層挑高露臺、地下室等贈送空間，將不再以全贈送的形式出現(xiàn)。

　　一、大飄窗不再贈送，要算一半面積

　　◎舊規(guī)范：只要“建筑飄窗突出外墻結(jié)構(gòu)邊線不大于0.6米、高度(含上下結(jié)構(gòu)厚度)小于2.2米且窗臺面抬高0.3米以上的”就可以不計算建筑面積。

　　◎新規(guī)范：凸(飄)窗凈高大于2.1米、窗臺與室內(nèi)樓地高差不大于0.45米的，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平計算二分之一面積。

　　二、陽臺、入戶花園不再是免費午餐

　　◎舊規(guī)范：凡房屋結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標注陽臺、空中花園、入戶花園等建筑空間，均按陽臺計算建筑面積，即按投影面積計算二分之一面積。

　　◎新規(guī)范：凸陽臺其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算二分之一面積，凹陽臺其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積。

　　三、地下室不再免費送

　　◎新規(guī)范：地下室(半地下室)結(jié)構(gòu)層高大于等于2.2米的計算全面積，小于等于2.2米的計算二分之一面積。按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。

　　四、夾層面積更明確

　　熱推的“中空復(fù)式”戶型有了更嚴格的規(guī)范，建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時，對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算，無圍護結(jié)構(gòu)的按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計算。局部樓層結(jié)構(gòu)層高大于等于2.2米的計算全面積，小于等于2.2米的計算二分之一面積。

　　京華時報記者 潘秀林