◎每經記者 楊羚強 發自上海

　　“綠城眾籌開發，試驗如何？先前難題有無突破？”“已突破！近期會有動作。”

　　上述對話是《每日經濟新聞》記者和綠城房產眾籌相關人士的一段微信對話。

　　相比其他開發商，綠城在房產眾籌開發層面的實踐已經有了經驗的積累，并正在逐步形成核心運營模式。但在業界看來，綠城的眾籌可能和真正意義上的眾籌仍有差別。

　　首個非典型眾籌案例

　　在大型房企中，綠城是最具眾籌開發經驗的公司。

　　去年8月，綠城中國董事長宋衛平短信告訴《每日經濟新聞》記者，藍城旗下一家公司已經在眾籌開發領域擁有很深入的研究。

　　記者隨后聯系了藍城代建，并了解到，該公司早在去年初就已經參與了房產眾籌開發，所參與開發的項目已經開始動工建設。

　　根據浙江綠城佳園建設工程管理有限公司董事長李園介紹，綠城上述項目有一定特殊性。原先拿地的企業當時已經資不抵債，當地政府為了幫助其清償債務，允許改變土地性質，變更為居住用地，并以較低的價格轉讓。

　　正因土地的價格相對于市場公開拍賣價較低，這一地塊才較其他項目更有吸引力。李園曾透露，如果通過土地市場獲得，其售價至少要比眾籌開發價高出30%以上。

　　由于是眾籌開發，藍城只負責代建而不是自己出資，因此可以讓出一部分開發利潤，加上項目本身因為獲得土地的渠道特殊，地價也要比周邊便宜，這才使得上述樓盤最后能以低于市場30%左右的價格進行眾籌開發。

　　和普通房地產項目相比，上述項目的另一個特殊性在于，由當地商會負責人動員幾家企業一同組建公司參與眾籌。企業的負責人出資認籌大戶型產品，剩余的都是小戶型房源。

　　雖然這些企業負責人購買的房子不多，但由于戶型較大，總價較高，為眾籌開發解決了很大一部分資金需求。再加上有這些企業的資金實力和信譽做保，員工只需支付首付款即可參與，因此推廣難度較小。

　　復制難點是地價

　　《每日經濟新聞》記者在與李園交流時了解到，眾籌開發存在幾個難題。

　　首先，目前企業拿地的主要途徑仍然是參加招拍掛，在土地稀缺的一線城市，開發商很難以較低的價格獲得土地。即使在杭州這樣土地供應較多的城市，開發商想拿到比周邊便宜的地塊也不容易，這使得開發企業很難為消費者提供一個非常誘人的購房價格。如果購房價格沒有誘惑力，消費者很難在土地剛剛拍下時就參與進來。

　　其次，在銷售層面也存在問題。普通商品住宅向社會公開銷售，但眾籌開發很難通過廣告等方式公開推廣，因此其客戶來源有限。

　　再次，開發企業發展眾籌業務，首要目的是希望減少自己的資金投入，降低公司的經營風險。如果購房者只是支付部分首付款，開發商依舊需要支付較多的資金，仍然需要承擔較大的經營風險。這樣一來，眾籌開發的意義就不大了。但讓消費者一次性把所有的購房款付清，不僅很難做到，也會影響參與眾籌者的熱情。

　　另外，消費者參與眾籌開發的一個前提就是眾籌資金要有第三方監管，以確保資金的安全。藍城的首個眾籌開發案例，參與者主要是企業及其員工，相互間的信任度很高。但當眾籌開發的參與者變為社會公眾時，公眾對企業不免存在不信任，這也是眾籌開發的一個難點。

　　那么，金融機構對眾籌資金監管并協助推廣房產眾籌計劃的熱情有多高？《每日經濟新聞》記者就此采訪了中海恒信資產管理部一位負責人，對方表示，由于房地產開發資金投入的不確定性，房地產眾籌計劃需要開發商承諾在項目開發資金不足的情況下，房企會以自籌資金投入后續開發建設，并確保項目最終順利竣工完成交付，但這樣的承諾顯然不符合開發商借眾籌開發實現輕資產運作的初衷。

　　另外，購買金融產品的客戶主要是投資者，他們對房地產眾籌計劃所分配的房屋多數不感興趣，更希望能拿到真金白銀的投資收益，這也是房產眾籌開發的一個難點。

　　綠城在設計眾籌開發模式時，同樣面臨這些困難和阻力，他們最終又是如何解決這些問題的？我們目前尚不得而知，只能等到6月份計劃公開時再來了解。