僅僅在數(shù)月之前，媒體的關(guān)注點(diǎn)還在“北京豪宅的買家哪兒去了”、“改善盤遇冷”、“剛需樓盤蓄客不暢”等等方面，而最近見諸報(bào)端的則是“北京房?jī)r(jià)上漲的N個(gè)理由”、“五十萬(wàn)一平米天價(jià)豪宅亮相北京”、“北京又現(xiàn)日光盤”等等利好消息。本周一，多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，上周北京商品住宅累計(jì)成交2230套，環(huán)比前一周大漲37.7%，成交面積達(dá)24.4萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲41.3%。降息預(yù)期落地后，樓市持續(xù)升溫，再加上之前“3·30新政”、“降準(zhǔn)”等樓市利好政策疊加產(chǎn)生“1+1>2”效應(yīng)，預(yù)計(jì)二季度樓市還將進(jìn)一步升溫。
短短幾個(gè)月，市場(chǎng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，難道持幣待購(gòu)的買房人一下子都紛紛出手？開發(fā)商找買家的難題迎刃而解？據(jù)了解，目前不少售樓處又出現(xiàn)了難得一見的火爆場(chǎng)面，朝北8080、艾迪城等剛需盤近期熱銷，亦莊金茂悅、紫宸院、譽(yù)天下、保利海德公園等改善盤、豪宅都有不同程度的銷售增長(zhǎng)。而這一切的發(fā)生都源于買房人的激增。那么，目前誰(shuí)是買房產(chǎn)的主力軍？傳言中的股民通過(guò)樓市變現(xiàn)、投資客重新返場(chǎng)是真的嗎？
連豪宅都賣得動(dòng)了 還有什么房不好賣
根據(jù)克爾瑞5月18日最新統(tǒng)計(jì)，5月上半月，北京全市單價(jià)6萬(wàn)元以上已簽約項(xiàng)目中，西四環(huán)樓盤紫辰院以10套成交套數(shù)成為北京全市豪宅銷售冠軍。除此之外，在排名前十的項(xiàng)目中，基本位于朝陽(yáng)、海淀、東城區(qū)。不難看出，這幾個(gè)區(qū)，也是實(shí)力人群最集中的區(qū)域。
當(dāng)北青報(bào)記者問(wèn)及買房人的構(gòu)成時(shí)，紫宸院營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，紫辰院4月份就以39套成交套數(shù)和4.5億認(rèn)購(gòu)額獲得北京銷冠、5月上旬再以7套成交衛(wèi)冕北京全市豪宅銷售冠軍。這主要得益于首先是區(qū)位的價(jià)值，其次便是買房人群的精確。“有很多從股市套利的人開始將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，畢竟股票風(fēng)險(xiǎn)太大。我們的業(yè)主里就有本來(lái)是購(gòu)買改善盤的，但股市收益巨大，直接將目標(biāo)轉(zhuǎn)向豪宅了”。
連豪宅都賣得動(dòng)了，其他類型產(chǎn)品自不必說(shuō)。上周末，記者在剛需盤朝北8080售樓處看到，幾十組買房人前來(lái)咨詢、認(rèn)購(gòu)，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)十套。該項(xiàng)目操盤手陳沖給記者講了一件有意思的事情。從5月3日開始推新房源，每天都能賣四五套，突然前兩天一套沒(méi)賣，開發(fā)商一時(shí)摸不著頭腦，后來(lái)跟潛在買房人一了解才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)前幾天股票跌了……“我們的客戶好多都要求先訂房，首付過(guò)一段時(shí)間再付，原因就是都在股票里，我現(xiàn)在天天祈禱股票千萬(wàn)別跌。”
政策利好顯現(xiàn) 現(xiàn)房庫(kù)存大增 買房人真等不了了
并不是說(shuō)買房群體的激增源于股市套利，它只是其中一方面，只證明人們獲取財(cái)富的路又多了一條。買房人的紛紛出手原因是多方面的，最重要的莫過(guò)于政策的利好與市場(chǎng)有利于開發(fā)商的現(xiàn)象出現(xiàn)。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，央行最近一次宣布降息之后的一周（5月11日至5月17日），北京別墅市場(chǎng)共有33個(gè)別墅項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交，較前一周增加9個(gè)，累計(jì)成交99套，環(huán)比上漲141.5%，成交總面積近3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲165.6%，成交均價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米，環(huán)比前一周下跌2.0%。除了別墅，北京公寓豪宅成交也頗為活躍。同樣來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，5月4日至5月10日，北京實(shí)際成交均價(jià)6萬(wàn)元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目中，有14個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)成交，共成交30套，成交總面積為0.52萬(wàn)平方米，環(huán)比此前一周，分別上漲了57.9%和48.6%。這是公寓豪宅周度成交量15周內(nèi)首次沖至30套。
而另外一個(gè)利好則是市場(chǎng)層面的。今年，北京商品住宅的庫(kù)存量雖然一路下滑，由年初的8.8萬(wàn)套最低降至過(guò)7.8萬(wàn)套，但庫(kù)存的結(jié)構(gòu)卻始終在動(dòng)態(tài)變化，最大的變化就是自4月25日開始，現(xiàn)房的庫(kù)存量超過(guò)了期房。截至上周末，北京期房商品住宅庫(kù)存為36178套，現(xiàn)房庫(kù)存為44588套，現(xiàn)房比期房超出了8410套。
亞豪副總經(jīng)理郭毅指出，現(xiàn)房庫(kù)存大增，意味著房?jī)r(jià)又將開啟新一輪的上漲。
首先，對(duì)于房子價(jià)值判斷來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房賣的是實(shí)樓，期房賣的是圖紙，看得到摸得著，購(gòu)房者也愿意為此付出更高的代價(jià)。其次，現(xiàn)房成本更高。開發(fā)商推遲到現(xiàn)房開盤才回籠資金，付出代價(jià)不菲，一年的融資成本大致在10%-20%，成本原因造成現(xiàn)房的價(jià)格普遍比期房要高出不少。第三，期房選擇面縮小，只能選高價(jià)現(xiàn)房。期房庫(kù)存的減少，意味著購(gòu)房者無(wú)論是被動(dòng)、還是主動(dòng)，未來(lái)選擇產(chǎn)品價(jià)值與銷售價(jià)格齊高的現(xiàn)房的概率都將增加，現(xiàn)房均價(jià)水平遠(yuǎn)超期房的漲速也意味著房?jī)r(jià)上漲正在成為現(xiàn)實(shí)。第四，一大撥高端盤正在襲來(lái)。今年，地王盤將集中入市，這些被高地價(jià)裹挾而成的高端盤，在產(chǎn)品上都具備類似的特點(diǎn)：大戶型、低密度、定價(jià)高。
買房人中自住客和投資客比例 7:3
去年，北青報(bào)記者通過(guò)采訪，分析了北京樓市客群消失的幾個(gè)原因。首先，山西、陜西、內(nèi)蒙古能源領(lǐng)域客戶已經(jīng)淡出樓市。山西炒房團(tuán)、內(nèi)蒙古炒房團(tuán)、溫州炒房團(tuán)都已經(jīng)成為歷史。其次，以前也曾經(jīng)是樓市不可或缺之力量的江浙財(cái)富人群，也因?yàn)橹圃鞓I(yè)、進(jìn)出口、期貨行業(yè)不景氣的原因，失去了以往買房的動(dòng)力。第三，北京氣候的不確定性，使很多實(shí)力人群將買房目光投向環(huán)境較好的城市甚至國(guó)外。而新興的買房人群基本都是一些新興行業(yè)的寵兒，比如阿里、騰訊、華為、小米等新經(jīng)濟(jì)的代表。
而現(xiàn)在的買房人群構(gòu)成是什么?記者從多家樓盤操盤手那里獲取了樣本采集，得出了最終的結(jié)論。
基本上現(xiàn)在買商品房的客戶分兩大類：自住客和投資客，比例大約7:3。
細(xì)分客群，自住客分四類：1.首次置業(yè)型，不用解釋，就是以前沒(méi)房的剛需，但不喜歡自住房的品質(zhì)；
2.功能升級(jí)型：或因?yàn)榻逃B(yǎng)老等功能需求，或因?yàn)榻Y(jié)婚、生子、二胎等面積需求，需要置換房屋；
3.品質(zhì)升級(jí)型：對(duì)現(xiàn)有居住的社區(qū)不滿，對(duì)現(xiàn)有居住的產(chǎn)品不滿意，追求更高品質(zhì)的產(chǎn)品；
4.區(qū)域跨越型：因工作調(diào)動(dòng)、子女教育等問(wèn)題需跨區(qū)域購(gòu)房。
從數(shù)據(jù)采集中北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，投資客回流已成不爭(zhēng)事實(shí)。投資客可分為三類：1.資產(chǎn)重組型：賣舊買新，淘汰手里的老舊資產(chǎn)，配置增長(zhǎng)潛力更大的資產(chǎn)，長(zhǎng)期持有；2.資源調(diào)整型：看好不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的配置比例；3.資產(chǎn)回歸型：看好一線城市的發(fā)展前景，淘汰掉二三線城市的資產(chǎn)，將更多的不動(dòng)產(chǎn)集中到一線城市。
本版文/本報(bào)記者 張艦