打開(kāi)淘寶“司法拍賣”欄目，便可瀏覽各種正在進(jìn)行網(wǎng)拍的房產(chǎn)。南方日?qǐng)?bào)記者 王云 攝
一套市場(chǎng)評(píng)估價(jià)近78萬(wàn)元的房產(chǎn)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，成交價(jià)僅56萬(wàn)元左右。這是4月17日市第一人民法院在淘寶網(wǎng)成交的一套司法拍賣房產(chǎn)。通過(guò)拍賣，競(jìng)標(biāo)者以低于市場(chǎng)價(jià)近12萬(wàn)的價(jià)格獲得心水房產(chǎn)。
自2014年1月1日至今，市第一人民法院通過(guò)網(wǎng)拍成交的房產(chǎn)總計(jì)達(dá)到221宗，成交率高達(dá)94.85%。性價(jià)比較高、競(jìng)爭(zhēng)者較少，是許多市民參與競(jìng)拍的主要因素。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，伴隨著網(wǎng)絡(luò)司法拍賣模式的日益成熟，未來(lái)將有越來(lái)越多的市民會(huì)參與這種拍賣，從而淘到實(shí)惠房源。
18處房產(chǎn)正在進(jìn)行網(wǎng)上拍賣
打開(kāi)淘寶首頁(yè)，點(diǎn)擊“司法拍賣”這個(gè)欄目，選擇中山市第一法院的拍賣頁(yè)面，便可瀏覽各種正在進(jìn)行網(wǎng)拍的房產(chǎn)。
5月21日上午11時(shí)40分，淘寶網(wǎng)上顯示中山共計(jì)有18處房產(chǎn)處于拍賣狀態(tài)，且都顯示有截止時(shí)間。另外，還有13處房產(chǎn)即將于5月28日開(kāi)始網(wǎng)拍。
記者從市第一人民法院獲悉，司法拍賣是指人民法院將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，在被執(zhí)行人逾期不履行義務(wù)時(shí)，依法以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式賣給出價(jià)最高的競(jìng)買人，并用所得金額清償債務(wù)的執(zhí)行行為，是人民法院執(zhí)行中的一種強(qiáng)制處分措施。
淘寶網(wǎng)一工作人員告訴記者，司法拍賣具有法律嚴(yán)肅性，不同于商業(yè)拍賣。競(jìng)拍成功后參與者的保證金會(huì)轉(zhuǎn)移到法院的支付寶賬戶中，如果競(jìng)拍到了商品沒(méi)有付余款的話，法院可以裁定重新拍賣。
另外，如果重新拍賣的價(jià)款低于原拍賣價(jià)款造成的差價(jià)、費(fèi)用損失，由競(jìng)拍者承擔(dān)，法院可以直接從其預(yù)交的保證金中扣除。扣除后保證金剩余的，會(huì)退還；保證金數(shù)額不足的，可以責(zé)令補(bǔ)交，拒不補(bǔ)交的，法院強(qiáng)制執(zhí)行。
假設(shè)某件拍品的拍賣結(jié)束時(shí)間是8月8日22時(shí)，如果在8月8日21時(shí)58分15秒，有競(jìng)買人出價(jià)，那么系統(tǒng)將拍賣結(jié)束時(shí)間自動(dòng)延長(zhǎng)至8月8日22時(shí)3分15秒；如果在22時(shí)3分有競(jìng)買人出價(jià)，那么系統(tǒng)將自動(dòng)延時(shí)到22時(shí)8分。以此類推，直到最后兩分鐘沒(méi)有新的競(jìng)買人出價(jià)，那么該拍品的競(jìng)拍結(jié)束。
網(wǎng)拍房產(chǎn)成交率高達(dá)94.85%
市第一人民法院公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1月1日至2015年5月5日，通過(guò)網(wǎng)拍房產(chǎn)成交221宗，總成交額134706202元，成交率高達(dá)94.85%，占了全部拍品比重的74.41%。
另外，在競(jìng)拍成功的買受人地域分布中，居住在中山的居多，其次是珠三角及省內(nèi)各市縣；再次為臨近的廣西、貴州、云南、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的江浙地區(qū)等。其中，由港澳臺(tái)籍人士購(gòu)買的拍品有6宗，涉及港澳人士6人、臺(tái)灣地區(qū)居民1人，成交的拍品主要集中在房產(chǎn)（5宗）和土地（1宗），總成交金額高達(dá)7867241元。
雖然房產(chǎn)司法拍賣日漸受到市民青睞，不過(guò)這種拍賣與市場(chǎng)上的買賣畢竟不同，當(dāng)中仍存在許多細(xì)節(jié)需要參與者留意。
購(gòu)買市場(chǎng)上的二手房時(shí)，一些稅費(fèi)可以由賣方承擔(dān)。但司法拍賣中產(chǎn)生的拍賣價(jià)、各種過(guò)戶稅費(fèi)等，絕大多數(shù)需買家全額承擔(dān)。而且有些房產(chǎn)可能以前沒(méi)有過(guò)戶，需要繳交兩次過(guò)戶費(fèi)用，這些成本都需要競(jìng)買人在拍前了解清楚。比如近期中山第一法院在淘寶網(wǎng)上拍賣的房產(chǎn)，絕大多數(shù)需要由買房承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。
另外，淘寶網(wǎng)一工作人員告訴記者，絕大多數(shù)參與司法拍賣的房產(chǎn)，需要一次性付款。根據(jù)司法拍賣規(guī)定，競(jìng)拍成功需要短時(shí)間內(nèi)一次性支付拍賣款，但動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的房子，不是每個(gè)人一下子能承擔(dān)的。
有房產(chǎn)低于評(píng)估價(jià)23萬(wàn)元成交
通過(guò)網(wǎng)拍，競(jìng)得的房產(chǎn)是否比市場(chǎng)價(jià)更低？
記者查詢近期拍賣成功的房產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，這些競(jìng)拍房產(chǎn)的最終成交價(jià)，比最初的評(píng)估價(jià)普遍低3萬(wàn)—10萬(wàn)元不等。在近期，石岐區(qū)富康路6號(hào)18幢404房將進(jìn)行第二次拍賣，最終的成交價(jià)甚至比評(píng)估價(jià)低近23萬(wàn)元。
公布資料顯示，該房產(chǎn)所在小區(qū)東臨豪程路，南臨嘉盈苑花園，地段較好。房產(chǎn)綜合成新率為80%，位于第四層。在拍賣時(shí)，起拍價(jià)為63.5萬(wàn)元，項(xiàng)目競(jìng)買記錄達(dá)到55次，最終以77.7萬(wàn)元成交，而其市場(chǎng)評(píng)估價(jià)高達(dá)102.4萬(wàn)。
另外，從公開(kāi)資料來(lái)看，也有部分地段較好的房子，成交價(jià)甚至比評(píng)估價(jià)還高。
比如位于港口鎮(zhèn)星晨花園的一處房產(chǎn)，評(píng)估房地產(chǎn)建筑面積為119.97平方米，起拍價(jià)為61萬(wàn)，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為84.8萬(wàn)。經(jīng)過(guò)66次出價(jià)，最終以90萬(wàn)的價(jià)格成交，超過(guò)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)將近5萬(wàn)元。
于今年2月15日成功拍賣的南區(qū)一套房產(chǎn)，同樣得到市場(chǎng)較多關(guān)注，成交價(jià)也遠(yuǎn)高于評(píng)估價(jià)。當(dāng)時(shí)，這一房產(chǎn)周邊以自建民房為主，項(xiàng)目所在片區(qū)原為舊城中村，規(guī)劃布局較差，其起拍價(jià)22.8萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)為33.4萬(wàn)元。但經(jīng)過(guò)73次出價(jià)，這一房產(chǎn)最終以48.2萬(wàn)元成交，超過(guò)評(píng)估價(jià)將近15萬(wàn)元。
■拍賣小知識(shí)
1.保證金制度
參加一筆拍賣交易，不管拍賣的價(jià)格和該寶貝想要競(jìng)拍的件數(shù)，都只需繳納一次保證金。法院為每一款拍品單獨(dú)設(shè)置了一口價(jià)保證金，在報(bào)名時(shí)，系統(tǒng)鎖定的保證金金額為一口價(jià)保證金金額。
在對(duì)拍品第一次確認(rèn)出價(jià)競(jìng)拍前，競(jìng)拍者需要報(bào)名繳納保證金，如您的支付寶賬戶中有足夠的余額支付拍賣保證金，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)鎖定該筆款項(xiàng)，并在您的支付寶賬戶余額中顯示為不可用余額，點(diǎn)此查看詳細(xì)拍賣流程。
2.鎖定期限
如果拍品拍賣成功，競(jìng)價(jià)領(lǐng)先者保證金將轉(zhuǎn)化為部分拍賣款直接劃扣給法院指定賬戶，其余競(jìng)價(jià)不成功者保證金在3天內(nèi)釋放。如果拍賣不成功，則所有人保證金都將在3天內(nèi)釋放。
3.拍賣評(píng)估價(jià)
評(píng)估價(jià)格是指依據(jù)一定的評(píng)估方法，客觀合理價(jià)格所做的估計(jì)，它以市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)。
南方日?qǐng)?bào)記者 游玉華