自“3·30”樓市新政實施以來，中山房地產市場一片紅火，預計5月份成交破萬套，有望創下月度成交新高。然而，并非所有的樓盤都能從大好形勢中獲利。最近一個月，全市已經有3個樓盤以超低價網簽，被業界人士懷疑為抵押項目。

　　業內人士表示，近期出現抵押項目的頻率比之前要高，這意味著，在目前激烈的市場競爭下，并不是所有的開發商日子都好過。一般開發商在抵押的時候會選擇商業作為抵押產品，但如果連住宅都抵押，購買這個項目就存在較大風險。

　　多個樓盤以超低價格網簽

　　剛剛過去的上周(5月11日—17日)，全市商品房網簽將近3000套。截止到5月17日，當月中山樓市已經銷售了6447套商品房，按照這一趨勢，5月成交或將破萬套。

　　在這成交飄紅的一周，東鳳鎮成區域成交黑馬，總網簽套數達到837套，沖上第一名寶座。但其成交的主力樓盤卻是凱盛廣場，據中介機構統計數據顯示，其一周成交664套，成交均價低至3293元/平方米。

　　業內人士認為，與凱盛廣場相同地段的其他樓盤，目前售價均已突破6000元/平方米。凱盛廣場以如此低的價格出現大量成交，被業內人士視為“不正常”的成交。在近期，與凱盛廣場一樣看起來成交并不正常的，還有豪逸御華庭、科爾瑪新城、金澳華庭等樓盤。

　　以豪逸御華庭為例。中介機構公布的數據顯示，豪逸御華庭于4月20日剛拿到預售證，而一整棟樓的房源隨后全部顯示網簽成交，成交均價是3000元/平方米。記者獲悉，豪逸御華庭此前的價格一直維持在7200元/平方米。相比周邊樓盤，這一項目的定位與售價相對較高。倘若這樓盤售價3000元/平方米，甚至連成本都無法收回。記者致電詢問，該樓盤銷售人員表示其均價為7000元/平方米，并非3000元/平方米。

　　上述幾個樓盤的不正常成交，在業內人士看來，被抵押的可能性很高。天域置業表示，如果某個項目的網簽價格與其當前的市場銷售價格落差很大，比如豪逸御華庭的3000元/平方米，與其7200元/平方米的市場價相差甚遠，因此判斷其存在抵押的可能。其次，可以查詢項目的網上備案情況。一般來講，如果一棟拿到預售許可證不久的住宅樓，突然間網上備案顯示整棟樓都呈“已售”狀態，那這棟商品住宅樓被用作抵押的可能性很大。

　　在建工程抵押可促資金融通

　　一般來說，當房地產項目出售之后，在市國土資源局的網簽數據上便可顯示出成交信息。那疑似抵押的項目，又是如何操作的？

　　記者從市國土資源局獲悉，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行。

　　據悉，在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動和促進資金融通等優點，近年來被許多開發商所使用。尤其是在開發商資金鏈非常緊張的情況下，能夠起到迅速獲取繼續建造資金的作用。

　　從市國土資源局公布的文件可以了解到，在建工程抵押的抵押權人可為貸款銀行、自然人、法人及其他民事主體。雙方按照商定的估價到國土局進行備案，此時所抵押的項目就將無法正常出售。

　　但在建工程貸款的用途，僅能用于在建工程繼續建造。只有開發商注銷抵押登記之后，之前被抵押的項目才可重新進入市場銷售。

　　疑似抵押項目出現頻率漸增

　　為何開發商要將樓盤進行抵押？近期多個樓盤的疑似抵押現象是否正常？對此，合富輝煌市研部經理謝仲娟表示，由于市場的壓力，自去年開始在中山出現樓盤抵押現象，每月都會出現一到兩個疑似抵押的項目。從抵押項目的數量來說，是正常的數量，沒有出現大規模的項目抵押，不必恐慌。

　　天域置業分析，事實上個別樓盤出現抵押的情況一直都存在，主要是因為一些開發商并不能像大開發商和央企地產公司那樣獲得較多、較優惠的銀行貸款和融資，但資金鏈又比較緊張，因此把在建工程進行抵押。待資金流轉情況恢復正常后，就會撤銷抵押備案，重新進入市場正常銷售。

　　“像達興豪苑，由于融資的問題，就把可售的商品房都用于抵押，然后在去年逐漸解封。而近期除了豪逸御華庭、凱盛廣場以外，三鄉的東城溫泉里在4月份也有抵押融資的嫌疑。”天域置業相關負責人說道。

　　“近期出現抵押的項目頻率是比之前要高，4月底至5月中短短幾周內就有三單。這意味著雖然自4月以來樓市成交一直較火，但在目前激烈的市場競爭下，并不是所有的開發商日子都好過。不過，總體來看，大部分的開發商的資金鏈還是比較穩健的。”天域置業分析道。

　　購買疑似抵押項目存風險

　　截止到5月17日，中山樓市已經銷售了6447套商品房，今年5月成交有望刷新紀錄。不過火紅的成交勢頭，并非每一個樓盤都能分享到。疑似抵押的樓盤，有許多正是面臨資金回籠壓力。那對于消費者而言，這類疑似抵押的項目，是否存在風險？

　　天域置業表示，在建工程進行了抵押，銷售時銷售資金要進行監管，定向用于歸還抵押貸款，以此來規避其中的風險。在銷售過程中，這部分房子的售房款將放入相關部門的監管賬戶，防止被開發商挪作他用。由此來看，一般情況下，購房者也不必過于顧慮樓盤部分產品抵押的問題。

　　中山資深地產人士張林峰認為，對消費者來說，也不用看到抵押就聞風色變，因為也有項目是銷售理想的，在開發商把抵押的產權贖回來后，也不影響銷售。由于商業的金額高，因此不少開發商在抵押的時候會選擇商業作為抵押產品，跟住宅無關。但如果連住宅都抵押的話，的確值得注意。

　　“當然了，有實力的開發商是有保證的。但是中山由地主轉變成為開發商的企業也不在少數，資金鏈不足加上經營經驗欠缺，所以抵押現象也時有發生。”張林峰分析道。南方日報記者 游玉華