一線城市住宅用地減少供應(yīng)背后,反倒是地價(jià)繼續(xù)創(chuàng)新高。不敢在三、四線城市冒險(xiǎn)的開發(fā)商全面回歸一線城市,這種爭(zhēng)奪導(dǎo)致地價(jià)不斷高漲。
全國(guó)土地供應(yīng)進(jìn)入收縮期，即使是一線城市，土地供應(yīng)也開始減少。
克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布2015年計(jì)劃供地情況的三個(gè)一線城市中，北京計(jì)劃供應(yīng)居住用地1200公頃，同比下降27.27%；上海計(jì)劃供應(yīng)居住用地600公頃，同比下降20%；廣州計(jì)劃供應(yīng)居住用地524公頃，同比下降24.21%。
不過(guò),一線城市住宅用地減少供應(yīng)背后,反倒是地價(jià)繼續(xù)創(chuàng)新高。不敢在三、四線城市冒險(xiǎn)的開發(fā)商全面回歸一線城市,這種爭(zhēng)奪導(dǎo)致地價(jià)不斷高漲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，相比三、四線已經(jīng)可以看到的風(fēng)險(xiǎn),一、二線市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)要低很多,預(yù)計(jì)房企未來(lái)在一、二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將加劇。
供應(yīng)減少
今年3月下旬，國(guó)土部聯(lián)合住建部發(fā)文，要求各地因地制宜，對(duì)土地供應(yīng)要做到“有供有限”。5月17日，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》，要求各地區(qū)別對(duì)待、有保有壓，合理安排建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，促進(jìn)區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。嚴(yán)格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計(jì)劃指標(biāo)。
克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，土地市場(chǎng)的下滑趨勢(shì)，5月份仍未改觀。截至到5月20日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地共成交911萬(wàn)平方米，相當(dāng)于4月全月成交量的60%，照此簡(jiǎn)單估算，5月全月成交量預(yù)計(jì)與4月相當(dāng)，成績(jī)難有突破。
上述數(shù)據(jù)提到，1~3月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性用地整體溢價(jià)率穩(wěn)居10%上下，4月則上升至21%， 5月份前20天的整體溢價(jià)率也處于較高水平，為13%。
在2015年全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)9604公頃，占國(guó)有建設(shè)用地總供應(yīng)量的35.3%。
從城市看，目前已經(jīng)公布供地計(jì)劃的北京、上海和廣州3個(gè)一線城市2015年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)共3335公頃，占13個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)量的34.7%。10個(gè)二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)6269公頃，占10個(gè)城市2015年國(guó)有建設(shè)用地總計(jì)劃供應(yīng)量的32.1%。
城市分化加劇
“一線城市土地限制是因?yàn)橐?guī)劃的需要，而到了二三四線土地減少供應(yīng)還是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐臉鞘袔?kù)存太高。”香港惠理研究院研究員樂威告訴記者，“三四線城市的庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，政府根本不敢供應(yīng)土地。”
公開資料顯示，寧波市2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃較去年大幅縮水一半以上。而常州、蕪湖這樣的城市，其土地供應(yīng)量就更加稀少。
相反，有賴于市場(chǎng)強(qiáng)勁的消化能力，面對(duì)開發(fā)商的青睞，北上廣深等一線城市開始按捺不住，近期供地頻頻。
北京市國(guó)土局5月6日公布2015年度國(guó)有建設(shè)用地第一批商業(yè)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，首批供地塊總計(jì)61宗，土地面積約601萬(wàn)平方米，約占全市年度商品住宅和商服用地計(jì)劃供應(yīng)量的52.3%。
廣州也于4月底連續(xù)兩日掛牌“地王級(jí)”地塊，29日，天河廣日電梯廠地塊入市，建筑面積約24萬(wàn)平方米，起始價(jià)超過(guò)38億元；30日，另一花都區(qū)巨無(wú)霸地塊27億掛牌入市，建筑面積高達(dá)98萬(wàn)平方米。
就連鮮有土地出讓的深圳也在5月19日下午發(fā)布了2015年第二批城市更新單元項(xiàng)目，至此，2015年兩批次城市更新單元計(jì)劃已達(dá)到32項(xiàng)，總拆除用地面積達(dá)到175.8萬(wàn)平方米。
克爾瑞分析認(rèn)為，鑒于北上廣深土地頻繁入市以及開發(fā)商的蜂擁回歸，再加上樓市回暖所帶來(lái)的行業(yè)信心提振，在接下來(lái)的幾個(gè)月內(nèi)，一線城市土地市場(chǎng)將保持供需兩旺的態(tài)勢(shì)。并且房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積都將會(huì)快速增長(zhǎng)。