一些外來的品牌開發(fā)商如佳兆業(yè)、美的地產(chǎn)在四五年前進(jìn)入株洲后，均面臨去化緩慢的問題，有些2011年開工的樓盤到目前還沒賣完。
利好政策頻出讓一二線城市的樓市迅速回暖，但作為數(shù)量更多的三四城市，日子卻不怎么好過，就像株洲。
作為新中國成立后首批重點建設(shè)的八個工業(yè)城市之一，株洲聚集了大批國有大中型企業(yè)，形成了軌道交通、航空航天、冶煉化工、服飾等重要產(chǎn)業(yè)集群，在中部六省非省會城市中綜合實力第一。它還是南方最大的鐵路樞紐，京廣、滬昆、湘黔等鐵路在這里交匯。近年來，這個典型的老工業(yè)城市中，新樓盤如雨后春筍般拔地而起，一個嶄新的城市就在眼前。
但與此同時，這些新房也讓當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商們苦惱不已。5月下旬的一個尋常日子，《第一財經(jīng)日報》記者在湖南省株洲市采訪發(fā)現(xiàn)，由于供應(yīng)過剩，開發(fā)商只能靠“零首付”、“一口價”、“買房送車”等各種促銷“貼身肉搏”，甚至有開發(fā)商委托中介到競爭樓盤處“搶客”。一些外來的品牌開發(fā)商如佳兆業(yè)、美的地產(chǎn)在四五年前進(jìn)入株洲后，均面臨去化緩慢的問題，有些2011年開工的樓盤到目前還沒賣完。
株洲市房管局的官方數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，株洲城區(qū)的新建商品住宅可售量為319萬平方米，去化周期約14個月。但株洲資深房地產(chǎn)人士劉明(化名)對本報記者表示，加上未拿到預(yù)售證的在建樓盤，株洲城區(qū)的庫存去化周期保守估計也會有18個月。
過量供應(yīng)之外，株洲的樓市需求還被定向開發(fā)式的“團(tuán)購房”分流。所謂“團(tuán)購房”，是指政府部門、企事業(yè)單位指定開發(fā)商進(jìn)行定向開發(fā)，價格往往比市場價低兩三成，成為拉低株洲房價的主要“罪魁禍?zhǔn)住薄?/p>
庫存壓頂引發(fā)降價促銷潮
沿著株洲大道一路向西，密密麻麻的新樓盤在道路兩旁撲面而來。
株洲大道所在的天元區(qū)是株洲樓市供應(yīng)過剩的重災(zāi)區(qū)。株洲城區(qū)分為5個區(qū)，僅天元區(qū)的供應(yīng)量就占了整個株洲城區(qū)供應(yīng)量的一半以上。
供應(yīng)龐大、同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，天元區(qū)的樓盤促銷自然也是最為激烈的。
《第一財經(jīng)日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，天元區(qū)不少公交站臺廣告都來自樓盤，還有各類戶外LED、樓宇廣告，開發(fā)商們甚至將廣告打到了飯店的餐桌上。
這些樓盤廣告的相同之處在于：將代表價格的那串?dāng)?shù)字放到最顯眼的位置，似乎很想告訴購房者“我最便宜”。比如封頂價3850元/平方米，秒殺價3380元/平方米，首付1萬、3536元/平方米起等。
“大盤都集中在天元區(qū)，壓力比較大。不管是佳兆業(yè)金域天下、美的城，還是奧園廣場，都有比較大的促銷手段，價格會出現(xiàn)階段性的15%降幅。例如有些樓盤可能原來賣4300元/平方米，拿出一部分房源促銷，價格會降到3700元/平方米。”中原地產(chǎn)株洲分公司總經(jīng)理劉鋒華對《第一財經(jīng)日報》記者表示。
而在去年，天元區(qū)甚至整個株洲城區(qū)，情況更為糟糕。
株洲市官方數(shù)據(jù)顯示，2014年，株洲市商品房成交面積為278.6萬平方米，同比下降12.3%，成交套數(shù)為2.5萬套，同比下降10.7%。其中，商品住房成交252.5萬平方米、2.3萬套，同比分別下降17.3%、15.5%。
一面是成交的下滑，一面則是供應(yīng)的井噴，導(dǎo)致庫存高漲。劉鋒華說，去年一年是株洲存貨最多的一年，拿到預(yù)售證的新建商品房約400萬平方米，在建樓盤約300萬平方米，庫存高達(dá)700萬平方米。
若按照2014年的去化情況，700萬平方米的存貨足夠株洲消化30個月。
去化的艱難也直接表現(xiàn)在價格上。一位株洲市民告訴本報記者，他在2013年8月以5200元/平方米的價格買了位于天元區(qū)某樓盤新房，此后價格一路下跌，目前尾盤一口價只要4650元/平方米。
“2014年是株洲樓市最為艱難的一年。”在株洲房地產(chǎn)市場有著十多年經(jīng)驗的劉明告訴本報記者，很多開發(fā)商被迫搞“全民營銷”，委托代理商到市場上進(jìn)行拓客，甚至進(jìn)縣城“搶客”。
搶客的情況在今年依然可見。前不久，本報記者以購房者身份進(jìn)入株洲當(dāng)?shù)啬持_發(fā)商的樓盤時，就被一位代理商中途攔截、邀請去附近另一樓盤看房。
佳兆業(yè)、美的地產(chǎn)等外來品牌開發(fā)商也在株洲遭遇去化難題，近兩年都未再拿新地塊。
位于天元區(qū)的佳兆業(yè)金域天下占地55萬平方米，于2011年開工建設(shè)，2012年首期開盤，到現(xiàn)在還剩一些房源沒有賣出。該樓盤在2012年開盤時均價4400元/平方米，3年過去了，價格未漲反跌，在2014年底2015年初時，均價跌至3500元/平方米。
距離佳兆業(yè)金域天下不遠(yuǎn)處的美的城建筑面積70萬平方米，也是2011年開工建設(shè)，同樣沒有賣完。
銷售疲弱則直接影響開發(fā)商的資金鏈。在株洲做代理的王輝(化名)告訴本報記者，他在株洲代理的幾個項目已經(jīng)拖欠了兩年多的傭金。
集資建房拉低房價
開發(fā)商使出渾身解數(shù)促銷也是出于無奈，因為株洲城區(qū)的需求非常有限，尤其是在“團(tuán)購房”嚴(yán)重分流內(nèi)部需求的情況下。
株洲市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年末，株洲市常住人口只有396.1萬人。劉明說，株洲每年的新增常住人口只有幾萬人，外來需求并不多;本地家庭的房屋保有量較高，一般都有2~3套房，多的4~5套，潛力不大。
而頗有當(dāng)?shù)靥厣摹皥F(tuán)購房”則讓原本就不多的需求面臨分流，市場價格也頻遭挑戰(zhàn)。
嚴(yán)格來說，株洲樓市并不是完全按照市場化規(guī)律運作的，大量團(tuán)購房的存在讓它成為了一個半封閉市場。
劉明介紹，團(tuán)購房本質(zhì)就是集資建房。一般而言，政府部門、國企、事業(yè)單位會先與開發(fā)商談好價格與面積，然后向員工集資，再由開發(fā)商出面拿地，進(jìn)行定向開發(fā)。株洲本土最大的開發(fā)商華晨地產(chǎn)最擅長做“團(tuán)購房”。
這在株洲已是非常普遍的現(xiàn)象。據(jù)《株洲日報》4月初的報道，株洲有120余個項目、3萬套房源涉及團(tuán)購，這相當(dāng)于株洲去年一整年商品住房成交套數(shù)的1.3倍。
團(tuán)購房的價格則往往貼著成本走，比市場價低出一大截，最低的只要1000多元/平方米，最高的也不過4250元/平方米。相比之下，目前株洲樓市均價約4700元/平方米，最低的也要3000元/平方米，最高的近6000元/平方米。
一位國企職工就向《第一財經(jīng)日報》記者抱怨道：“我們單位集資建房只要1000多元/平方米，好多人都買了180平的，可我只買到了一套140平的。”
團(tuán)購房的低價沖擊著整個株洲樓市。劉明透露，一旦幾個本土大型開發(fā)商開啟“團(tuán)購”模式，其他中小開發(fā)商就只能跟著去約各個單位做“團(tuán)購”，不然沒有價格優(yōu)勢。一些公務(wù)員、國企職工甚至以幾萬到十幾萬的價格倒賣指標(biāo)，即便這樣，整體價格依然會比市場價要低。
在王輝看來，團(tuán)購房是一種不規(guī)范的開發(fā)行為，它貼著成本的低價破壞了市場價格機(jī)制，造成株洲房價近幾年都漲不起來。
劉明說，株洲房價在2011年左右就已經(jīng)是4000多元/平方米，2012年經(jīng)歷過一次暴漲后，房價重新回落，到目前維持在4500元/平方米上下。
同時，團(tuán)購房也加大了購房者的風(fēng)險。由于團(tuán)購房采取預(yù)付模式，且預(yù)付比例較高，一般在40%~50%左右，有的甚至是全額交款，沒有資金實力的開發(fā)商，也可在拿地前輕松獲得大筆集資款，門檻被大大降低。但在后續(xù)的開發(fā)過程中，一旦成本控制不好，就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂、爛尾的問題。
株洲當(dāng)?shù)匾患沂聵I(yè)單位的員工張成(化名)就告訴本報記者，他的單位在5年前集資建房，交給一個小開發(fā)商，中途開發(fā)不下去，最后只好轉(zhuǎn)手給華晨地產(chǎn)做，預(yù)計要到明年才能交房。
政府大尺度救市
株洲政府已經(jīng)意識到樓市供需失衡的嚴(yán)重性，在3月底召開的房地產(chǎn)開發(fā)工作會議上，出臺了一系列救市政策。
最引人注目的是收縮土地供應(yīng)規(guī)模。株洲政府表示，今后三年，株洲市區(qū)每年新增商住用地總量不高于2000畝，其中云龍示范區(qū)不高于500畝;市區(qū)新城區(qū)單宗土地使用規(guī)模不低于100畝，市區(qū)中心城區(qū)住宅(商業(yè)面積占比小區(qū)或等于15%的住宅)面積低于30畝的整塊供地;市區(qū)開發(fā)面積小于5萬平方米的住宅項目不予供地。
按照株洲住宅容積率不得高于2.5計算，未來3年內(nèi)，株洲樓市每年的出貨量會控制在330萬方以內(nèi)，與往年的去化量相當(dāng)。
同時，株洲政府還從需求的釋放上做文章：加大棚戶改造，鼓勵貨幣補償安置。
據(jù)悉，株洲今年要實施拆除新建棚戶區(qū)35個，拆除房屋面積92.3萬平方米。特別是南岳嶺、上月塘片區(qū)棚改項目，涉征房屋總面積42萬余平方米，是株洲市迄今為止最大的棚改項目，涉及產(chǎn)權(quán)戶數(shù)達(dá)到2500多戶，12000余人。
對于這些集體土地征地拆遷和國有土地上房屋征收，株洲政府表示今后原則上不再新建安置房，采取購買商品住房的方式安置被征拆戶。對在規(guī)定期限內(nèi)購買商品住房的，給予每套(戶)幾萬元不等的購房補貼，刺激商品房消費。
“以前拆遷都是房屋安置，現(xiàn)在改為貨幣安置，今年將釋放60萬~80萬平方米的需求，占株洲每年去化量的四分之一。這將在很大程度上提振株洲樓市。”劉明說。
而對于開發(fā)商忌憚的團(tuán)購房，株洲政府也表示將加強和規(guī)范團(tuán)購商品房管理，對全市團(tuán)購商品房項目進(jìn)行全面的清查，防范團(tuán)購房行為帶來的市場風(fēng)險。
劉明告訴《第一財經(jīng)日報》記者，目前政府已經(jīng)明令禁止團(tuán)購房，已經(jīng)在做可以繼續(xù)完成，但新的團(tuán)購房項目無法進(jìn)行，這相當(dāng)于將政府、企事業(yè)單位的主力需求加以釋放。
目前，株洲樓市開始有回暖的跡象。株洲市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月株洲市城區(qū)新建商品房網(wǎng)簽24.36萬平方米，同比增長30.38%;均價4429元/平方米，環(huán)比上漲250元/平方米。
不過，在劉鋒華看來，株洲樓市供過于求，今年還將以去庫存為主。
“回暖之后，開發(fā)商會加快銷售節(jié)奏，但誰都不敢先漲價，因為巨大的供應(yīng)量擺在那里，開發(fā)商的開發(fā)節(jié)奏應(yīng)該也不會太快。”對于株洲樓市的未來，劉明保持審慎樂觀的態(tài)度。