在人均收入較高的德國，住房自有率僅為40%，租房率高達60%。德國政府從沒有把房地產作為拉動GDP增長的產業來經營，而是把它視為社會福利的重要組成部分。因此政府一向是采取行政、法律和市場相結合的手段調控房地產、抑制高房價、遏制房租上漲。

　　德國重新修改的房屋租賃法從本月起在柏林地區生效，旨在限制不斷上漲的房租，修改不利于租房者的條款，給柏林租戶帶來福音。但輿論同時認為，用法律手段限制房租只是一種消極的方法，大城市的房租上漲只有通過建設更多的廉租房才能解決。

　　德國房屋租賃法實施多年，它對租客的權益有詳細的規定，嚴格限制出租者任意漲價或者找借口將租戶“掃地出門”。例如，該法規定，出租者無權將現有租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%這一上限。如果出租者提高房租的幅度超出法律規定的上限，租戶有權向法院提起訴訟，法院將判決租金上漲無效。這種穩定的租賃關系，讓很多德國人可以安心地住在所租房屋中。

　　然而，近幾年來，德國大城市房租一路走高，2008年至2014年之間，租金最高的慕尼黑每平方米價格已經從12歐元上漲至14.2歐元，漢堡的租金也從每平方米9.8歐元上漲至11.3歐元。柏林是德國經濟比較落后的大都市，其房租起點低，但在柏林成為德國首都后，越來越多的德國人遷徙到此，使得柏林住房出現嚴重短缺，最近幾年租金的上揚幅度最大，從2008年的每平方米6.9歐元一路上漲至2014年的12歐元。作為柏林的老租戶，根據相關法規，房東很難大幅度提高房租，而現在流入柏林的人數增加，房東可以趁新住戶進來前重新商議租金，從而大幅提高房租。對于快速增長的房租，老百姓怨聲載道，柏林有多起因房租上漲過快而進行的示威游行。德國政府也認識到，必須采取措施限制房租的上升。但聯合執政的聯邦政府對如何限制房租上漲分歧很大。一部分人堅持認為，進一步限制房租是對私有財產支配權利的侵犯，也有悖市場經濟規律。而大多數人則認為，住房和租房應被視為保障民生的基礎產品，因此有必要采取強硬或非市場手段進行干預，以保障社會穩定。由于執政黨內兩種意見僵持不下，從2014年到2015年，新房屋租賃法草案幾經修改，直到今年3月6日租房法修改案才在德國議會最終通過，名曰“限制房租法”。

　　“限制房租法”與之前相關法規的區別在于：首先，新法對房租上漲限制得更加嚴厲，此前的舊法規要求對于老住戶，3年內漲幅不得超過20%，而新法規要求3年內租金漲幅不得超過10%。新出租房屋的價格應該按照各地政府的“指導價格”，超過這一價格的20%，算是違規行為，房客有權將房東告上法庭，索回超出部分。新法考慮到很多老房為適應節能環保要求而進行了改善(如安裝外墻保溫、更換新的衛生間設備及采暖系統等)，此類房屋允許適當提高租房價格。新法還對租房市場進一步規范。在德國，如果有人通過中介找房子，作為租房者要向中介商支付兩個半月房租的中介費。新法規定，誰委托中介出租房屋，誰就要支付中介費。這樣就大大減輕了租房者的負擔。

　　聯邦司法部部長馬斯在議會通過重新修改的房屋租賃法后高興地說，新法通過的那天“是德國租房者幸運的一天”。據有關部門統計，德國現有約500萬套出租房，實施新法后，將有40萬租房者受惠，每年可為他們減少約8.57億歐元的支出。但這種強行限制租房價格上漲的做法卻打擊了建房者投資的積極性，而只有建造更多的住房才是從根本上抑制房租增長的長遠途徑。所以德國議會規定，該法律有效期僅為五年，是一種為解決房租上漲的燃眉之急的臨時措施。另外，新房屋租賃法并沒有采取全國一刀切的做法，各大城市可以根據自己的實際情況，確定該法律的實施時間。今年6月1日只是柏林地區率先實行。

　　在德國，由于流動的就業市場與房屋租賃市場的法律保障，60%的德國人選擇通過租房而不是買房來解決自己的住房問題。在人均收入較高的德國，住房自有率僅為40%，租房率高達60%。德國政府從沒有把房地產作為拉動GDP增長的產業來經營，而是把它視為社會福利的重要組成部分。因此政府一向是采取行政、法律和市場相結合的手段調控房地產、抑制高房價、遏制房租上漲。

　　(本報柏林6月4日電 本報駐柏林記者 柴野)