今年廣州樓市迎來“紅五月”。一手樓市是6年以來成交最火爆的一月，買家入市意愿增強是催谷樓市交投火爆的主要原因。然而，一手住宅市場交投的火爆，并未對二手住宅市場交投熱度產生很大影響。5月，二手住宅市場與4月相比略有下降，交投不升反降的原因主要是受制于二手房小業主漲價。

    5月二手樓均價24339元/平方米

    從價格上分析，廣州二手樓價繼續呈現出上升的態勢。來自合富置業的成交數據統計，5月廣州二手住宅成交均價為24339元/平方米，環比4月上升6.2%，環比漲幅略大于上一個月，而同比去年5月則出現5.9%的漲幅。

    成交均價的上升一方面歸因于二手房小業主心態轉強，即使業主愿意作出價格讓步，但讓價的空間亦較之前大幅縮窄。最新統計數據顯示，現時業主愿意作出平均讓價幅度的僅5.1%，比去年下半年讓價幅度最大的月份明顯縮窄3.9個百分點。除此之外，進入5月之后，業主上調放盤價以及買家追價成交的情況也較之前有所增多。

    從成交情況來看，首次置業人士因擔心后市樓價上漲而加緊出手購房，依舊是5月二手樓市的成交主力。據合富置業成交數據統計，5月二手住宅市場當中，首次置業購房占比達59%，較4月的54%有所上升。經過4月改善型換房需求集中釋放后，5月改善型購房需求釋放較4月略有下降，從4月的41%下降到5月的36%。

    得益于有利買家入市的信貸環境，按揭購房繼續成為廣州二手樓市的主流。據合富置業成交數據統計，5月廣州二手住宅交投當中，按揭購房占比高達73%，與4月差不多，而一次性付款購房占比繼續保持在低于3成的水平。

    老四區換房客占比過半

    據陽光家緣網站公布數據顯示，4月廣州二手住宅市場成交量和成交面積分別達5620套和45.61萬平方米，環比3月分別上升41.7%和41.9%，其中，天河、海珠、越秀、荔灣等四個中心城區，在4月共錄得二手住宅成交量和成交面積分別達2944套和19.91萬平方米，環比3月分別上升47.4%和46.5%，成交量和成交面積環比增幅均跑贏大市整體水平，而四個中心城區二手住宅成交量更占據全市整體成交量的一半以上。

    合富置業市場經理梁燕明表示，330新政出臺后，在天河、海珠、越秀、荔灣這四個中心城區購買二手房的買家，超過一半都是非首套房買家。其中，天河二手樓市當中非首套房買家的比例最高，達56%，而荔灣二手樓市當中非首套房買家的比例相對較低，原因在于原芳村地區仍以首套房買家居多，非首套房買家比例不到4成，而只有舊荔灣非首套房買家占比稍高，約51%。外圍區域，番禺二手樓市中的非首套房買家亦相對較高，達45%。調控的大方向以及降息等的切實利好，對非首套房買家入市信心的提振，都是十分明顯。

    中大戶型最受追捧

    無論是去年的930新政，還是最新的330新政，無一例外都存在對非首套房的改善型買家利好的因素，促使這些非首套房的改善型買家入市增多，亦對樓市的成交結構產生一定影響。

    據合富置業成交數據統計，盡管現時廣州二手樓市當中仍以60-90平方米的中小戶型為成交主力，占比達3成多，但面積90-120平方米的中大戶型物業，在330新政后至今的占比有明顯上升，亦已接近3成，而中大戶型成交比例上升的趨勢自去年930新政后就已逐步顯現。

    降息、降準以及930新政、330新政等，不但刺激了買家入市的積極性，同時也使得業主的心態有所轉強。從全市抽樣各成交熱門指標盤的部分放售個案來分析，約三分之二的樓盤現時的放盤價較上一個月有所上漲，尤其是天河、海珠、越秀以及非首套房買家青睞區域的成交熱門指標盤，放盤價上漲的現象更為普遍。

    南方日報記者 許蕾

    專家視點

    五方面原因將導致未來房價仍將上漲

    海通證券首席經濟學家 李迅雷

    隨著樓市政策拐點的明確，房地產去庫存的拐點已經出現，目前一二線城市房價上漲趨勢已得到確認。預計房地產新開工面積和房地產開發增速將在四季度回升，在銷售增加而供給滯后的情況下，未來房價將呈上漲趨勢。

    五方面原因將導致未來房價仍將呈現上漲態勢：一方面需求在上升，而供給沒有跟上；另一方面是房企資金鏈得到改善；此外由于資本市場的繁榮，像定增、債券等等上市公司的再融資手段增加，融資成本下降；其次是政策的寬松，宏觀政策除了降準降息之外，購房政策支持力度也明顯；再有是不可忽視的財富效應，股市的牛市行情已經進入中后段，不少人選擇退出。

    建筑費用高香港樓價難下跌

    長和主席 李嘉誠

    長實地產6月3日在香港正式以介紹形式掛牌，李嘉誠在出席上市儀式時稱，未來長實地產的最大地產業務投資還是會在香港，盡管中國香港的人工成本確實比美國及加拿大略低，但香港的建筑費用卻是美國、加拿大的2倍，所以香港的樓價很難下跌。他奉勸年輕人可以買樓自住，但切忌炒賣樓房。

    被問及是否會增大在香港的投資，李嘉誠表示，很多業務在香港都有投資的限制，比如天然氣、火車鐵路等，加上長和旗下零售業務在全球門店達1.2萬多家，不可能全部搬到香港經營。

    李嘉誠再三強調對長和的發展充滿信心，但香港的零售及酒店業確實開始回落，他早年已經投資海外，部分業務如基建、能源及電訊等，海外業務占比較香港規模超出數十倍，所以盡管公司在香港的酒店業務有所下滑，整體零售業務同比都還有增長。

    六月成交繼續看高一線

    中國房地產測評中心主任、易居中國執行總裁 丁祖昱

    我認為成交的火爆，在6月應該還能繼續保持。隨著供應量的回升，市場也應該看高一線，我看好的城市包括一線城市及大多數二線城市，其中對改善及中高端住宅的去化尤為看好。

    6月比較需要警惕的是部分樓盤的漲價欲望，從目前情況來看，雖然市場情況不錯，但各家房企還是宜將去化作為第一要務，為了漲價影響去化，肯定還是得不償失的；另外6月股市退出資金還會繼續增加，稀缺性較強的高端項目，漲價可能性還是存在；6月金融政策估計還會繼續發力，降準降息都是箭在弦上，如果出臺，也會對當前市場再加一把火。所以站在現在這個時點，可以說火爆的6月已經到來！

    一線城市房地產調控應“一手緊、一手松”

    國務院發展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任 劉衛民

    在一線城市實施限購，是在目前條件下，行政成本比較小的一種調控辦法。對于一線城市房地產市場調控，要做到“一手緊、一手松”。

    一手緊，就是維持“限購”，繼續控制住房需求增長速度；一手松，就是適度放開“限貸”，在二套房認定標準、首付比例和貸款利率方面進行調整，降低住房融資成本，引導新增常住人口以及改善性住房需求有效釋放。

    而要穩定目前住房消費、促進房地產業健康發展，建議重點從三個方面入手：一是為基本住房需求和改善性住房需求提供低成本、長周期的資金；二是穩定房地產住房支付能力和市場預期；三是完善住房保障體系建設，建立“宜租則租、宜買則買”的住房保障供應體系，逐步取消住房保障的戶籍限制，特別是要加大大中城市住房保障力度，讓廣大居民能夠實現安居樂業。

    南方日報記者 李廣軍 整理