房地產(chǎn)市場政策選擇要以改善民生、提高居民居住水平為目標。要構(gòu)建起資源占用與成本支出相對等的調(diào)節(jié)機制，使各類住房消費者支付與其獲得的住房服務(wù)及資源占用相對等的住房成本，促進住房需求回歸理性

　　最近，深圳樓市升溫明顯，這與房貸政策調(diào)整后釋放了大量需求有很大關(guān)系。一般說來，需求釋放效應(yīng)有長期和短期區(qū)分，前者的主要特征是住房需求增幅較為平穩(wěn)，且以基本需求和自住需求為主；后者的主要特征是在短期內(nèi)需求呈爆發(fā)式增長，且以改善型和投資型需求為主。深圳住房市場近期的發(fā)展態(tài)勢符合后者的特點，是以放松限貸政策在短期內(nèi)釋放了較大需求帶來的。

　　在仍然堅持限購等調(diào)控政策、但對限貸作出調(diào)整的背景下，深圳住房需求爆發(fā)式增長的原因主要有以下幾點：

　　一是人口結(jié)構(gòu)年輕化使得潛在住房需求規(guī)模較大。深圳是一個移民城市，常住人口中年輕人占比較高。第6次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，深圳市20歲至49歲年齡段的人口比重為75.22%，大量的年輕人口必然對住房形成較大需求。

　　二是調(diào)控政策調(diào)整降低了市場進入門檻。經(jīng)過兩輪政策調(diào)整，深圳樓市首付比例降低、二套房認定標準調(diào)整、利率優(yōu)惠政策及外來人口購房限制降低等，都極大地降低了市場進入門檻，推動了本地居民和外來人口進入住房市場。

　　三是需求沖擊打破了供求均衡。受土地利用總體規(guī)劃限制，深圳市住宅用地供給規(guī)模較小。2014年住宅用地供給規(guī)模為184.3公頃，2015年則僅有85公頃，使得深圳市新建商品住宅供給規(guī)模處于較低水平。隨著住房調(diào)控政策調(diào)整，住房需求的大幅增加打破了新建商品房市場均衡，從而快速推高了房價。

　　所以說，近期深圳住房市場價格快速上漲主要是由其自身住房市場特點決定的。對于同處于一線城市的北京、上海、廣州來說，住房調(diào)控政策調(diào)整的市場影響效應(yīng)則相對較弱。數(shù)據(jù)顯示，2015年4月北京、上海、廣州新建住宅價格指數(shù)環(huán)比增長0.7%、0.6%、0.4%，但同比下降3.2%、4.7%、6.1%；在此期間，深圳則環(huán)比增長1.8%、同比增長0.7%。可見，住房調(diào)控政策調(diào)整對一線城市住房市場回暖起到了推動作用，但一線城市發(fā)展特征存在差異，深圳近期的快速上漲模式并沒有在其他一線城市復(fù)制。這從一個側(cè)面表明，調(diào)整住房市場調(diào)控政策有其必要性，但更重要的是，住房市場發(fā)展政策選擇要以改善民生、提高居民居住水平為目標。為更好地實現(xiàn)該目標，各城市要根據(jù)各自市場運行實際選擇針對性的住房市場調(diào)控政策。否則，住房市場過度波動產(chǎn)生的風(fēng)險將直接影響經(jīng)濟基本面穩(wěn)定，甚至產(chǎn)生金融風(fēng)險。

　　深圳樓市近期表現(xiàn)也進一步說明，我們尚需進一步探討在住房市場穩(wěn)定發(fā)展中如何發(fā)揮市場機制調(diào)節(jié)作用。關(guān)鍵點則是，要構(gòu)建起資源占用與成本支出相對等的調(diào)節(jié)機制，使各類住房消費者支付與其獲得的住房服務(wù)及資源占用相對等的住房成本。這將有助于住房需求回歸理性，住房市場發(fā)展政策的民生效應(yīng)也將真正顯現(xiàn)。

　　(作者系南開大學(xué)經(jīng)濟研究所教授)