繼成交出現(xiàn)“紅5月”之后，北京樓市的供應(yīng)上也迎來“紅6月”。

　　北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，6月僅上半月，北京市場已有19個項目(包含住宅和非住宅類)獲批入市，與5月全月基本持平，而在6月14日單日，就有合計8個項目同日領(lǐng)證。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從去年9·30新政開始，不斷出臺的政策對樓市的影響逐漸發(fā)酵，從股市撤出的一部分資金也已經(jīng)涌入樓市，拉動了房地產(chǎn)市場的實際成交。基于持續(xù)寬松的政策和金融環(huán)境，預(yù)計6月下半月甚至下半年，北京樓市仍會持續(xù)向好。

　　□數(shù)據(jù)

　　6月供應(yīng)爆發(fā)

　　北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，6月上半月(截至14日)，北京住宅市場共計有15個項目獲準(zhǔn)入市，相比5月同期多出3個項目，與5年全月的18個項目相比，則幾乎持平。這15個項目共新增住宅產(chǎn)品5486套，預(yù)售許可面積51.7萬平方米，相比上月同期分別大增212%、66%。其中，6月14日單日就有5個住宅項目和3個非住宅項目同日領(lǐng)證。

　　亞豪機構(gòu)預(yù)計，6月下半月以及下半年，月度開盤量都將維持在30-40個項目左右。這樣的開盤量比今年初已經(jīng)明顯升溫，北京樓市供應(yīng)開始步入正軌。

　　住建委網(wǎng)站顯示，今年1至4月，北京市場上獲批入市的住宅項目個數(shù)分別是1月7個、2月4個、3月8個、4月4個，到5月升至18個，6月上半月已經(jīng)達到15個；而非住宅項目今年以來的獲批入市情況分別是：1月4個、2月1個、3月4個、4月6個、5月4個、6月上半月4個。

　　□觀點

　　紫御華府營銷總監(jiān) 馬艷

　　普宅市場會繼續(xù)向好

　　從去年9·30新政開始，不斷出臺的政策對樓市的影響非常明顯，從股市撤出的一部分資金已經(jīng)涌入樓市，拉動了房地產(chǎn)市場的成交。基于持續(xù)寬松的政策和金融環(huán)境來判斷，6月下半月，甚至包括下半年，普通住宅市場應(yīng)該會持續(xù)向好，不管是剛需項目還是改善項目，在政策寬松的背景下，都會取得不錯的銷售業(yè)績，成交量會穩(wěn)步回升。與此同時，豪宅市場有明顯的不同，購房者購買豪宅的信心是有的，但可選擇的項目較多，最重要的一點是，在其他投資渠道如股市相對較好的情況下，豪宅成交的回款速度會放緩，成交周期會比較長。值得關(guān)注的是，今年新推出的豪宅項目戶型都在200平米左右，這樣總價會控制在一定范圍內(nèi)，從而讓購房者更易接受。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān) 郭毅

　　樓市成交量仍將保持上升

　　樓市的供應(yīng)與需求是互為支撐、相互拉動的，目前，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出需求提振促進供應(yīng)增加，供應(yīng)增加反過來又助力購房需求進一步拉升的特點，因此，在6月下半月，預(yù)計北京樓市成交量將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。下半年，隨著股市造富效應(yīng)向樓市傳遞過程的加速，加之宏觀貨幣信貸政策趨于寬松的大背景，預(yù)計樓市成交量仍將保持上升。

　　同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉

　　6月成交量短期反彈是板上釘釘

　　從品牌房企的推盤周期來看，企業(yè)預(yù)算及銷售計劃安排基本遵守二季度和四季度集中推盤的原則，屆時，由于品牌房企集中銷售的拉動，二季度和四季度整個市場交易量也往往表現(xiàn)突出。當(dāng)前，2015年5月份已經(jīng)結(jié)束，二季度還剩余6月份半個月的時間，對于房企尤其是上市房企來講，勢必要抓住二季度最后一個月的集中推盤銷售的時機，以盡快完成企業(yè)預(yù)算及半年度銷售業(yè)績。因此，對于6月份來講，由于“救市”政策發(fā)力及房企推盤周期等因素，樓市去化速度將提升，市場去化周期將進一步縮短，6月份樓市一線城市成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

　　□特征

　　老項目居多

　　從具體項目情況來看，6月首周(6.01-6.07)北京住宅市場共有7個項目入市，相比5月最后一周多出兩個，其中包括兩個自住房項目旭輝滿庭春MOMA與北京城建暢悅居，1個別墅項目魯能7號別墅，以及4個普通住宅項目金泰麗灣悅棲山、中建國際港等。7個項目共新增住宅產(chǎn)品1299套，預(yù)售許可面積13.5萬平方米，環(huán)比之前一周分別增加了51%、65%。

　　6月第二周(6.08-6.14)北京住宅市場共有8個項目入市，相比第一周多出1個。其中包括兩個自住房項目龍冠·冠華苑、中鐵·西城，兩個普通住宅項目保利·紫荊香谷、首開香溪郡，以及自由筑、旭輝麗舍公館等4個商住項目。8個項目共提供住宅產(chǎn)品多達4278套，預(yù)售許可面積39.3萬平方米，環(huán)比之前一周分別大增229%、191%。

　　而從6月上半月入市項目特征來看，12個普宅項目當(dāng)中純新盤項目僅兩個，其他10個均為老項目后期，其中還包括像中建國際港與保利·紫荊香谷(保利·羅蘭香谷二期)這類多年的老項目。

　　“這主要是受到整體價格走勢的影響，從目前市場情況來看，近期入市項目雖然已普遍呈現(xiàn)漲價趨勢，但漲幅多在10%以內(nèi)，市場價格仍然處于較為平穩(wěn)態(tài)勢，并未出現(xiàn)明顯的向上趨勢。在這一背景之下，老項目后期由于拿地較早，成本較低，在這一價格趨勢之下仍能獲利較豐；但是對于純新項目而言，由于多為近兩年取得土地，高昂的土地成本使得其不能‘適應(yīng)’目前的價格水平，開發(fā)商需要更多的時間等待市場價格進入新的階段，或深耕產(chǎn)品使其‘鶴立雞群’的價格能夠為市場所接受。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說。

　　任啟鑫認(rèn)為，從下半年市場情況來看，預(yù)計新盤項目入市量將逐漸增多，雖然目前住宅市場價格漲幅較小，但這一趨勢持續(xù)數(shù)月整體市場價格也將上一個新的臺階，因此他預(yù)計，下半年純新盤在市場供應(yīng)中所占份額將明顯加大。

　　區(qū)域和產(chǎn)品類型冷熱不均

　　在市場推盤力度增大的同時，合生創(chuàng)展華北區(qū)營銷總監(jiān)劉蕓岐注意到，目前推盤加速仍然呈現(xiàn)分化特征，市場關(guān)注的東壩等區(qū)域目前還沒有動靜，而通州、朝陽等區(qū)域找到推盤機會，加速推盤。

　　在上周末入市的項目中，位于通州的金隅·自由筑以及臺湖新城V公館都迎來最后一次開盤，位于通州土橋的金隅·自由筑也進行四期清盤活動，共100套，當(dāng)天去化率達七成。此外，6月14日上午9時，位于通州東北五環(huán)的首開香溪郡二期開盤推出150套105-140平米的戶型房源，2小時全部搶光，勁銷5億。

　　在區(qū)域冷熱不均的同時，樓市供應(yīng)產(chǎn)品也出現(xiàn)明顯分化，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅給出的數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，12個開盤的商品住宅項目中，6個項目以面積在100-140平方米的大戶型住宅產(chǎn)品，1個項目是別墅，其他5個以中小戶型為主的項目中4個是商住盤，只有中建國際港一個項目是戶型相對緊湊，面向剛需人群的住宅產(chǎn)品。“造成這種供應(yīng)局面的主要原因在于政策導(dǎo)向和市場需求的變化。”郭毅表示，隨著9·30、3·30，連續(xù)兩輪對剛需及改善型需求的扶持政策的頒布，有力拉動了改善型市場需求的回暖，開發(fā)商也就針對性地推出符合市場需求的產(chǎn)品。但當(dāng)前純商品住宅市場受到自住房的擾動，加之限購政策在北京依然嚴(yán)格執(zhí)行，造成部分具備北京購房資格的剛需被引流至自住房市場，而政策回暖市場交易量回暖之下，部分不具備購房資格的客群也急于入市，卻只能選擇自由購的商住類產(chǎn)品，因此近期商住產(chǎn)品的供應(yīng)也隨之增加。

　　□原因

　　成交升溫拉動

　　對于6月樓市供應(yīng)的大幅上漲，任啟鑫認(rèn)為，主要是受到市場成交的拉動，自去年的9·30新政以及今年的3·30新政之后，不斷放松的樓市調(diào)控大大激發(fā)了需求方的入市熱情，成交呈現(xiàn)持續(xù)回升趨勢。隨著樓市庫存的快速盤活，在加快現(xiàn)有存量去化的同時，也推動了新供應(yīng)入市的步伐。進入到6月之后，這一趨勢得以延續(xù)，宏觀經(jīng)濟形勢下市場流動性的日益寬松以及股市套現(xiàn)資金的涌入，使得樓市需求呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢，而受到需求拉動，樓市供應(yīng)逐漸升溫。

　　“各個企業(yè)在現(xiàn)金流要求、市場回暖行情之下，到了推盤的爆發(fā)期”。對于近期出現(xiàn)的推盤熱，劉蕓岐也表示，今年上半年，央行三次降息、兩次降準(zhǔn)，尤其是在3·30樓市新政的刺激下，市場成交回暖跡象明顯，北京市商品房迎來量價齊升的態(tài)勢。經(jīng)歷上半年逐月回暖之后，房企抓住這波行情，實現(xiàn)銷售。

　　此外，隨著樓市步入6月，沖刺年中銷售任務(wù)，同樣成為近期樓市供應(yīng)增加的推手。“年中為了拼數(shù)據(jù)，將有部分超值投資房源放出，股市賺了錢的朋友們可以留意。”近日，某房企銷售負(fù)責(zé)人在朋友圈做起了小廣告。

　　改善型樓盤領(lǐng)漲

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：6月上半月，北京新房、二手房成交量繼續(xù)明顯上漲，其中，二手房住宅簽約套數(shù)達到了8974套，創(chuàng)造了同期2013年3月來的最高點，環(huán)比上漲了19.3%，同比上漲數(shù)倍，新建住宅同比環(huán)比也均明顯上漲。

　　整體合計成交看，6月上半月，二手房與新房合計住宅簽約12617套環(huán)比上漲了14.3%，同比漲幅更是達到了152%。而價格方面，6月北京商品房住宅成交均價達到了28556元/平方米，環(huán)比上月上漲4.2%，成交結(jié)構(gòu)中，中高端比例明顯上漲，使得成交均價處于高位。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，持續(xù)出現(xiàn)的政策，對北京樓市的影響逐漸加強，在“9·30”“3·30”以及后續(xù)的系列降息影響下，二手市場率先成交升溫，資金開始涌入新房市場后，拉動新房市場的成交量也呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢。進入6月，在公積金政策松綁后，北京市場受到利好刺激，預(yù)計成交量會繼續(xù)高位運行。

　　從細(xì)分市場來看，普宅市場成交目前占據(jù)前列的項目均為改善型樓盤，譬如上周國風(fēng)美唐項目共實現(xiàn)成交125套排名首位，去化相對較快。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，目前普宅市場當(dāng)中去化較快的多具備以下幾個特點：一是定位改善型需求，售價多在30000元/平方米左右，戶型以舒適型兩到三居為主；二是位置不能太偏遠，從目前的市場狀況來看，六環(huán)外成為剛需的主戰(zhàn)場，而改善型需求多青睞五環(huán)以內(nèi)的項目房源；三是價格調(diào)整幅度不能過大，例如首開國風(fēng)美唐此次開盤定價22500元/平方米，相比上期上漲4%，基本屬于平開。

　　在調(diào)控政策向改善型需求傾斜的背景下，地段位置較好且定價合理的入門級豪宅，憑借高性價比優(yōu)勢加之未來增值預(yù)期明確，也成為吸引中產(chǎn)階層的利器，單價在60000-70000元/平方米的入市級豪宅產(chǎn)品，在近期公寓豪宅成交中占據(jù)了主導(dǎo)。

　　而高端別墅市場方面，供應(yīng)的充足使得別墅成交保持上漲態(tài)勢。從成交特征來看，面積區(qū)間在300-500平方米的舒適性產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)，而從總價來看，500萬-800萬元之間的中低端項目成交占比37%，居于各總價段之首。郭毅認(rèn)為，從特征中可以看出，目前別墅市場成交也以自住型改善類需求為主導(dǎo)。

　　□鏈接

　　深圳房價漲幅領(lǐng)漲全國

　　北京樓市近期的供需回暖只是本輪一線城市市場回暖的一個代表。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市首次出現(xiàn)房價全部環(huán)比上漲，其中深圳的表現(xiàn)尤為搶眼。

　　3·30樓市新政以來，深圳樓市成交活躍，房價一路上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年至今，深圳房價漲幅領(lǐng)跑全國，且漲幅呈越來越大趨勢。機構(gòu)統(tǒng)計顯示，4月下旬開始，深圳樓市劇烈升溫，樓市量價齊升。5月的深圳樓市繼續(xù)延續(xù)4月的市場熱潮，漲幅最高的南山區(qū)5月房價同比上漲了85%。

　　事實上，深圳房價在2014年12月即以1.2%的漲幅高居全國漲幅榜首，在1月和2月再分別漲0.3%和0.2%，同樣高居漲幅榜首，而在3月數(shù)據(jù)中，深圳再次以0.7%的漲幅高居榜首，實現(xiàn)連續(xù)4月高居全國漲幅榜首。而在5月18日發(fā)布的4月房價數(shù)據(jù)中，深圳再次以1.8%的環(huán)比漲幅高居全國榜首，實現(xiàn)“五連冠”，并且漲幅呈現(xiàn)越來越大的趨勢。

　　由于行情看漲，今年4月以來，深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心各窗口也迎來了辦證高峰期。深圳市規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)，該中心平均日受理量約3500份，大大超過以往平時日受理量。有媒體報道，由于近期申請辦證人數(shù)眾多取號難，出現(xiàn)“黃牛”的情形，賣號叫價甚至高達1000元。

　　易居研究院發(fā)布的2014年度《全國35個大中城市房價收入比排行榜》顯示，2014年，35城房價收入比均值為8.7，目前偏離合理值的幅度為12%。其中，深圳房價收入比偏離合理值的幅度達84%，位居全國之首。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，深圳樓市量上升和房價上漲成為互相刺激的因素，所以目前領(lǐng)先全國上漲。最關(guān)鍵原因在于背后的市場邏輯已經(jīng)在悄然發(fā)生變化。第一，深圳新建商品住宅去庫存周期比較短，去庫存周期少于12個月，實際情況是少于8個月。房價漲易跌難。第二，深圳新建商品住宅的庫存或者可售面積已經(jīng)不足，樓盤可售的數(shù)量不多，容易加劇市場恐慌。第三，深圳一直處于限購政策之中，但房價在2014年第四季度率先上漲，這改變了市場預(yù)期，即加快入市節(jié)奏，進而繼續(xù)加快房價的上漲。

　　京華時報記者 潘秀林 桂瑰 邢飛