◎每經記者 白亞靜
近期，深圳房價上漲引起各界關注。有機構稱，截至目前深圳房價已經上漲了30%至40%。但是，深圳房地產研究中心主任王鋒認為，深圳房價并沒有大漲。
這一說法是為平息市場恐慌情緒，還是深圳樓市成交價格被平均以后的真實面目？面對房價強勁反彈，深圳官方的真實心態是怎樣的？又有哪些應對措施？
6月第一周供應增長200%
根據王鋒提供的數據，2013年，中國房地產增加值占GDP的比重為6.1%，同期，深圳房地產增加值占GDP比重高出全國3個百分點，達到9.2%。在此背景下，當地政府自然不愿看到房價過快下跌。
不過，“3·30新政”之后的暴漲顯然也不是深圳市政府所希望的。5月以來，從加快企業推貨，到穩定市場恐慌情緒，背后都有當地政府的身影。
當寶安區一棟自稱“豪宅”的產品標出每平方米37.6萬元天價時，深圳市規土委迅速約談開發商，隨后這一炒作價格被腰斬，“秒變”為每平方米17萬元。除此之外，深圳市政府還加大了監督開發商故意制造“日光盤”的行為。
有機構稱，深圳房價上漲了30%~40%。但王鋒稱，深圳樓市沒有出現大漲，5月二手房價格環比僅上漲3.9%，市場供應充足，不存在短缺，此前一系列的“上漲”系開發商或者機構炒作所致。他以6月第一周數據為例指出，房地產市場需求同比增長16%，而供應量同比增長200%，6月初的深圳房價出現小幅回落。
面對成交量猛增、去化周期縮短，深圳市規土委通過加快商品住房預售審批、加大供應量等措施，目前庫存量已有所回升。據《每日經濟新聞》此前報道，目前深圳新開工面積遠大于竣工面積，正處于大規模供應前夜。
部分利好政策遲遲未落地
在這一輪房價大漲中，二套房杠桿加大被認為是主要推手。“3·30新政”后，堅持多年的二套房首付七成比例降至四成，購房者一次性支出的現金總額大幅減少。
但事實上，由于二套房四成首付政策，遲遲沒有在深圳實質性落地，在此前兩個月的瘋狂搶房中，不論是改善性需求人群還是投資客，其購房杠桿并沒有增加。近日市場傳出的購買5萬元理財產品即可拿到東亞銀行二套房四成首付的消息也不了了之。
隨著深圳樓市火爆，銀行貸款利率也開始上調。中國銀行已將首套房貸款利率優惠從9.3折提高至9.5折，建設銀行也從9.3折提到9.5折、9.6折。
而關于深圳取消“限外”的傳聞，多位深圳官方人士表示，取消“限外”不包括住宅類。有觀點稱，取消“限外”的范圍應該是商業地產，目的是吸引外資進入。
美聯物業研究中心主任何倩茹曾指出，相較全國，深圳市場的買賣雙方有一些特質，比如對與購房有關的融資成本很敏感，往往只要政策給出一個信號，哪怕沒有實質落地，房價也會上漲。
深圳樓市相關利好政策遲遲不落地，已打破市場預期，對反應靈敏的深圳市場而言，一旦短期供需得到改善，也許會真如業內所預料的那樣——6月開始，房價將進入一段平穩期。
A股走牛或推動樓市需求
某種意義上，深圳對房價暴漲的態度，可以看作全國房地產市場對未來房價態度的一個風向標。
原因之一在于，深圳的經濟剛從產業升級中走出不久，2014年第三產業占GDP的比重達56.5%，包括互聯網產業在內的不少產業呈現兩位數以上增長，正逐漸代替房地產投資來拉動經濟的模式，而這些發展暗合國家層面“轉變經濟發展方式”、“調整經濟結構”的方向。
深圳市政府對樓市的態度也可從一個小案例中窺見一斑。一名英國海歸博士向《每日經濟新聞》記者表示，他回國創業后，深圳市政府為他支付了100萬元的房補。
另以珠海橫琴特區和深圳前海自貿區為例，不少開發商在橫琴有大量土地儲備，雖然該片區尚顯荒涼，但一名房企高管表示，其公司在該片區的住宅預期房價是每平方米4萬多。深圳前海自貿區成立后，出讓的十多宗土地中，沒有一宗是純住宅用地，目前市場所熱炒的前海概念類新盤，并不位于前海管理局轄區內。
此前有報道稱，有相當數量的深圳股民在股市獲利后開始減倉，將資金投入到樓市。于是，有投資擔心房價過快上漲會從股市中“抽水”，從而影響A股牛市。
這一擔心恐怕是多余的。
中原地產研究總監劉淵撰文指出，2014年5月到9月，上證指數開始上漲，而房價短暫下跌了5個月。隨后，從2014年10月至今，A股和房價又進入同步上漲周期。過去10年中，有超過6年時間房價和股價是同步變化的，每次股市上漲，都會帶動房價上漲，當房價下跌時，股市也經常出現下跌。但反過來則不成立，房價上漲時，股市不一定漲；而股市下跌時，房價也不一定下跌。
上述文章指出，股市畢竟不是影響房價的決定因素，市場基本供求關系和房地產政策對樓市的影響更直接。
隨著房地產黃金十年的結束，人均居住條件已有很大改善，未來成交量和價格大幅增長的空間比8年前小了很多。而一線以外的眾多二三四線城市，供應壓力依然較大，需求也遠不如一線城市穩定，樓市的回升很難一蹴而就。而政策方面，雖然二套房首付比例、房貸利率不斷松動，“3·30新政”后二手房營業稅下調更是對一線城市利好，但同時限購仍在，只要確保執行不放松，仍將對一線城市房價的漲幅有所限制。