房地產眾籌，作為一種全新的投資和運作模式，在去年可謂出盡了風頭。包括萬科、綠地、遠洋等大型品牌房企紛紛推出眾籌活動，試圖在市場冷清時抓住購房者注意力。在當時的業內看來，與其說是投資和開發的新模式，房地產眾籌更像是一種營銷噱頭。

    而在今年，房產眾籌卷土重來。與去年不同，不少品牌房企開始選擇和專業的互聯網金融平臺合作。相比于簡單的眾籌低價房源和房產權益投資，這些房企的眾籌產品已經表現出定制化和服務鏈條化的特點。在業內看來，房產眾籌固然是房企的一種新嘗試，對產業鏈改造具備一定積極作用，但目前仍存在資金監管等方面的問題與風險。

    房產眾籌卷土重來

    近日，遠洋地產與京東金融跨界合作的房產眾籌項目正式上線。而這已是時隔半年后，京東金融與遠洋地產的第二次合作。

    據了解，在京東金融的協助下，遠洋地產于北京、上海、天津、杭州等多地樓盤合計168套房產，將以6.18折的價格開啟“搶房活動”。日前，168套房源信息正式公布，項目均來自北京、上海、天津、杭州、武漢、大連等全國13個一、二線城市。

    同樣的，就在5月29日，平安集團聯合萬科、萬通、碧桂園、綠地集團、綠城集團等房企成立了國內首個房地產眾籌聯盟。據介紹，該聯盟是由平安集團旗下的房地產互聯網金融平臺平安好房發起。首個項目由碧桂園上海嘉定項目提供產品，平安好房提供平臺。

    據平安好房首席執行官莊諾介紹，“碧桂園上海嘉定項目將以‘一平方米’作為眾籌單位，投資者可以購買，在樓盤完成后，就擁有了某一套樓房整體或者部分的權益。之后，投資者可以選擇眾籌權利轉為產權、直接擁有該套住房，或者是委托開發商賣房后轉成收益權。”

    不僅是住宅項目，最近萬達也推出了商業地產眾籌項目。6月8日，由萬達集團、快錢公司宣布將推出商業地產眾籌項目“穩賺1號”。該項目以萬達廣場為基礎資產，募集的資金將全部直接投向2015年新開工且在2016年開業的只租不售的國內城市商業廣場，投資金額起點僅1000元，投資者可享受商鋪租金和物業增值雙重回報，預期合計年化收益率可達12%以上。

    合作模式升級

    仔細觀察這一輪房產眾籌風潮不難發現，相比于簡單的籌資建房和產權收益，更多的是鏈條式的金融服務和產品定制化服務。

    據遠洋方面介紹，京東金融與遠洋地產的第二次合作，是在總結首次房地產眾籌經驗的基礎上，有針對性地推出一系列優惠。例如，對于參與眾籌的消費者，京東金融提供了“白居易首付分期+裝修白條+小金庫”的一站式服務，其中，首付分期服務的首付款最長可分期24個月，首付分期比例可達15%，貸款上限為80萬元。

    碧桂園聯席總裁兼執行董事朱榮斌則透露，認購項目眾籌金融產品者，可以獲得份額轉讓、優惠購房和項目分紅等多重收益。另外，投資者還可對項目規劃、開發、建設等環節提出建議，參與到項目的戶型設計、裝修設計、社區配套等過程中，在一定程度上實現產品“定制化”。

    “眾籌收益僅是一個營銷的噱頭，房企其實更多希望通過這項服務招攬購房者?！币拙友芯吭貉芯繂T嚴躍進分析，通過此類方式，能夠化大為小，使得普通購房者也有能力參與此類投資。而對房企而言，加快了融資速度，減少對傳統信貸的依賴程度，這背后有一部分潛在的資金收益，而這部分利潤是能夠分配給投資者的。

    互聯網金融成熱門

    相比于之前和眾籌平臺合作，此輪的眾籌浪潮中，更多的房企則選擇與互聯網金融公司合作。

    這其中，不得不提的就是P2P和房企的嫁接。

    除了京東，近期還有不少互聯網金融推出了地產相關項目，例如民生電商旗下P2P投融資服務平臺——民生易貸，聯合萬科推出了基于商業樓盤開發的“民生e房-萬民寶”項目。

    據不完全統計，如今，在50強房地產企業中，已有接近50%的企業通過各種方式“擁抱”了互聯網金融，涉及資金逾200億元。

    ★ 名詞解釋

    房產眾籌

    眾籌，即大眾籌資，由發起人、跟投人、平臺構成。目前市場上的房地產眾籌大致分為三種類型。一是投資理財產品型，用房價上漲概念吸引投資者并募集資金投資房地產項目。項目增值則投資者獲利，貶值則虧損。二是營銷推廣型，將眾籌的概念應用在營銷活動中，例如樓盤與眾籌平臺推出房源，在網上以一定價格的底價起拍，溢價部分則分配給眾籌投資人。三是合作建房型，先尋找購房群體，后根據客戶的購房需求拿地，并通過專業開發商代建直至最終交付使用。

       ■ 觀察

    眾籌風險不容小覷

    在一些業內人士看來，對房企而言，房產眾籌或者P2P既是融資渠道，亦是銷售渠道。在這兩種模式下，投資者可以獲得更多的投資選擇，同時還能給終端的消費者帶來實惠的理財收益和購房折扣；而房地產企業則享有了新的融資渠道，比以往的銀行和信托等融資手段有更低的成本，以及宣傳的“噱頭”，可謂是雙贏。

    但另一方面，在不少業內人士看來，房企眾籌仍然存在很多問題。

    中籌網金創始人唐人表示，目前現有的部分房產眾籌模式中作為平臺角色的主體都不是單純的中介方，而是直接或者間接的交易方，參與眾籌和資產運作，缺乏獨立性。這樣的眾籌平臺方成為直接或間接的交易方，就會不可避免地成為收款主體，從而形成資金池。反觀以往P2P平臺卷款跑路事件，可知平臺自建資金池將給不明真相的普通投資者帶來巨大的投資風險。

    CRIC研究中心研究員房玲表示，越來越多房企擁抱互聯網，試水金融，但真正能夠利用互聯網思維改變房地產行業的還是少之又少?，F在更多的房企僅僅停留在營銷層面，容易被復制、模仿，隨著越來越多房企的加入，購房者也容易產生疲勞。房企互聯網化轉型，應具備可持續性，如何利用互聯網思維去改造房地產的各個環節，提升效率，促進價值提升。

    此外，也有業內人士提醒，根據相關法律規定，募資對象超過200人即為公開發行，而眾籌的低門檻集資方式，稍不謹慎就容易觸碰非法集資的紅線，建議投資者投資前需要做足詳細功課。

    ★ 數據

    近50%

    據不完全統計，如今，在50強房地產企業中，已有接近50%的企業通過各種方式“擁抱”了互聯網金融，涉及資金逾200億元。

    25億元

    2014年11月份，京東金融聯手遠洋的首次房產眾籌有近20萬人次參與，籌資額超2200萬元，涉及房屋總價值則逾25億元。

    本版采寫/新京報記者 方王洋