近一個月，股指不斷走低，不少地產股跑輸大盤，不僅有數十家公司緊急停牌避險，而且還有公司跌幅一度逼近70%。這般驚心動魄的下跌，萬科A（000002，SZ）成為目前成交量和流動性最好的地產股之一。除了5、6月以來的業績支撐，這還與萬科管理層高調護盤有關。7月6日，股市一片綠，萬科高調宣布了百億回購計劃，利好消息及時阻止下降趨勢。

　　是什么令萬科在下跌時耗費巨資回購護盤？萬科董事會秘書譚華杰表示，管理層希望保護中小股東利益，而且對公司未來業績有信心。保護中小股東利益的理由不難理解，可是信心從哪來？

　　大手筆護盤

　　2014年初，樓市遇冷，萬科股價再次走入谷底。萬科總裁郁亮以2013年薪金700萬元增持自家股票。這一舉動，使得萬科股票第二日高開高走，并拉動地產板塊全線飄紅。萬保招金等龍頭股的股價已接近凈資產，市盈率跌至5倍以下，在弱市中，管理層增持無疑穩定了市場長期投資的信心。

　　此外，萬科每年的分紅派息比例均處于A股市場前列。比如，2014年3月，股價低點時，萬科提出每10股派送4.1元，同比增長127.8%。

　　這次，萬科提出百億回購計劃，雖然尚未經股東大會審議通過，但從7月6日至今，已將股票從7月3日收盤價13.7元／股拉至7月15日收盤價14.7元／股。

　　燕曦基金總經理李經緯分析稱，這些利好消息，使得萬科13.7元／股注定成為階段性低點。

　　與去年郁亮出面穩定市場信心不同，此次萬科股價已經歷一波漲幅，13.7元／股的回購價幾乎是郁亮去年約7元／股買入的一倍，而且耗資更多，方案通過后，今年內只要股價低于13.7元/股，即實施回購程序，上限為100億元。

　　可是，房地產行業利潤率走低已成不爭事實，萬科回購的信心從哪兒來？答案似乎越來越清晰：一是跑贏業內，二是轉型，成為多上市平臺的控股集團。

　　三招提高短期業績

　　如何跑贏業內？萬科有三招。

　　第一招，推貨時緊盯市場，平衡量價關系，用全盤布局抵消個別項目風險。“3·30新政”后，深圳樓市火爆，交易價格屢創新高。萬科踩在行情高位，6月6日，推出位于南山的萬科云城商務公寓項目。這距離股市大跌、深圳樓市短期看漲情緒改變，僅剩一周多的時間。

　　開盤當日，該項目成交均價5.5萬元/平方米，銷售量達到95%。雖然沒有誕生“日光盤”，但單日收金20億元已足夠鎖定利潤。這樣的量價比，使得剩余房源的推貨節奏變得靈活，不論價格漲跌，已是穩賺不賠。5.5萬元的單價并不便宜，同期，位置更接近市中心的深圳華潤城住宅項目均價僅6萬元。

　　市場不好的時候，萬科有另一套打法。以去年上半年的廣州市場為例，由于競爭激烈，萬科對部分項目進行調價，加快去化。雖然單個項目利潤率下降，但確如世聯行董事長陳勁松所說，對所有大公司而言，個別項目的降價、利潤率的下降，都將在整個盤子中得到平衡，布局合理者能夠在市場波動中熨平風險。

　　第二招，不再談規模，只看回款率，儲備大量現金以備不時之需。只有回款才是真正的銷售，萬科總裁郁亮曾指出。

　　萬科的回款率一直穩定在90%以上，去年，更是達到驚人的97%。同期，如保利、碧桂園等一線房企的回款率則在80%到90%之間。

　　高回款率極大地充實了萬科的現金流，去年底，萬科凈負債率僅5.4%，在手貨幣現金627億元。正是現金充足、財務穩健，萬科才有底氣在股市大跌時提出百億回購計劃。

　　第三招，在一級市場審慎拿地，多拓展二級市場渠道。

　　一方面市場單邊上漲趨勢結束，另一方面郁亮認為相較住宅市場而言，土地市場未得到充分調整，因此去年萬科的拿地量已接近2008年低點。

　　但事實上，萬科開發的項目不全部來自一級市場。比如北京的御府77項目，即萬科從凱德旗下子公司手中，以6.9億元收購90%股權得來。

　　今年以來，萬科與萬達的合作，更是增加了萬科的土地儲備。郁亮在股東大會上表示，萬科儲備地塊足夠2~3年開發，如果算上與萬達合作獲得的地塊，萬科的拿地節奏將更為從容。

　　“失控”后的生態圈

　　除了跑贏業內，萬科還有將整個行業拉出悲觀氛圍的意圖。

　　資本市場給地產類公司的估值逐年走低，和整個行業步入白銀時代不無關系。不過，白銀亦是貴金屬，萬科有另一番解讀。

　　做了多個國家房價走勢的海量研究后，萬科給出市場信心：中國樓市仍在安全線之內。未來十年，萬科最主要的業務還是住宅。除此之外，萬科還在滲入產業地產、商業地產等領域。

　　為何加載新業務？譚華杰稱，核心客戶在變，未來最需要不動產的是各種創業的個人、團隊和小企業。以上述熱銷樓盤為例，除了踩對市場銷售節點外，該項目背后的產業新城是重要賣點之一。

　　在產業地產上，萬科還選擇了物流地產項目，這正符合萬科選擇新業務的兩個邏輯。譚華杰表示，一是符合移動互聯網趨勢，二是體現萬科競爭優勢，如較低的融資成本。據萬科方面介紹，目前已在武漢、貴陽有項目布局。“國內標準普通倉儲供應緊缺，以今年上半年深圳為例，由于需求增加，而市場沒有新增供應，因此不少業主申請將保稅倉變成正常的非保稅倉，以滿足電商需求”，仲量聯行工業地產部董事古振鵬表示。

　　萬科還將舊業務升級，如把物業公司推向市場。目前，萬科物業管理已達到1億多平方米，與彩生活上市之初的規模不相上下，該板塊將成為萬科變身萬億市值、多上市平臺控股集團的重要基石。

　　據記者觀察，由于收購成本高企，萬科物業采取了包括睿服務、品牌全委、股權合作在內的多種擴張方式，所接洽的對象大多為國企房地產公司的成熟社區項目，與萬科在售樓盤不存在競爭。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為，與其他同類企業相比，萬科物業上市，最大的優勢在于服務質量以及較為實在的現金流。

　　基于城市配套服務商定位，萬科圍繞社區衍生出了多種業務可能性，為這些提供支持的，是郁亮設計的一套不斷迭代的組織系統。崇尚“失控”的郁亮不斷解構原有形式，積極打造生態圈，并推進組織扁平化發展。一方面，在項目層面成立事業合伙人，打破部門間隔，另一方面，提出小草計劃，支持員工圍繞萬科的產業鏈進行創業。