自6月中旬以來，股市深度調(diào)整。上證綜合指數(shù)從6月中旬5100點的高位，在短短三周的時間里最低跌到3400點以下，累計跌幅超過30%，面對近期股市大幅震蕩，心驚肉跳的不僅僅是股民，還有樓市的各個項目。不少投資人股票被套，財富縮水，先前定購的房子無法交齊首付款，提出緩交房款或退房。

　　1 豪宅業(yè)主影響明顯

　　“股市啥時候能重上5000點？”上周末，在北五環(huán)外某別墅售樓處，銷售員小王和客戶張先生開玩笑地說道。

　　今年6月初，張先生定下了一套4000萬的聯(lián)排別墅，“當時客戶基本上是按照一次付五成，半年后付清的方式購買。”小王表示，然而，隨后一個多月的股市震蕩調(diào)整，讓張先生的購房計劃打亂。“目前客戶基本上能付首付，剩下的3000萬要貸款。”

　　再次來到售樓處的張先生，正是和小王商量貸款買房的方式。“因為股市調(diào)整，客戶付款方式變化的情況不少。”小王表示，身邊豪宅銷售圈子的朋友，近期都在討論股市調(diào)整對于客戶買房計劃的影響和對策。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在豪宅、普通住房等各種樓市產(chǎn)品中，豪宅市場影響最為明顯，因為股市大跌，不少投資人股票被套，財富縮水，先前定購的房子無法交齊首付款，提出緩交房款或退房。除了豪宅外，一些改善型項目同樣感受到股市調(diào)整的威力，“我手頭的客戶中，已經(jīng)有七個明確表示沒法按照之前的全款付款，有的表示暫時放緩買房，有的表示貸款買房。”大興某改善項目銷售人員表示。

　　2 趕在股市上漲開盤的贏家

　　因為股市調(diào)整，不少豪宅項目受影響的同時，一些先期開盤的項目，卻成功躲過股市調(diào)整，成為樓市贏家。

　　西宸原著在6月12日取得預售證后，很快開盤。6月30日，龍湖宣布，共銷售30套、10個億，銷售均價約為16萬元。這中間半個多月，經(jīng)歷了股市的最初下跌階段，所幸并未影響到客戶的買房行為。

　　根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月，龍湖西宸原著、新世界·麗樽、龍湖·雙瓏原著、金隅翡麗·藍爵堡等項目開盤。根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年6月，北京別墅市場共實現(xiàn)成交462套，成交面積14.57萬平方米，環(huán)比分別上漲31%、54%，這也是今年以來連續(xù)第4個月別墅成交上漲，而這一成交量更是創(chuàng)造了自2010年5月以來62個月的新高。與此同時，6月北京別墅成交均價為39901元/平方米，環(huán)比出現(xiàn)26%的上漲。從上半年情況來看，2015年上半年北京別墅共實現(xiàn)成交1369套，成交面積41.6萬平方米，相比去年同期分別上漲55%、49%。

　　“我們不是股神，但波段操作方向上肯定沒錯，在股市上漲階段開盤，肯定沒有風險，這是造富階段，所以我們開盤非常堅決。”北京某高端項目銷售負責人表示，“我們研究團隊當時分析認為，A股年內(nèi)不會超過6000點。換簽的時候，趕上股市下跌，客戶入市的信心受到影響，所以換簽很順利。”

　　3 首付還在股市等解套

　　股市深度調(diào)整，除了影響新房市場外，也波及到二手房。

　　“股市大跌，業(yè)主房產(chǎn)變現(xiàn)，絕世好戶型”。“股市不慎被套急需資金回本故緊急賣房”……在某二手房交易平臺上，有不少類似因炒股賠錢緊急賣房的帖子。不過，記者發(fā)現(xiàn)，有些房源的掛牌價與同小區(qū)類似戶型報價相比，并沒有實質(zhì)性下降。

　　以磁器口一套40平方米的房源為例，一業(yè)主以“股市賠錢急售”的名義掛出總價280萬元，單價每平米7萬的價格，而周邊不少類似的房源價格每平米不到7萬元。

　　“目前市場上并未見到出于平倉目的的急售盤。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，雖然目前一些二手房中介平臺上確實出現(xiàn)了因股票投資失利而拋售二手房的做法，但實際情況可能并非如此。第一，要符合此類群體特征的，往往是一些資金短期周轉(zhuǎn)困難，但個人資產(chǎn)配置比較豐富的群體，所以會通過拋售二手房的做法來回籠部分資金，填補股市投資的虧空。但這樣一類群體應該是數(shù)量比較少的。第二，部分群體在這個時候，故意借股市投資失利之名義，從而虛報二手房的價格，而掛上降價促銷的名義，這樣接盤者可能不會砍價。

　　一位證券人士表示，折價賣房，補股虧空在操作層面很難實現(xiàn)，本輪股市擁有強烈的杠桿特征，暴跌后，導致許多機構(gòu)和個人投資者爆倉，融資盤強平的壓力導致許多場外資金可能會集中沖入股市，進行融資追加保證。然而，從將房源掛出到實際成交，中間要經(jīng)歷多個環(huán)節(jié)，資金不可能在短期到賬，因此，網(wǎng)上所謂的賣房補倉可能性不大。

　　不過，因為資金被套，有二手房買家買房計劃受阻，朝陽門某二手房中介表示，目前尚未發(fā)現(xiàn)有違約的情況，但已經(jīng)有少數(shù)購房者對購房預算做出調(diào)整，“有幾位客戶已經(jīng)有購房意向，但因為股市調(diào)整，首付還在股市抽不出來等著解套，現(xiàn)在說推遲買了。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計：“股市對二手房肯定有影響，具體多大，要看股市最近恢復得如何了。”

　　4 短期會受到影響

　　盡管這些是個案，但提出了一個很現(xiàn)實的問題：近期股市大跌對樓市有什么影響？會不會對購房需求產(chǎn)生較大的負面影響？股市大幅度波動接下來會影響到樓市復蘇回暖的步伐？

　　對此，合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌表示，從中長期看，樓市的需求遵循自身規(guī)律，不會因為股市波動有實質(zhì)性的變化。短期內(nèi)，由于股市大跌導致股民財富縮水，會不會帶來樓市購買力的減弱？這個可能性是存在的。當前有些樓盤出現(xiàn)退房個案，盡管不多，也不能直接判斷是否與炒股有關(guān)，但是股票被深套，應該會影響一些投資性購房、帶有投資目的的大宗資金購買需求。而通常來說，自住性購房需求(包括換房)受股市下跌影響不大。一般自住購房反而會因為股市波動太大，風險太高而徹底離開股市，除非他的購房資金直接在股市被套，這部分購房者比例極小。

　　龍斌表示，由于這輪股市的上漲從去年就已經(jīng)開始，漲幅相當大，如有的個股漲了幾倍甚至十多倍。分析一般認為，去年就進入股市的投資者獲利較為豐厚，今年第二季度之后進入市場的投資者本輪下跌損失較大。股市大跌對于前一部分投資者的影響可能只是之前盈利被吃掉，只有新進入的投資者損失慘重。理論上看，這部分投資者如果有購房計劃會因此受到較大影響。

　　“股市大跌對樓市有短期影響，但影響有多大，還取決于國家止跌措施、治理股市存在的問題、激活投資信心是否見效。”龍斌預計，只要不發(fā)生大的金融危機，本輪股市大跌的影響可能很快就會過去。

　　5 對房地產(chǎn)市場的基本面影響有限

　　對于本輪股市調(diào)整，世邦魏理仕報告顯示，此輪下跌的根本原因在于，自2014年以來的牛市主要源于充沛的流動性而缺乏足夠的經(jīng)濟基本面支撐。因此，當上升趨勢出現(xiàn)反轉(zhuǎn)跡象時，多數(shù)投資者選擇拋售以鎖定盈利。而融資盤平倉壓力所形成的股市去杠桿化則加速了下跌的進程。

　　世邦魏理仕報告認為，當前的股指震蕩不會導致中國金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風險。

　　中國的銀行系統(tǒng)資本充足，國內(nèi)主要銀行均為國有，且整體的杠桿比例也處于合理水平。但此輪下跌所導致的投資者信心動搖和IPO暫停，或?qū)χ袊?015年的經(jīng)濟增長造成負面影響，而消費支出的增速也可能因此減緩。報告預計，在住宅市場上，我們已注意到有個別買家因財務狀況突變而推遲購房行為乃至放棄定金的零星案例。盡管如此，世邦魏理仕認為，此輪股指震蕩對中國房地產(chǎn)市場的基本面不會帶來根本性的影響。由股市下跌所造成的暫時流動性緊張加大了央行進一步寬松貨幣政策的可能性，這意味著短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場仍將處于一個寬松的政策和貨幣環(huán)境中。

　　京華時報記者 邢飛