庫存去化周期縮短
今年第二季度，上海新建商品住宅市場(chǎng)成交大幅回暖，甚至從3月起還連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的市場(chǎng)局面。得益于此，上海樓市的庫存去化周期大幅縮短。
德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年7月12日，上海新建商品住宅庫存面積為1216萬平方米，比去年年底下降了14%左右。而如果按照近6個(gè)月商品住宅的平均去化速度計(jì)算，上海的去庫存周期已經(jīng)從最高的18個(gè)月回落到當(dāng)前的12個(gè)月。
基于此，有業(yè)內(nèi)人士判斷，短期內(nèi)上海樓市的庫存壓力已經(jīng)有所減輕。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉便表示，“如果按照過去三個(gè)月的平均成交量來計(jì)算，當(dāng)前上海樓市去化周期已經(jīng)接近8個(gè)月，這意味著，如果下半年市場(chǎng)的去化速度繼續(xù)提高，市場(chǎng)去化周期將有望進(jìn)一步回落，下半年的上海樓市將很有可能會(huì)出現(xiàn)‘供不應(yīng)求’的火爆行情?！?/p>
德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟也認(rèn)為，往年6月一般是市場(chǎng)成交的“調(diào)整期”，但今年6月上海新建商品住宅成交面積卻達(dá)到了147.8萬平方米，為近5年來第二高。這說明購房者入市的共識(shí)已經(jīng)基本形成，下半年的樓市成交或還將繼續(xù)升溫。
房企仍較謹(jǐn)慎
然而也有業(yè)內(nèi)人士指出，上海的庫存壓力的確已經(jīng)有所減輕，但僅以此判斷目前上海樓市“供不應(yīng)求”并不準(zhǔn)確。
上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)便表示，庫存的去化周期所反映的是一段時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)趨勢(shì)，與樓市的成交情況密切相關(guān)。事實(shí)上，上海住宅的庫存量比歷史最高的1413萬平方米并沒有大幅的下降。換言之，一旦未來樓市成交有所下滑，庫存的壓力又會(huì)立刻顯現(xiàn)出來。
而在另一方面，開發(fā)商對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)的判斷顯然更加謹(jǐn)慎。進(jìn)入7月，上海樓市推出優(yōu)惠的樓盤數(shù)量再度攀升，房企備戰(zhàn)“淡季”的意圖明顯。
根據(jù)上海搜房網(wǎng)截至6月29日的統(tǒng)計(jì)，7月上海打折優(yōu)惠商品住宅共計(jì)178個(gè)，環(huán)比上漲6.59%，這也是上海優(yōu)惠樓盤數(shù)量連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。
對(duì)此，寶華集團(tuán)副總裁楊健表示，半年過去了，很多房企“去庫存”的效果并不顯著。進(jìn)入7月，房企采用減少推盤、增加優(yōu)惠的方式來應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)“淡季”其實(shí)并不意外。而如此一來，未來兩個(gè)月將很有可能成為房企“清庫存”的重要窗口。
某央企開發(fā)商也坦言，目前房企手中的貨量依舊不少，今年上半年只有萬科、碧桂園等少數(shù)幾個(gè)房企較好地控制了存量。對(duì)于大多數(shù)房企來說，下半年加速去庫存仍然是“重中之重”，相信此時(shí)的房企不會(huì)有漲價(jià)的打算。
短期內(nèi)供求關(guān)系健康
雖然從“絕對(duì)量”的角度來看，上海樓市下半年仍舊面臨著一定的庫存壓力，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，庫存高企的局面在今年上半年基本得到了控制。
陸騎麟便表示，“從今年3月開始，市場(chǎng)基本呈現(xiàn)出新增供應(yīng)少于成交的局面，受此影響，今年上半年市場(chǎng)整體的供求比接近0.8:1，這說明短期內(nèi)上海樓市的供求關(guān)系比較健康?！?/p>
事實(shí)上，不僅上海的庫存狀況出現(xiàn)了一定程度的好轉(zhuǎn)，今年上半年，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存也在出現(xiàn)積極的變化。國家統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月末全國商品房待售面積為65738萬平方米，比5月末增加了72萬平方米。而在住宅方面，繼5月末住宅待售面積減少了121萬平方米之后，6月末的住宅待售面積比5月末再次減少了191萬平方米。
對(duì)此，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，目前市場(chǎng)較高的存量可以說是“歷史遺留”問題，想要徹底解決需要房企和政策層面的長(zhǎng)期努力。而僅就當(dāng)下而言，上海樓市近期的供需表現(xiàn)可以說是很好地遏制了市場(chǎng)庫存繼續(xù)“滾雪球”的情況。