廣鋼新城入市或超4萬(wàn)元/平方米 周邊的房?jī)r(jià)尚未應(yīng)聲而起

　　文/記者林琳

　　圖/記者王維宣

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 (記者潘彧)“由于拿地價(jià)都在2萬(wàn)元左右，廣鋼新城單價(jià)突破4萬(wàn)元并不意外?！痹谧蛉张e辦的廣鋼新城CLD高峰論壇上，記者獲悉，廣鋼新城首盤(pán)開(kāi)售起就可能直指4萬(wàn)元/平方米。

　　記者了解到，官方數(shù)據(jù)顯示，6月廣州市一手樓網(wǎng)簽價(jià)格已重上1.5萬(wàn)元/平方米，近兩周均價(jià)還在不停上漲之中。

　　不過(guò)，雖然廣鋼新城喊出如此高價(jià)，但周邊的房?jī)r(jià)尚未應(yīng)聲而起。業(yè)內(nèi)人士分析稱，廣鋼新城新盤(pán)入市將對(duì)周邊房?jī)r(jià)產(chǎn)生提振。

　　廣州樓市已悄然回暖

　　官方數(shù)據(jù)顯示，廣州6月一手住宅網(wǎng)簽達(dá)9598套，破歷史紀(jì)錄，樓價(jià)也重上1.5萬(wàn)元/平方米大關(guān)。全市一手網(wǎng)簽面積112.27萬(wàn)平方米，創(chuàng)去年以來(lái)最高紀(jì)錄；套數(shù)創(chuàng)歷史高位。二手房方面，6月登記面積達(dá)65.79萬(wàn)平方米，同樣創(chuàng)去年以來(lái)最高紀(jì)錄。

　　而在近期的簽約數(shù)據(jù)上，雖然量跌，但價(jià)格依然上漲。網(wǎng)易統(tǒng)計(jì)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，7月13日~7月19日，廣州一手住宅共網(wǎng)簽1458套，和上上周的1596套相比，環(huán)比跌9%，而成交均價(jià)方面則出現(xiàn)環(huán)比2%的微升。而這一成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)兩周上漲。“現(xiàn)在北、上、廣、深4月份的數(shù)據(jù)，北上深三個(gè)城市的均價(jià)均突破了3萬(wàn)元/平方米，廣州只有他們的一半，1.5萬(wàn)元/平方米?！敝泻５禺a(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷公司總監(jiān)陳雙全表示。

　　廣州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年老城四區(qū)的供應(yīng)量?jī)H33萬(wàn)平方米，僅占上半年全市供應(yīng)量的7.6%，再度創(chuàng)下歷史的新低。

　　陳雙全認(rèn)為，這說(shuō)明一手房對(duì)于廣州老城區(qū)的人群來(lái)說(shuō)應(yīng)該是供不應(yīng)求。

　　市中心最大中央居住區(qū)8月以4萬(wàn)元/平方米開(kāi)局

　　而對(duì)廣州市區(qū)最大的中央居住區(qū)，即將入市的廣鋼新城區(qū)域備受關(guān)注。“由于廣鋼拿地價(jià)都在2萬(wàn)元，廣鋼新城樓價(jià)8月開(kāi)盤(pán)突破4萬(wàn)元并不意外?！焙细惠x煌首席分析師黎文江表示。

　　而作為第一個(gè)推出的項(xiàng)目，中海雖未公布其中海花城灣項(xiàng)目的定價(jià)，但中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜預(yù)計(jì)“價(jià)格可能在40000~50000元/平方米。”

　　去年開(kāi)始，廣鋼新城板塊土地開(kāi)始陸續(xù)出讓，2月廣州國(guó)土房管局以“定地價(jià)、競(jìng)配建”的方式出讓廣鋼新城首批5宗土地，單日賣地收入達(dá)到155億元，中海地產(chǎn)奪得5宗地中的3宗，珠海華發(fā)與北京金融街控股各落袋一宗，樓面地價(jià)在1.8萬(wàn)元~2.2萬(wàn)元/平方米。

　　而第二波共6塊土地于當(dāng)年9月推出，被五房企“瓜分”，保利獨(dú)中兩元，方興、北大資源、深振業(yè)、中海各獲一塊，樓面地價(jià)比半年前大幅下降，大都在1.5萬(wàn)元/平方米左右，最貴的一塊達(dá)到1.8萬(wàn)元/平方米。

　　當(dāng)時(shí)，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，土建成本大約2000~3000元/平方米，裝修成本頂多3000元/平方米，加上13%的稅費(fèi)及年均10%左右的資金成本及一些額外花銷，按1.5萬(wàn)元/平方米樓面地價(jià)，建成住宅2.5萬(wàn)元/平方米才可保本。

　　廣鋼新城新盤(pán)入市將提振周邊的樓市價(jià)格

　　記者發(fā)現(xiàn)，雖然廣鋼新城喊出如此高價(jià)，但周邊的房?jī)r(jià)尚未應(yīng)聲而起。記者從廣州陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)了解到，近1個(gè)月，越秀區(qū)一手樓簽約均價(jià)達(dá)到4.4萬(wàn)元/平方米，天河達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米，而荔灣、海珠區(qū)均價(jià)都在3萬(wàn)元/平方米以下，其中荔灣區(qū)銷售均價(jià)僅2.5萬(wàn)元/平方米。

　　從近期荔灣區(qū)住宅網(wǎng)簽看，臨近地鐵五、六號(hào)線交匯站坦尾站的花語(yǔ)水岸，最近3個(gè)月的網(wǎng)簽均價(jià)僅2.61萬(wàn)元/平方米，相比3月前價(jià)格沒(méi)有明顯變化。而荔灣原芳村高爾夫球場(chǎng)板塊幾個(gè)樓盤(pán)最近的簽約均價(jià)在1.4萬(wàn)~2.1萬(wàn)元/平方米。最靠近廣鋼新城在售的是元邦·明月水岸，最近3個(gè)月簽約均價(jià)僅1.8萬(wàn)元/平方米。

　　趙卓文表示，首先廣鋼新城的土地成本比較高，售價(jià)4萬(wàn)元/平方米只是保本，因此新盤(pán)入市必須賣到這個(gè)價(jià)格，“此外，廣鋼新城配套完善，新盤(pán)入市將會(huì)對(duì)周邊的樓市價(jià)格帶來(lái)提升。”

　　電商沖擊大

　　“底商”吃香

　　業(yè)內(nèi)人士建議投資商鋪?zhàn)⒁獯蟓h(huán)境

　　“假設(shè)成熟板塊商鋪的價(jià)格為30萬(wàn)元／平方米，漲到40萬(wàn)元／平方米并不容易，而新區(qū)域3萬(wàn)元／平方米的商鋪漲到4萬(wàn)元／平方米卻不是難事。”有多年商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的莊先生向來(lái)青睞新區(qū)域商鋪，南沙和東部是他最新的目標(biāo)。市場(chǎng)人士認(rèn)為，受到電商沖擊，社區(qū)商鋪“抗壓性”最強(qiáng)，建議選擇開(kāi)售后1~2年的樓盤(pán)的商鋪投資。

　　投資經(jīng)驗(yàn)：投資者轉(zhuǎn)向社區(qū)商鋪

　　投資經(jīng)驗(yàn)豐富的莊先生最終還是選擇了社區(qū)商鋪：“商鋪主要有傳統(tǒng)的街鋪、專業(yè)市場(chǎng)鋪以及社區(qū)樓盤(pán)的‘底商’。因?yàn)槭茈娚痰臎_擊比較大，很多傳統(tǒng)的商業(yè)街鋪都以百貨零售業(yè)為主，所以現(xiàn)在包括我在內(nèi)的投資者對(duì)這一類型的商鋪入市比較謹(jǐn)慎?！?/p>

　　2014年前后，投資者因?yàn)橄拶?gòu)把目光從住宅轉(zhuǎn)移到商業(yè)市場(chǎng)，不約而同選擇了相對(duì)穩(wěn)健的社區(qū)商鋪：“說(shuō)穩(wěn)健，主要就是門(mén)檻低，200萬(wàn)~300萬(wàn)元就有能買(mǎi)到不錯(cuò)的店面；其次是經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定，作為配套服務(wù)于樓盤(pán)及周邊的人群，受電商的沖擊小，租賃回報(bào)也相對(duì)穩(wěn)定。”

　　從合富置業(yè)分區(qū)營(yíng)業(yè)經(jīng)理郭海波提供的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2011年廣州商鋪成交達(dá)到12000宗以上，但2012年、2013年卻開(kāi)始下滑，原因是2012年年底至2013年是“電商爆發(fā)期”。而2014年一手商鋪成交量大增，尤其是“社區(qū)底商”成交火爆，2014年全年總體的成交數(shù)據(jù)接近15000套。

　　觀點(diǎn)：新社區(qū)“底商”漲價(jià)能力強(qiáng)

　　“投資一定要跟著規(guī)劃走?！鼻f先生認(rèn)為，南沙和東部將是最有潛力的兩個(gè)板塊。郭海波分析稱，2015年番禺、羅崗、南沙都有不少新的大型社區(qū)在發(fā)展，商鋪的升值前景和空間相對(duì)來(lái)說(shuō)較大，因?yàn)榈罔F的開(kāi)通和周邊的市政配套完善之后，預(yù)計(jì)一部分商鋪在兩三年內(nèi)的升值幅度可達(dá)50%左右。

　　合富置業(yè)業(yè)務(wù)副總監(jiān)羅大勇提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年1月~5月廣州市區(qū)中心商用物業(yè)商鋪和寫(xiě)字樓成交量為5709套，而南沙和東部的總成交量是5168套：“在一個(gè)新區(qū)和一個(gè)成熟市區(qū)，同樣購(gòu)買(mǎi)單價(jià)3萬(wàn)元／平方米的商鋪，新區(qū)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)是投資成本低，另一個(gè)優(yōu)勢(shì)是可能漲到4萬(wàn)元／平方米。但是成熟片區(qū)的商鋪單價(jià)要從30萬(wàn)元／平方米漲到40萬(wàn)元／平方米卻不容易，新城區(qū)的升值能力比舊城區(qū)而言相對(duì)更大?！?/p>

　　“底商”

　　即裙樓底下的商鋪。是商業(yè)街、商業(yè)路段如北京路、上下九等傳統(tǒng)的街鋪。