6月樓市新政頻出臺(tái)，公積金新政凳子還沒(méi)有坐熱，央行又一波降息來(lái)襲。多重利好政策疊加作用下，6月廣州二手住宅網(wǎng)簽量迅速上漲，以4978宗的網(wǎng)簽量創(chuàng)下今年“新高”，環(huán)比5月上漲18.41%，同比去年6月翻2倍。在二手樓市大熱的背后，一場(chǎng)線上線下中介無(wú)硝煙戰(zhàn)正在拉開(kāi)序幕。
現(xiàn)象：線上中介成交超傳統(tǒng)中介
從今年6月開(kāi)始，廣州傳統(tǒng)中介地位大有不保之勢(shì)。記者從陽(yáng)光家緣上看到，在6月成交量排行方面，怡然居客(搜房網(wǎng)的寫(xiě)字樓注冊(cè)公司)以網(wǎng)簽量534宗拔頭籌，位居其后的分別是合富、滿堂紅。在接下來(lái)的7月份，線上中介繼續(xù)超越傳統(tǒng)中介(第一周僅三天，未進(jìn)行統(tǒng)計(jì))。
從7月第二周(7.6~7.12)至7月的第四周(7.20~7.26)，廣州全市經(jīng)中介促成的二手房住宅網(wǎng)簽共計(jì)3490宗(其中性質(zhì)包括普通住宅和別墅)。
其中，怡然居客以370宗的網(wǎng)簽量位列第一，占總網(wǎng)簽量的約10.6%；合富以網(wǎng)簽299套排在第二；滿堂紅以257套位列第三；中原以233套排在第四。
原因：網(wǎng)上低中介費(fèi)吸引買(mǎi)家
今年3月份，搜房網(wǎng)繼“租房0中介費(fèi)”后再次向市場(chǎng)拋出重磅“買(mǎi)房0.5傭金”，即通過(guò)其網(wǎng)站或者App委托房產(chǎn)或找到房源進(jìn)行交易，只需成交價(jià)0.5%的中介費(fèi)。搜房網(wǎng)方面稱，這是由于中間節(jié)省掉了門(mén)店等固定支出和龐大的人員管理支出。
而記者從廣州幾大中介了解到，目前二手房買(mǎi)賣(mài)所付的中介費(fèi)在成交價(jià)的2%左右。地產(chǎn)公司經(jīng)紀(jì)人小劉告訴記者，雖然表面上規(guī)定中介費(fèi)是買(mǎi)賣(mài)雙方各收房?jī)r(jià)的1.5%，中介公司總共收取的中介費(fèi)是3%。但是實(shí)際操作過(guò)程中，大部分業(yè)主都是實(shí)收，即不出中介費(fèi)，所以只好壓縮中介的利潤(rùn)，通常討價(jià)還價(jià)之后買(mǎi)家會(huì)給2%左右中介費(fèi)。
中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵告訴記者，目前對(duì)于傳統(tǒng)中介公司而言，兩個(gè)點(diǎn)左右的傭金收取是維持公司正常運(yùn)作和相關(guān)人員收入的一個(gè)比較常規(guī)的點(diǎn)數(shù)。“從現(xiàn)在各個(gè)中介公司的收入情況來(lái)看，整體收入水平并不是很高，傭金所得除了提成給一線業(yè)務(wù)人員，公司的后勤、財(cái)物、法務(wù)、金融、管理等配套部門(mén)也都要從中支取。如果傭金點(diǎn)數(shù)定得較低，對(duì)于公司的正常經(jīng)營(yíng)來(lái)講會(huì)是一個(gè)比較大的壓力。”劉淵表示。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則表示，雖然去年國(guó)家發(fā)改委和住建部下文稱，要將中介公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下放到市場(chǎng)來(lái)解決，但目前全國(guó)的中介費(fèi)普遍仍在2%~3%。
觀點(diǎn)PK
降低購(gòu)房成本是王道
安居客負(fù)責(zé)人表示，中介費(fèi)低也就意味著購(gòu)房成本低，這是很多買(mǎi)家愿意選擇網(wǎng)上購(gòu)房模式的主要原因。該人士給記者算了一筆帳，一套200萬(wàn)的房子，兩種購(gòu)房模式中介費(fèi)相差1.5%，買(mǎi)家可以省3萬(wàn)元。易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，線上中介的樓盤(pán)搜索功能比較強(qiáng)大，更適合年輕一族。
長(zhǎng)遠(yuǎn)要看房源儲(chǔ)備量
滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為，低傭金只是有風(fēng)投資金注入的燒錢(qián)的方式，實(shí)際上是虧本賺吆喝。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是要看中介的房源儲(chǔ)備量。買(mǎi)家想當(dāng)面了解行情，一般不會(huì)找去線上中介所在的寫(xiě)字樓，而是進(jìn)入門(mén)店較為方便。此外，線上的方式都是短暫性的，而購(gòu)房是低頻率的行為，一個(gè)客戶不可能每一年都買(mǎi)一套房。等到這個(gè)客戶過(guò)了5年想換房時(shí)就未必再有線上的低傭模式了。
買(mǎi)家：假房源和風(fēng)險(xiǎn)大仍是隱憂
最近，有調(diào)查顯示，82.7%的人在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行過(guò)與房產(chǎn)有關(guān)的行為，例如放/招租、發(fā)布商鋪信息等。不過(guò)，有過(guò)交易行為的人群比例僅為17.4%，36.05%的人盡管未在網(wǎng)上有過(guò)房產(chǎn)交易行為，但表示“有考慮過(guò)”。擔(dān)心網(wǎng)絡(luò)信息跟現(xiàn)實(shí)不符、風(fēng)險(xiǎn)大等是阻礙人們?cè)诰W(wǎng)上達(dá)成成交的最大因素。
在天河北某公司上班的劉小姐表示，最近想買(mǎi)房，便經(jīng)常上網(wǎng)查看樓盤(pán)信息，“因?yàn)槠綍r(shí)加班比較多，所以很少有時(shí)間去中介看房。有空閑的時(shí)候就會(huì)在網(wǎng)上查看自己想的區(qū)域以及戶型。很多網(wǎng)站的樓盤(pán)都有圖片，而且資料挺詳細(xì)的”。不過(guò)，年過(guò)半百的張阿姨卻不這樣認(rèn)為，自己手上的兩套物業(yè)都是通過(guò)小區(qū)門(mén)口的滿堂紅和中原放租的，和那里的經(jīng)紀(jì)人也比較熟悉，放心一些。她表示，如果再買(mǎi)房肯定還是會(huì)選擇線下的實(shí)體店鋪。因?yàn)樗J(rèn)為網(wǎng)上發(fā)布的房源信息難辨真假。
線上中介布局：
大舉融資和并購(gòu)
據(jù)了解，除了搜房網(wǎng)向中介行業(yè)大肆入侵，58同城也收購(gòu)安居客、合并趕集網(wǎng)，對(duì)中介市場(chǎng)進(jìn)一步布局；新秀愛(ài)屋吉屋融資2億美金；傳統(tǒng)房地產(chǎn)巨頭鏈家火速謀求轉(zhuǎn)型，接連收購(gòu)伊誠(chéng)、德佑、易家、中聯(lián)和高策五家中介公司，并將“鏈家地產(chǎn)”更名為“鏈家”，欲打造房產(chǎn)O2O平臺(tái)。可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)線上線下中介的競(jìng)爭(zhēng)將更為白熱化。
易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新興線上中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于過(guò)去缺乏競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力的中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑會(huì)發(fā)揮鯰魚(yú)效應(yīng)，即讓死氣沉沉的中介環(huán)節(jié)變得有活力。這也會(huì)引發(fā)更多中介企業(yè)模仿此類(lèi)套路。當(dāng)然，傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)并非只能坐以待斃，若能夠提供一個(gè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，做出品牌和口碑，實(shí)際上也還是能夠捕獲市場(chǎng)需求。而對(duì)于一些新興中介而言，在創(chuàng)新過(guò)程中一定要注意行業(yè)規(guī)范。因?yàn)榈蛡蚪鸬淖龇〞?huì)導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)的一致“討伐”，并被視為一種不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段。
傳統(tǒng)中介應(yīng)戰(zhàn)：
提高經(jīng)紀(jì)人收入
“房產(chǎn)中介最核心資源就是經(jīng)紀(jì)人和房源，而經(jīng)紀(jì)人不僅會(huì)在很大程度上決定企業(yè)房源的數(shù)量和質(zhì)量，而且還會(huì)影響整體的服務(wù)質(zhì)量。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉說(shuō)。據(jù)悉，為了應(yīng)對(duì)線上中介的搶食，幾大傳統(tǒng)中介門(mén)戶也紛紛采取了應(yīng)對(duì)措施，包括提高經(jīng)紀(jì)人的傭金，采取經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)等。
滿堂紅目前將經(jīng)紀(jì)人的傭金全面提高，最高可達(dá)45%，過(guò)去只是分階段提高，最高只有40%。而中原地產(chǎn)最近也新增了一個(gè)成交宗數(shù)獎(jiǎng)勵(lì)，這是除了正常的提成之外，還有額外的現(xiàn)金獎(jiǎng)，即按成交宗數(shù)，達(dá)到一定宗數(shù)就獎(jiǎng)勵(lì)一定比例。