“3.30”新政發(fā)布已過(guò)四個(gè)月，廣州樓市也在一系列的新政刺激下穩(wěn)步回暖。數(shù)據(jù)顯示，4個(gè)月內(nèi)全市11區(qū)成交套數(shù)為32686套，同比去年的20618套，增幅近六成。

　　成交量：中心六區(qū)同比增幅近4成

　　網(wǎng)易數(shù)據(jù)顯示今年4月1日至7月27日

　　●11區(qū)成交套數(shù)

　　今年：32686套，去年：20618套，增幅59%

　　●中心六區(qū)成交套數(shù)

　　今年：10072套，去年的7373套，增幅37%

　　●11區(qū)成交量前三名

　　增城：5753套，成為11區(qū)成交量最大的區(qū)域，同比去年的3676套增幅57%。

　　番禺：5092套

　　南沙：5080套

　　易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“3.30”新政刺激樓市成交的邏輯是明確的，即通過(guò)降低購(gòu)房的信貸門檻，進(jìn)而鼓勵(lì)購(gòu)房者積極入市。對(duì)于廣州而言，其成交套數(shù)出現(xiàn)大面積的增長(zhǎng)也有類似的邏輯。另外，對(duì)于廣州來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)看漲預(yù)期不斷強(qiáng)化，也容易助推成交量的上升。尤其市區(qū)的物業(yè)相對(duì)具備稀缺性，改善型購(gòu)房者會(huì)積極入市，進(jìn)而推高成交量。

　　方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，一季度樓市相對(duì)低迷，自“3.30”新政后，二季度3個(gè)月成交每月放大，并且在5、6月份分別刷新了廣州月度成交量的歷史記錄，其中6月網(wǎng)簽高達(dá)9600多套。

　　成交價(jià)：不升反降

　　數(shù)據(jù)顯示，全市11區(qū)成交價(jià)格為15226元/平方米，同比去年15886元/平方米不升反降。中心六區(qū)成交均價(jià)為23761元/平方米，同比23995元/平方米也呈現(xiàn)略跌的勢(shì)頭。

　　針對(duì)此現(xiàn)象，鄧浩志表示，房?jī)r(jià)目前基本保持穩(wěn)定，主要是整體庫(kù)存在6月份以前都比較平衡。個(gè)別資金較為緊張的房企仍采取以價(jià)換量的措施，個(gè)別供應(yīng)緊張的區(qū)域有項(xiàng)目漲價(jià)。所以價(jià)格未見大幅波動(dòng)，自7月開始逐漸進(jìn)入賣方市場(chǎng)。

　　二手樓市：成交量翻倍

　　廣州作為一線城市，“3.30”新政對(duì)二手市場(chǎng)刺激巨大，業(yè)主一夜返價(jià)十多萬(wàn)的例子屢見不鮮，買家則跑步入市，催促了二手房市場(chǎng)的交易活躍。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)廣州二手房數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房的成交量已連漲3個(gè)月，3月份時(shí)的二手成交量在過(guò)年后跌至低位，僅3967套，在“3.30”新政后落地后，改善型購(gòu)房需求爆發(fā)，4月份的成交量環(huán)比大漲四成，高達(dá)5620套，同比仍有7.26%的跌幅。5、6月份，新政余熱和樓市牛市雙雙把廣州樓市進(jìn)一步推高，樓市牛市讓不少購(gòu)房者的資金大增，并且市場(chǎng)上新增了一批原本購(gòu)房能力不足的首次置業(yè)買家，推高成交量，6月成交量同比去年大漲35.40%。而截至7月27日，廣州二手網(wǎng)簽量已高達(dá)4515套，按照6月份二手網(wǎng)簽量總數(shù)為4978套推算，相信7月份的總成交量會(huì)維持在與6月持平的高位。

　　據(jù)悉，“3.30”新政剛出臺(tái)時(shí)，曾出現(xiàn)業(yè)主一夜返價(jià)十多萬(wàn)的情況，然而業(yè)主返價(jià)、樓價(jià)走高并不能阻止買家跑步入市。對(duì)此，搜房網(wǎng)二手房電商商圈經(jīng)理李海峰認(rèn)為，業(yè)主看漲樓價(jià)，是返價(jià)的主要原因，因此業(yè)主返價(jià)的現(xiàn)象主要集中出現(xiàn)在“3.30”新政剛落地的4月份。而隨著市場(chǎng)逐漸消化新政的影響，成交量的激增消化了大量的庫(kù)存量，買家心態(tài)轉(zhuǎn)趨理性，也導(dǎo)致現(xiàn)時(shí)業(yè)主的心態(tài)從一開始的硬朗逐漸弱化，部分業(yè)主甚至?xí)p微降價(jià)。

　　而買家方面，買家的心態(tài)現(xiàn)時(shí)仍是追漲，不過(guò)會(huì)漸趨理性。追漲的心理一方面刺激了少部分投資客入市，另一方面也讓剛需買家結(jié)束觀望，加快入市。

　　最新進(jìn)展：還清首套房貸款再買房首付4成

　　在今年的6月底，廣東市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制曾給多家銀行下發(fā)通知，“二套房貸首付降至四成”的房貸新政在廣州并不執(zhí)行，明確二套房個(gè)人貸款政策暫不變，仍為首付最低七成，利率上浮10%。不過(guò)記者從市場(chǎng)中了解到，目前廣州最新的貸款政策仍然是，如果首套住房貸款額還完以后，再買房首付可以享受首套房“優(yōu)惠”，即首付4成，公積金貸款首付則為3成。但是貸款利率則不同的貸款額度不同的銀行則有所不同。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜告訴記者，現(xiàn)在銷售人員都會(huì)建議二套房的買家把首套房貸的余額還完，這樣再買房門檻就低了不少。據(jù)他統(tǒng)計(jì)，“聽取意見”的買家約占了一半。

　　朱先生就是其中一員，早在2005年就買了一套海珠區(qū)的兩房單位的房子，當(dāng)時(shí)總價(jià)33萬(wàn)，貸款15萬(wàn)，月供約2000元左右。隨著結(jié)婚生子后，原來(lái)的房子早就不夠住了，朱先生看好了天河一套二手學(xué)位房，總價(jià)200萬(wàn)。朱先生按照中介的建議，將首套房的貸款余額10幾萬(wàn)還清后，購(gòu)買這套二套房首付只要80萬(wàn)，否則按照7成計(jì)算則需要140萬(wàn)。

　　后市：下半年需防止樓價(jià)上漲過(guò)快

　　隨著上半年廣州成交量大增，庫(kù)存量壓力也大大減環(huán)。安居客數(shù)據(jù)顯示，目前廣州庫(kù)存急劇下降，庫(kù)存去年11月為高峰，達(dá)到17個(gè)月，今年3月仍在14.5個(gè)月，而“3.30”新政后至6月份，庫(kù)存已經(jīng)下降到11.9個(gè)月。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，實(shí)際上“3.30”新政主要起了一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)的效應(yīng)。從目前廣州樓市走勢(shì)看，市場(chǎng)壓力并不算大，下半年市場(chǎng)看漲情緒的變化，能夠影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　另外需要注意的是，雖然下半年“3.30”新政效應(yīng)依然會(huì)釋放，但也要提防房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況下，二套房貸繼續(xù)收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

　　二手樓方面，搜房網(wǎng)二手房電商商圈經(jīng)理李海峰也指，6月份廣州二手房成交量已經(jīng)創(chuàng)下17個(gè)月以來(lái)的新高，從7月份的網(wǎng)簽量來(lái)看，也能看到7月份的廣州樓市仍然非?；馃?，相信“3.30”新政的影響將會(huì)持續(xù)到下半年，預(yù)計(jì)上漲幅度在5～10%左右。

　　相關(guān)鏈接

　　央行在3月30日發(fā)布通知，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

　　繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　此外，國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)局還發(fā)表通知，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。