□ 本報記者 馬 艷
□ 本報通訊員 吳凰匯 禤漢奇
調查原因:2011年至2015年上半年,廣西壯族自治區防城港市法院受理商品房買賣一審案件1804件,買受人組團訴訟漸成主流。
調查發現:開發商委托中介公司代理銷售商品房,由中介公司去招攬潛在購房者組團前往售樓部看房,中介公司利用“看房團”活動違規、變相收取費用,灌輸“資本運作”等傳銷理念。這些糾紛的起因主要是開發商賣房時未取得商品房預售許可證和開發商逾期交房。
近年來,廣西壯族自治區防城港市商品房買賣合同糾紛案件逐年走高。來自全國各地特別是北方各省的游客到防城港購房后,因中介機構違規預售商品房等原因出現退房潮。據統計,2011年至2015年上半年,防城港市法院受理商品房買賣一審案件1804件,買受人組團訴訟漸成主流。法院分析發現,這類糾紛的主要原因在于開發商逾期交房、未取得預售許可證就違規預售以及逾期辦證。
中介機構違規預售引發糾紛
王某和侄子王某福祖籍在福建,2013年11月13日,兩人在防城港市一同參加“看房團一日游”,到防城港開啟“投資之旅”。
“看房團一日游”近年來在防城港十分常見,游客主要是來自全國各地,特別是來自北方各省,報名費每人10元包一頓午餐。
“防城港市具有極大的發展潛力,這里房價目前已經是最低了,買入一套100平方米海景房總價40萬元,首付15萬元左右,兩年后升值到75萬元,可凈賺30多萬元。”在“一日游”期間,中介公司講解員誘人的宣講,使王某、王某福心動不已。
隨后,兩人在該房產公司分別買了3套房,分別交定金15萬元和9萬元,并簽訂了預售合同。2013年12月9日,兩人又分別支付了房子的首付款100萬元和57萬元。
回去后,王某發現該房產公司并沒有取得預售許可證,而且他們所買的房子不是一般商品房而是職工合資建房。王某認為,房產公司是變相、違規銷售,要求退房。王某打了12315電話并到房產管理局進行投訴,都沒能退房成功,便到法院起訴房地產公司。
然而,在王某起訴后,該公司取得了許可證。一審法院防城港市港口區人民法院根據相關法律認為,雙方簽訂的合同有效,對王某等二人要求退還定金和首付的訴請不予支持。今年2月6日,王某等二人上訴至防城港市中級人民法院。防城港市中院于5月4日作出終審判決,駁回上訴人的訴訟請求,維持原判。
近年來,類似王某這樣的案件在防城港市逐漸增多。
據防城港市中院副院長周忠介紹,2011年至2015年上半年,防城港市法院共受理商品房買賣一審案件1804件,案件數量逐年上升。案件主要分布在港口區與東興市,占全市總數的92%以上。買受人大多具有親屬、朋友關系,組團訴訟漸成主流。
開發商與中介機構相互配合
“這些糾紛的起因主要是開發商賣房時未取得商品房預售許可證和開發商逾期交房,買受人要求解除合同,退還購房款、誠意金并賠償利息損失?！狈莱歉凼兄性好褚煌ネラL崔靜說。
“看房團”的運作方式通常是開發商委托中介公司代理銷售商品房,由中介公司去招攬潛在購房者組團前往售樓部看房,中介公司利用“看房團”活動違規、變相收取費用,灌輸“資本運作”等傳銷理念,夸大宣傳防城港的城市發展,歪曲政策本意。他們從房款中收取數萬元不等的提成,引發糾紛后,中介公司通常作為共同被告參加訴訟。
在法院受理的一起案件中,來自吉林省圖們市的5名買受人分別與開發商簽了購房《職工市場運作建房意向書》,約定每套房支付2萬元誠意金,工程進度達到±0時付房款總額的20%,在換簽時付清余款。隨后,開發商分別向買受人出具誠意金收據,計2萬元,中介公司向買受人出具購房第一期款收據,計55787元。
事后,買受人了解到該開發商并沒有取得商品房預售許可證,是違法預售,中介公司是不當得利,遂將開發商和中介公司告上法院,請求判令歸還購房款和誠意金。
一審法院認為,該開發商未取得商品房預售許可證的前提下,與買受人訂立商品房預售合同,應當認定無效,收取的2萬元誠意金應予以退還。中介公司明知開發商未取得商品房預售許可證,仍然代其銷售,并違規向買受人收取第一期款55787元,應當予以退還。中介公司不服,提起上訴。防城港市中院審理后維持原判。
據防城港市中院調研,中介公司往往對買受人宣稱其預售的是某單位的職工市場運作建房,可以通過購買內部指標的方式獲得低于市場價的房源?？捶靠驼`以為撿到便宜,在銷售人員的宣傳鼓動下,相互影響出手購買。
“非典型”案件定性困難爭議大
記者在采訪中了解到,此類案件類型多樣、新穎,國家相應的法律規范不明確,造成審理困難。
在一起案件中,買受人與開發商簽訂商品房買賣合同后,又簽訂一份補充協議(實為租賃合同),約定由買受人將房屋返租給開發商,租金遠高于市場價,并有履約擔保人在補充協議上簽字。
在購房合同約定的房屋產權登記時間屆滿后,買受人書面請求開發商為其辦證,開發商書面回復請求延期辦證,并承諾返租協議繼續有效并履行。
因開發商未在約定期限內為買受人辦理房屋所有權證,買受人將開發商告上法庭,主張雙方形成房屋買賣合同關系和房屋租賃合同關系,請求開發商履行合同義務,為其辦理房屋所有權證并支付欠付的租金和利息。
對此,開發商辯稱,雙方簽訂的房屋買賣合同和返租合同并非雙方的真實意思表示,實際情況是開發商以商品房作為抵押向買受人借款,高額租金是開發商支付給買受人的借款本金和利息,雙方形成的是民間借貸關系而非商品房買賣合同關系。
對此類案件,如何認定當事人訂立合同時的真實意思表示,進而確定雙方形成何種法律關系并進行實體處理,實務界對此爭議很大。
涉中介公司違規預售商品房的案件調解率低、上訴率高也是法院審理的一個難題。
崔靜分析說,開發商財政狀況惡化,為了延緩判決生效時間,迫不得已采取上訴的緩兵之計,同時希望能在二審期間達成調解或改判以減輕其應承擔的法律責任。另一方面,買受人也意識到開發商資金困難,即便達成調解協議也拿不到錢,干脆不調解,由法院判決后申請執行。
實際上,開發商與中介公司違規預售的代價很高。中介公司工商登記住所地不在防城港,經營場所不固定,公司資產較少,在發生糾紛時可以隨時走人。因此,即使法院判決中介公司返還房款,由于開發商與中介公司承擔的是連帶責任,在中介公司沒有履行法律義務的情況下,最終由開發商來買單。
健全監管機制規范銷售行為
源源不斷涌入的“看房團”,一方面,對提高當地知名度、繁榮房地產和旅游業有積極的促進作用；另一方面,中介團體違法預售、夸大事實宣傳,損害買受人的合法權益,影響當地社會和諧穩定。
防城港市中院為此發布相關審判情況的白皮書,對此類案件提出司法建議。
法院建議,由市委、市政府牽頭,成立由法院、住建委、房產局、旅游局、物價局、政府督查室等單位組成的商品房糾紛聯動化解領導小組,建立商品房買賣糾紛化解聯動機制。
如何規范開發商和中介公司的銷售行為?法院建議實行備案登記,開發商需將其與中介公司簽訂的代理合同報送監管部門進行備案登記,并詳細說明代理銷售的樓盤基本情況、中介公司的代理權限、收費標準等。經過備案的開發商及中介公司的信息要公布在政府網站上,供購房者查閱。監管部門可采取定期檢查和明察暗訪相結合的方式對開發商及中介公司的銷售行為進行監督,發現違規銷售的要及時予以處理。
此外,法院還建議媒體以及政府部門發布商品房買賣相關的法律規范、合同范本,指引和規范商品房市場交易行為。加強房地產市場信息系統和信用檔案建設,全面、及時、準確地發布市場供求信息,增加交易活動的透明度。對“看房團”活動中存在的違法預售、夸大事實宣傳等行為,要依法依規及時查處,并記入企業的誠信檔案,適時向社會公布。