對業主反映的情況，未來城小區業委會主任楊緒成稱，“物業費上漲以及使用維修基金均通過了業主代表表決同意。2充滿爭議的業委會業主代表稱自己“被代表”　　采訪中不少業主認為，小區業委會未履行維護業主利益的責任，甚至業委會的成立本身就不合法。

    一起看似簡單的物業收費糾紛引發對小區自治機制的思考

    近日，四川日報民情熱線（028）86968696和四川在線“問政四川”平臺接到群眾反映稱，遂寧市船山區未來城小區業委會和物業公司在未征得多數業主同意的情況下，上漲物業收費并使用維修基金。

    群眾反映的情況是否屬實？在看似簡單的物業收費糾紛背后還有怎樣的博弈，又會對建立良性的小區自治機制帶來怎樣的啟示？四川日報民情熱線記者進行了調查。

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    引爆矛盾的導火索使用維修基金“先斬后奏”

    “導火索是一份使用專項維修基金征求意見表。”未來城小區業主劉軍告訴記者，業委會和物業公司“先斬后奏”，“意見表上所述的升級監控、道閘等工程都已經完成，意見表上也寫明了中標單位和64萬余元的報價。”

    劉軍介紹，去年年底，業委會張貼的公告顯示，根據與物業公司新簽訂的合同，確定未來城物業服務定位為三星級物業服務標準，并執行新的費用標準。“之前，我家的物業費每平方米是0.7元，外加電梯電費每月40元，現在每平方米物業費漲到1.2元，每年要多交300余元。”劉軍告訴記者，最令業主們氣憤的不是漲價，而是大家對漲價的原因和過程毫不知情。

    對業主反映的情況，未來城小區業委會主任楊緒成稱，“物業費上漲以及使用維修基金均通過了業主代表表決同意。”他向記者出示了《首屆業主代表大會審議結果公告》，“當時有30名代表選擇了三星級服務標準，占參會代表人數的71.4%，根據相關部門的指導價，業委會與物業公司在新簽訂的合同中上調了物業費。”楊緒成告訴記者，此后，業委會發現業主對小區安防意見最大，于是啟動了用維修基金升級安防系統的工作，并征求了業主代表意見。楊緒成也承認，業委會對維修基金的使用存在法律誤區，“不知道依法需占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。”

    關于啟用維修基金的事情，記者隨機采訪6名業主代表，其中有4名業主代表表示不知情，剩下兩名業主代表之一的彭巨龍則告訴記者，自己的簽名是后來補上去的。“一開始我覺得方案報價太高并沒有簽字，方案實施后，業委會又找到我說大多數代表都簽了字，于是讓我補了簽字。”

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    充滿爭議的業委會業主代表稱自己“被代表”

    采訪中不少業主認為，小區業委會未履行維護業主利益的責任，甚至業委會的成立本身就不合法。

    對此，參與首次業主大會籌備工作的九蓮街道辦主任謝鵬持相反意見，“根據住建部頒發的《業主大會和業主委員會指導規則》，業主人數較多的小區可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會，選舉產生業委會。”鑒于未來城小區有2500余戶業主，人數較多，籌備組采取自薦、推薦等方式確定了52名業主代表候選人，并通過公示、上門、電話征求業主對業主代表人選意見后確定正式人選，再由業主代表選出業委會，“選舉過程合法合規，相關資料在房管部門有備案。”

    記者查閱的一份《未來城樓棟業主代表選舉確認情況統計表》顯示，超過85%的業主參與了投票，其中約90%對業主代表人選投了同意票，表格上還落有籌備組上門確認人員的簽名。但在記者的隨機采訪中，不少業主都表示對業主代表產生和業委會選舉不知情。記者還發現，根據備案材料，蔣小娟是25、26棟的業主代表，但她告訴記者，自己從頭到尾都不知道自己是業主代表，“若不是小區業主維權，我還不知道業委會的存在。”

    記者又隨機采訪了6名業主代表，其中有3名業主代表稱業委會選舉時，自己不在現場。“我都70多歲了，搞不清楚這些事情。”12棟的業主代表王仁義說。張麗等3名業主代表則告訴記者，因個人原因，自己已長期未在未來城小區居住。

    針對記者的調查結果，謝鵬解釋稱，首次業主大會參會業主代表為42名，確實有人因事未參會。“我們已搜集了700余名業主的簽名，希望街道辦和房管部門指導我們召開業主大會，更換履職能力不高的業委會成員。”劉軍等業主表示。

    泰和泰律師事務所律師尚靖元建議，小區業主可依法維權。“如果業主認為業委會成員履職不力，可依據《四川省物業管理條例》，經業委會二分之一以上委員或五分之一的業主提議，撤銷委員資格；對業主大會、業委會違法、違規作出的決定，相關部門應當責令限期改正或者撤銷，侵害業主權益的，業主也可訴請法院撤銷。”

    3

    需要解開的矛盾法律法規應明確對業委會的監管

    “這種業主、物業公司、業委會之間的矛盾糾紛，我在執業中遇到不少。”尚靖元分析，因現行法律法規針對業委會日常行為規范與監管的細化規定較少，導致業委會“為所欲為”的空間較大。“現行《中華人民共和國物業管理條例》《四川省物業管理條例》對業委會履職與監督的規定較為原則，‘法律責任’一章主要針對的對象也只是建設單位和物業服務企業。”

    尚靖元認為，業委會的權責直接關系著小區秩序及業主利益，對業委會的行為指導與日常監督不能缺位。他建議，法律法規應進一步明確業主代表的選舉程序、業委會的履職細則、對業委會的監管措施等。“建議推選職業化或者半職業化的業委會成員，聘請專業組織或個人，為小區提供法律、審計、建筑施工咨詢等服務。并可在管理規約、業主大會議事規則中約定業委會主任采取任期制，實行離任審計，確定業主對業委會工作的評價與獎懲機制等。”

    對于物業糾紛中常常觸及的物管費用問題，住建廳法規處處長呂波建議，物業服務是民事合同關系，政府部門出臺了相關指導標準及指導價格，但具體價格與標準還需合同約定。“一般情況下，物業服務的標準和費用由業委會依據業主大會決議與物業管理公司協商確定，但還應建立后續的監督機制，如在合同中約定小區業主對已提供物業服務的考核機制，明確物業公司未達到約定服務標準的違約責任等。”（記者 任鴻）