開發商：出租車位，虧啊 業主：漲得太快，狠啊 律師：漫天要價，查啊 部門：民間投資，好啊

　　從上周六開始，廣東省住宅小區和商業配套停車場的停放保管服務收費正式放開，廣州也隨之跟進，馬上就出現了漲價案例。本報昨日報道了位于淘金附近的某樓盤，停車費一夜之間從24小時停車16元，上漲到24小時停車115元，引發各界關注。部分業內人士在接受記者采訪時分析，過去住宅小區停車費長期實行政府指導價，在供求關系不斷變化的情況下，并不合理；然而，根據《物權法》等相關法律、法規的規定，停車位也應優先滿足業主需求，對于業主共有的車位、車庫，調整收費標準更要依照法律規定程序進行。

　　文/廣州日報　記者賴偉行

　　開發商

　　按原有限價標準

　　出租車位虧死了

　　實際上，廣州過去長期實行住宅小區車位出租最高500元/個(一類地區)每月的限價標準，雖然不少小區早已突破這一限價標準，然而，也有部分小區的開發商此前嚴格執行，沒有突破。有開發商向記者算了一筆賬，如果按照之前廣州住宅車位出租月租500元/個(一類地區)限價的控制，即使按車位不銷售投資成本19.6萬元/個計，加上各類稅費綜合，其實際收益率已經非常低。而且在現實操作中，開發商大多需要通過貸款開發建設，按照這樣的限價將會虧損，還未計算保險費和可能發生的丟車賠償以及折舊等在內。

　　“這就是按照規劃建設車位的企業都愿意賣車位而不愿出租的原因。正因為以前出租車位虧損，開發商也不會拼命爭取住宅小區地下車庫開發經營權?！边@一開發商甚至還表示，開發商即使賣車位，在現有各類地價成本的限制下，在中心區至少要賣到40萬~50萬元/個才有利潤可言。對于小區住宅車位的租金限價，廣州確實應該盡快放開，才能更多發揮市場的力量。

　　在廣州，大多數小區的停車位都由物管直接管理。不少小區的物管就直接通過把月保車位取消，再改為全部車位臨保的方式來避過限價的限制，而在停車費15日正式放開之后，停車費的收費標準以及收費方式似乎也更加自由了。“小區內究竟停車應該采用月保還是臨保的方式，目前還沒有明確的規定，各個小區都可以根據自身實際的情況，制定相應的停車政策?！睆V州市物業管理行業協會相關負責人向記者坦言，如果車位的產權屬于開發商，那么開發商也有權利決定車位的租賃方式。不過，這一切都要建立在首先滿足業主需求的基礎上。這也要求規劃部門今后在進行相關規劃時，進一步提高對車位設置的預見性，

　　這位負責人就建議，小區內可以考慮采取“一戶一車”、“每月公開抽簽確定月保車輛”等更為公平合理的方式來滿足業主的需求。

　　業主

　　共有產權停車位

　　調價我們說了算

　　“放開小區車位價格，必然有價格上漲的預期?！庇欣硇缘氖忻褡蛉找卜治觯＼囐M上漲，提高用車成本，也有利于緩解當前城市的交通壓力。不過，如果小區停車費漲價幅度超過同地段同類物業水平太多，確實也有趁火打劫的嫌疑。

　　“小區停車費如果不放開，不利于價格隨行就市正常浮動，所以確實應該放開。不過，放開停車費的同時不能違背‘小區停車位優先滿足業主需求’的原則?！比A南和諧社區發展中心主任周活寧昨日向記者表示，即使沒有業委會，小區停車費也不能說怎樣漲就怎樣漲。

　　周活寧向記者透露，實際上廣州不少小區，在沒有成立業委會的情況下，對小區的公共物業使用情況并不關心。例如，大量小區的停車場實際上屬于業主共有的物業，但是在實際操作中卻被開發商或者物管代管。在此前實行停車費限價的時候，小區停車費受到限制，業主對停車位的產權也不了解。而趁放開限價這一個機會，業主正好可以通過組織業委會，對小區內的停車位等共有部位的產權性質進行調查了解，對于業主共有的車位，更要經過業主“雙過半”同意才能調整價格。

　　“一些之前規劃時屬于業主的共有產權車位，在確權時卻無緣無故變成了開發商的產權，趁這個機會也可以進行梳理，爭取業主的合法權益?！敝芑顚幈硎荆瑢τ诠灿挟a權的車位，應該交由全體業主決定，而不能由開發商或者物管方單方面制定政策。今后，業主還應該進一步監督停車費收入的流向和用途，行使自身的正當權利。

　　部門

　　放開價格管制 吸引社會資本

　　廣東省發改委相關負責人就表示，《物權法》、《物業管理條例》等系列法律法規，對住宅小區車位、車庫等的所有權和使用權進行了明確界定，強調無論是出租還是出售均應首先滿足住宅小區業主的需要，相應的住宅小區車輛停放保管服務收費標準可由業主或使用人與其委托的停車場經營者依照上述法律法規協商確定，政府不宜直接干預。

　　在一些供需矛盾突出的地方，放開后短期內可能有一個向價值規律合理回歸的過程；但從長遠看，放開價格管制，可以有效釋放價格信號，吸引社會資本投資建設停車設施，增加有效供給，合理調節需求，緩解停車難矛盾。特別是住宅小區停車服務，通過放開價格可以形成倒逼機制，由業主委員會或業主采取公開招標的方式，比質比價，選聘服務質量更好、收費標準更合理的物業服務企業或停車服務企業，從而迫使停車服務收費主體更加注重健全服務標準規范，加強與業主的溝通協調，促進形成公開、公平的市場環境。

　　廣東省發改委強調，價格放開后，企業提高住宅小區停車場停放服務收費也會受相關法律法規約束。如《物權法》、《物業管理條例》明確規定：對業主共同管理的重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意(“雙過半”)，因此對業主共同所有的車位、車庫，企業調整收費標準也要依照法律法規規定程序進行。

　　律師

　　漫天要價涉“區域壟斷”

　　“廣州不少小區在業主入住后，依然由前期物管進行管理。而在之前簽訂的前期物業管理合同中，有的也對停車費價格進行了約定。”北京市中倫(廣州)律師事務所律師丁劍清昨日分析，這類小區的停車費應該按照原來的約定收取。

　　丁劍清表示，其他情況下，對于開發商自有產權的車位，其收費調整沒有理由再需要經過業主“雙過半”同意才能進行，但是自由定價不等于說多少就是多少。一方面，供求雙方在價格上會有博弈過程，如果價格虛高，小區有車業主在有另外選擇的情況下，可以選擇其他停車位，這樣停車費價格自然會隨行就市，參考周邊價格進行定價，形成更為合理的價格；另一方面，如果小區車位停車費漫天要價，而業主又沒有其他選擇，這類行為存在“區域壟斷”的嫌疑，相關部門今后需要對此進行明確的規范。另外，政府雖然取消了對停車費的限價，但是還是可以考慮針對不同區域制定不同的停車費參考價，供各方在制定價格時作為參考依據。

　　車位產權分類

　　對于小區車位，其產權狀況有多種不同的類型。如果購房時車位、車庫面積已經列入公攤面積被分攤，這類車位屬于小區業主共有，其公共收益也應該歸業主所有；如果車位、車庫的建筑面積未分攤，在符合規劃的前提下，開發商可以單獨取得車位的產權，并且依法出售或者出租。此外，還有部分地下車位屬于人防工程，其日常的使用管理則依據誰投資誰受益的原則。