【環(huán)宇雜談】

　　即便陷入歐債危機的國家，近年來推出了“大尺度”的購房移民計劃，但其中“限外”的痕跡也很重。

　　近日，六部委發(fā)文全面松綁“限外令”，樓市再次被攪動。怎么理解“限外”？筆者嘗試總結(jié)發(fā)達國家的做法，幫助大家客觀看待這一問題。事實上，發(fā)達國家或地區(qū)對本國居民購房，一般沒有類似我國的住房“限購”政策。但是，為給樓市“降溫”，特別是為保護本國居民不受境外人購房沖擊，實施所謂的“限外令”卻非常普遍。

　　比如，澳大利亞規(guī)定，擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲得在澳購置1套住宅的資格，但必須在離開澳大利亞后的3個月內(nèi)出售；再比如，不久前加拿大總理哈珀表示，若再次當選總統(tǒng)，將出臺限制外國人以投資為目的購買成屋政策；此外，悉尼、墨爾本和倫敦，盡管允許外國人在當?shù)刭彿浚徺I二手房的限制很嚴格。

　　發(fā)達國家或地區(qū)的樓市“限外令”也經(jīng)常調(diào)整，大家熟知的案例就是香港。為應(yīng)對“非典”和亞洲金融危機后的樓市“低潮”，香港于2003年推出了“投資移民計劃”，投資650萬港元在房地產(chǎn)或金融產(chǎn)品上便可申請。但是，該計劃被視為高樓價的“推手”之一。為響應(yīng)港人強烈的“限外”呼聲，自2010年10月14日起，樓市投資移民被剔除了。此外，“歐債危機”爆發(fā)后，陷入危機的國家，如希臘、西班牙、葡萄牙和意大利，均推出“大尺度”的購房移民計劃。以債務(wù)問題最嚴重的希臘為例，只要購置25萬歐元以上的房產(chǎn)，即可獲得臨時居留權(quán)，居住滿5年即可獲永久居留權(quán)。

　　英國、澳大利亞、加拿大等發(fā)達國家，一邊限制外國人購房，另一邊又希望外國人投資樓市，幫助本國經(jīng)濟復(fù)蘇。比如，倫敦本地居民較為保守，不動產(chǎn)投資僅限于“看得見、摸得著”的二手住房，年代越久遠就越受歡迎，“限外令”也僅限于二手住房。與此相對應(yīng)，由于本地開發(fā)商很少開發(fā)新房，倫敦則非常歡迎外國機構(gòu)和個人投資新房。

　　剛晉級我國內(nèi)地房企市值第一的綠地集團，就曾三次接到倫敦市政府邀請，倫敦市政府希望綠地集團開發(fā)倫敦郊區(qū)，滿足包括中國在內(nèi)的狂熱的亞洲買家。從2013年到現(xiàn)在，已經(jīng)有綠地、萬達等多家房企進軍倫敦市場。當然，除拉動當?shù)赝顿Y和消費外，從2015年4月開始，倫敦開始對富裕的海外購房人征收資產(chǎn)利得稅。

　　如此“限外”，既保護本地居民購房，又穩(wěn)定經(jīng)濟，還擴大了稅收，百利無一害。如此“限外令”還存在于澳大利亞、新西蘭。近年來，靠大宗商品出口的這兩個國家，經(jīng)濟實在不咋地。借助于亞洲（主要是中國）留學(xué)潮、移民潮，不得不打起了外國人買房的主意。澳大利亞規(guī)定，外國人在澳購買新房沒有限制，但若購買二手住房必須滿足三個條件：購房人須持有可連續(xù)停留澳洲12個月以上的有效簽證；購房人僅可以購買一套二手房；所購房產(chǎn)必須是自住房，不可以作為投資房。

　　另外，即便陷入歐債危機的國家，近年來推出了“大尺度”的購房移民計劃，但其中“限外”的痕跡也很重。以意大利為例，該國規(guī)定，只要購置房產(chǎn)（不限額度），即可獲得1年的臨時居留權(quán)證或5年的長期旅游簽證。但同時規(guī)定，如果持有1年臨時居留權(quán)，希望在1年后延期的話，購房者必須在意大利居住6個月以上，并且不能工作。連續(xù)5年后，才可申請該國的永久居留權(quán)。

　　值得注意的是，發(fā)達國家直接限制境外居民購房的并不多，多以房產(chǎn)稅、資本利得稅或印花稅的間接形式來“限外”。比如，在美國購房的門檻很低，房價遠低于我國一線城市，前幾年有“1美元公寓”，但房產(chǎn)稅高的嚇人。以3%的稅率計算，盡管購房可獲永久產(chǎn)權(quán)，但每33年購房者就相當于重新將自己的住房購買了一遍。由于美國房價波動不大，若不居住的話，基本上在給當?shù)卣鲐暙I。

　　因此，我國根據(jù)樓市和經(jīng)濟形勢，適時調(diào)整“限外令”沒什么大驚小怪的。“六普”數(shù)據(jù)顯示，居住在境內(nèi)并接受登記的境外人員102萬人，數(shù)量并不大。而且，外國人購房并不像中國人那樣火熱，90%的人群選擇租房。另外，外國人更偏向于購買成房，對消化預(yù)售庫存幫助也不大。

　　（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心研究人士）