【導讀】為了孩子上學方便，家長花光積蓄購買二手房，買房前知道衛生間屋頂漏水，原以為只是小問題，花3000多元補漏即可。買房后才發現漏水問題嚴重，無法解決。《天天315》聚焦：二手房嚴重漏水，責任誰來負？

　　央廣網北京9月7日消息 據經濟之聲《天天315》報道，新買的二手房漏水嚴重，責任誰來負？為了孩子上學方便，南昌市市民夏先生花光積蓄購買了一套二手房，買房前他知道衛生間屋頂漏水，以為是小問題，買房后，才發現房屋漏水問題嚴重，無法解決。現在全家人都為這件事頭疼不已。

　　據夏先生介紹，他是通過中介公司購買的這套學區房，當時看房時，他一進門就發現了客廳的墻壁上有水印和發霉的痕跡，原房主也馬上告訴他是樓上衛生間漏水，入住前需要花幾千元修補一下，他仔細查看發現漏水問題并不嚴重，就以為是小問題，可以忽略不計，而重點關注了房屋價格高低，是不是學區房，還有戶型是否和一直租住房屋的戶型相似等基本情況。對基本情況相當滿意的他，看房當天就付清了首付款。直到入住前，需要補漏時，他才發現，漏水問題其實很難解決，是個大麻煩。

　　夏先生：當時看的時候，客廳有一面墻這邊發霉。他就講了一下，說這個房子是漏水，是樓上，很明顯，一進房間就可以看得出來，所有的房間都看了一下，等于客廳漏水的這面墻跟衛生間是共用的一面墻，衛生間這面墻的隔壁，整面墻都漏水。他說，樓上防水沒做好，他跟樓上那邊商量過，就是因為他們也是老鄰居也接觸過，我們這邊買的人大概也就是三四千塊錢的樣子，他說他這邊樓上會配合。我覺得這個不是太大的問題，基本上也能接受。等到付完首付，跟銀行放完貸款，8月11號拿的鑰匙，跟樓上接觸了兩天就發現，修漏水的這個事沒有我們想的那么簡單。樓上以前也裝修過，房主他說他是做好了，應該也不是很配合。

　　夏先生又不得不多次聯系原房主。樓上鄰居后來同意修補，但是提出修補后，要將衛生間恢復原樣，理由是剛剛裝修過房屋，夏先生則認為，樓上漏水樓下遭殃，本來就應該樓上負責修繕，現在自己已經做出讓步，樓上鄰居似乎有些得寸進尺。雙方分歧難解，漏水問題也因此遲遲無法解決。

　　夏先生：買的材料方面，跟他這邊眾口難調了，我就是為了把這個防水做好，但是他這邊可能就是在考慮瓷磚或者這方面要達到他的要求，操作不是那么簡單。反正就是你去做這個防水的過程當中，因為要影響人家衛生間的使用，還要在他家里面搞，因為做防水的過程當中有一段時間，大概就是10天左右，影響10天左右衛生間的使用，也要人家配合他，就是比較難進行。

　　近日，夏先生又發現一處新漏點，廚房屋頂也開始漏水。

　　夏先生：然后又發現了新的漏水地方，最近買了一個電器上面有一個案子，我們才發現，廚房這上面也漏水。之前我們也找過開發商，做水電方面工作的，他們看了一下，他說這個就是樓上的防水沒做好，而中介也說他也處理不了這個問題。他說，你找一下物業，或者找一下家委會。后來物業來看了一下，說他也解決不了，看了一下就走了，說家委會也沒辦法，只能自己想辦法。我們也不知道怎么辦，我就是不知道樓上的漏水到底誰來負責，因為對方不配合，我也不知道該怎么去操作。我就想咨詢一下，像這種樓上漏水的話，到底是我們樓下的住戶來修繕還是說物業，還是找樓上？

　　二手房漏水嚴重，責任該由誰來負？要回答這個問題前，得先查明漏水原因，夏先生告訴記者，他從原房主那里了解到，可能是樓上衛生間有裂痕，裝修時沒做好防水工程，他還提到，這個小區是老小區，多戶業主家中都曾出現過漏水問題。

　　夏先生：畢竟二手房，應該是樓上的衛生間因為有裂痕防水沒做好，滲下來。

　　記者：房東怎么說的？

　　夏先生：就說樓上的防水沒做好，因為他有人的時候，別人家洗澡的時候漏水量稍微大一些，我用塑料袋裝在那個漏水的地方一晚上能裝半礦泉水。沒有沖涼、洗澡之類的，就稍微好一點，也漏。

　　記者：除了你們這一戶以外，你有沒有了解過你們這個小區其他家有沒有漏水？

　　夏先生：因為2000年左右建的房子，這個二手房基本上這個通病，協調不好的話就一直漏著，一直冷著。

　　記者：其他家都是誰負責來修的呢？

　　夏先生：就是他樓上和樓下自己協調好的，我跟家委會溝通也是這樣，那就是你們兩個人協調，你們協調好了，哪怕讓我們家委會出面給你做個中間人都可以。

　　記者：后來您有沒有跟房東那邊溝通一下？從什么時候漏水的，有沒有修過？

　　夏先生：就在跟您聯系之后，我后來也問了一下，我說發現廚房也漏水，我跟他講了一下，他說大概差不多漏了也有將近3年了，樓上也修過。漏水了，跟樓上講，后來樓上他也裝修的搞了一下，當時好像這個漏水短時間也沒發現，但是隔了一段時間發現問題還是沒解決，還是漏著，就是這樣一直拖。原房東也跟樓上接觸了，講了很長時間了，但是一直沒也找到合適的方式，就是說樓上也不是很配合

　　為了解清楚漏水原因，記者也向原房主進行了核實。

　　房主：漏水是樓上，6樓的住戶，他們家的洗手間漏水，他們家修了后來還是漏，我本來也想修，再修，而且跟樓上的住戶也商量了一下，后來就因為我媽媽一個，她90歲了，爬不動了，我干脆去買一個電梯房。

　　記者：當時這個漏水原因有找到嗎？為什么會漏水？

　　房主：他們家可能說什么衛生間里面的沒做好，可能是這個原因，可能是。

　　記者：大概多長時間發現它漏水了？

　　房主：住了好多年了，就是總共漏水到現在只有3年的時間，買我們房的這個住戶，就是跟你們求助的這個，我們也給每一個來看我們的房人，第一就是說，這個樓上有漏水，如果你們要你們就買，你們不要我們不強求你們，而且說好了，我們都是一口價談定了。至于以后的漏水情況我們都不負責任了，都跟這一戶人家都說好了的。

　　夏先生曾向“家委會”也就是社區家屬委員會“求助”過。記者從“家委會”工作人員處了解到，夏先生家的漏水問題難解，主要難在，樓上鄰居剛裝修過房屋，不愿再折騰，再加上對方擔心可能補漏后，還會漏。工作人員說，她家也遇到了相同的問題，也是為此頭疼了很久。工作人員還提到，大部分住戶經過協商，修補后，解決了漏水問題。

　　工作人員：這個我知道，他來過，跟他講了，因為這個老房子，要不就是原來裝修的問題，所以漏水。

　　記者：是不是其他家也發生這種漏水的事？

　　工作人員：有，因為老房子經常有。

　　記者：其他家發生這樣的事怎么處理的？

　　工作人員：其他家發生這樣的事情就樓上樓下協調好了的。

　　記者：一般都是誰來負責修呢？

　　工作人員：一般都是他們兩家協商的。

　　記者：協商然后一起出。

　　工作人員：他那個房子，如果是他裝修的時候，哪一塊低沒有搞好肯定會漏水。我都跟那個男的講了，因為我自己家里也是這樣的，我親身經歷這個事，然后樓上那個人也同意搞，正好碰到他們家又重新裝修，然后漏的地方重新搞一遍，結果過了幾個月又漏，那你說怎么辦。我說這樣子又能怎么解決，還是沒有解決，你又不能再叫樓上的人再裝修，人家在裝修的時候，確實把它重新翻起來，全部搞了一遍，你做防水就一定要把他樓上那個敲掉，如果是裝修的話。

　　記者調查采訪發現，夏先生家衛生間和廚房房頂的漏水原因無人知曉，建議補漏前，先鑒定清楚漏水原因，再和樓上鄰居協商如何補漏等問題。二手房漏水嚴重，責任該由誰來負？北京市消費者權益保護法學會理事蘆云和北京潮陽律師事務所律師邵桐就今天的案例做出了點評與解讀。

　　夏先生買房前，就發現了客廳的墻壁上有水印和發霉的痕跡，但當時并沒有重視，因為他當天查看發現漏水問題并不嚴重，就以為是小問題，可以忽略不計，而只重點關注了房屋價格高低，是不是學區房，還有戶型是否和一直租住房屋的戶型相似等基本情況。買房后才發現，小問題其實是個大麻煩。購買二手房的時候，在跟原房主溝通或者跟中介進行溝通的時候，到底哪些問題是我們必須要高度重視，但是實際在平常的溝通過程中又往往會忽略的？

　　蘆云：房屋的漏水問題確確實實在我們日常生活中遇到的比較多，究其原因無外乎一是房屋建修時候本身的質量問題，二是樓上的業主在裝修或者使用過程中，可能有裝卸不當，防水做的不到位，再者，房屋正常使用，但它的年頭比較長，它有一個正常老化造成的漏水。但是我們在房屋買賣的時候，不管是新房還是舊房，大家可能一般都更多關注的是價格、位置、戶型包括面積一系列的問題，漏水問題其實大家比較容易忽視。而且在本案中，夏先生其實已經看到漏水了，但是他沒有查明漏水原因，他當時注意到這個問題時應當下一步探明，也即房屋的漏水原因在哪兒，是本身的質量問題，還是樓上的防水問題，只有查找到漏水的真正原因，才便于日后問題和糾紛的解決。

　　邵桐：在這種老舊小區的二手房買賣過程當中經常會遇到這種問題，不僅僅是房屋漏水問題，有可能還有一些因為房屋老化，它的水電暖等相應的管道也會出現這種老化，作為買方應當就相關問題引起足夠的重視。

　　從法律上來說，購買二手房還應該注意驗清哪些細節問題？

　　邵桐：主要從法律手續上來看，比如從房產證上來看，看跟你交易的這個賣方是不是房產證上的產權人，如果確認沒有問題，不會產生權屬糾紛的情況下，再與賣方簽訂買賣合同。另外，如果存在中介公司在居間做介紹，然后達到買賣協議，那么雙方之間應當就這個居間的費用，以及居間人承擔什么樣的法律責任，在合同當中的相應條款進行細化。此外，賣方是否履行了完整的買賣標的物瑕疵告知義務，如果履行了，像產生這種糾紛，有可能賣方可能不會再承擔任何責任，如果沒有履行，沒有履行在告知義務情況下產生糾紛，賣方就要承擔相應的法律責任。

　　在今天這個事情上，最關心的問題就是買二手房漏水的問題到底由誰來負責，首先來看一下樓下的屋頂，如果說漏水，應該是樓上負責，還是承受漏水狀態的這個樓下的住戶來負責？

　　蘆云：就本案來講，樓上作為一個房屋產權的所有人，如果漏水是由于他對房屋的使用或者裝修不當而造成引起的，那么樓上的住戶應當對樓下的漏水承擔全部的責任。這里面可能要包括修繕，如果造成相應的財產損失可能還要承擔相應的賠償責任。

　　夏先生樓上的鄰居后來同意修補，但是提出修補后，要將衛生間恢復原樣，理由是剛剛裝修過房屋。夏先生則認為，自己已經做出讓步，樓上鄰居似乎有些得寸進尺。樓上鄰居的要求是否合理？

　　蘆云：關于樓上樓下漏水的問題，實際當中我們一般都是互相協商。但是從法律上來講，如果原因是他造成的，首先他是法定的義務，必須要做，必須要配合。但實際操作過程時可能互相就協商了，因為畢竟是鄰里。維修的費用肯定要由造成漏水問題的那一家，也就是此案例當中樓上的住戶來負責，余下具體的事情可以兩家來進行協商。

　　邵桐：現在不太好說房屋漏水的原因具體是什么，如果一定要誰承擔責任的話，我認為首先應該雙方協商，如果對找漏水原因，對于所支付的費用，大家可以商量好，由一方墊付，或者雙方各自出一部分錢，先找漏水原因，確定后，如果確實是樓上用戶因裝修不當造成，那么相關的鑒定費用，包括修繕費用就應當由樓上住戶來承擔；如果不是由于樓上原因造成的，就應當由樓下業主自行承擔相應責任了。

　　前面我們也聽到了記者采訪過原來的房主，她說在賣房之前已經說好了，我們這就是一口價，也告訴他了，房子確實有漏水的問題，你們可以自己去進行修補，買賣過程完結之后就跟我沒有關系了，這樣對還是不對？

　　蘆云：我認為應該從兩方面來講，首先作為買方來講，去買這個房子的時候應當自身有一個謹慎的注意義務，你應該去察看這個房屋的現狀，包括它的一些基本情況等；第二，對于賣方來，包括通過中介來買賣，賣方和中介都承擔著一個責任，包括這種可能存在的隱蔽的瑕疵要求如實告知買方，它關系到買方的生活起居。如果大家對這個事項已經達成一致，如本案所說，已經告訴了你這個情況，但有所欠缺的一點是，雙方對于漏水的根本原因沒有查明，這也是今天討論的這個問題的核心所在。我們不知道的情況下就沒有辦法判別究竟由誰承擔這個責任。我認為在此種情況下，首先雙方對于此事應當有一個事先的鑒定，先明確，明確了之后，可以就此事本身在合同中做一個約定，這樣就避免了日后產生糾紛。

　　從今天這個夏先生的案例上來說，賣給夏先生房屋的這個原房主需要承擔相應的責任嗎？

　　邵桐：我覺得從調查的資料來看，雙方之間應該在房屋買賣之前，就房屋漏水問題，賣方已經向夏先生有了明確的告知，這種情況下，賣方已經履行了告知義務，再去追究人家責任的話沒有道理。

　　假設在整個交易過程當中房主和中介都沒有告訴買方房屋存在一些瑕疵，比如漏水或者是其它一些情況，如果買方購買房屋之后發現了有這些漏洞或者問題，他該怎么維權？

　　蘆云：如果房主和中介在明知道這個房屋有瑕疵但未向買售人如實告知，那么他可能就需要承擔相應的法律責任。買受人可以依據合同法的相關規定向中介或者出售人追索其相應的未如實告知的法律義務。

　　現在在夏先生已經被告知的情況下，他能不能訴諸法律來解決問題？如果要起訴，他應該起訴誰？

　　邵桐：顯然不能追究賣方的責任，賣方和中介公司在這里邊都不對房屋的這些瑕疵承擔任何責任。唯一可能承擔責任的就是樓上的業主，看他是不是在房屋的裝修過程中造成房屋漏水的根本原因，如果是，根據民事訴訟法和民事法的相關規定，確定了因果關系后，肯定由樓上的業主來承擔相應的賠償責任。