房價地價反向而行

　　在持續、強有力政策的刺激下，今年以來我國房地產市場明顯回暖，供需交投活躍，房價也出現上漲。據中國指數研究院數據，今年8月份全國百城新建住宅平均價格環比上漲0.95%，漲幅較上月擴大0.41個百分點；同比止跌回升，上漲0.15%。百城住宅均價16個月以來首次出現同比環比雙雙上漲。但與此反向變化的是土地交易市場持續低迷，8月份，全國300個城市共成交土地1531宗，環比減少30%，同比減少36%；成交面積5389萬平方米，環比減少29%，同比減少40%。在土地成交量大幅下降的同時，多地土地出現流拍。這種房地產市場與土地市場反向走勢變化，一定程度表明房地產開發更趨理性，未來市場總體趨向穩定，大起大落可能性顯著減小。

　　房地產開發更趨向理性

　　從1998年國家住房制度改革啟動以來，我國房地產市場未曾經歷周期調整，直至2013年四季度。由于房價對收入和租金的過度偏離，加上住宅需求結構性矛盾，以及房地產非理性開發導致住宅庫存激增，自2013年四季度以來，我國房地產市場出現了政策調控真空期由市場力量自發形成的調整走勢，住宅交易成交明顯萎縮，部分城市住宅價格快速下降，部分中小房地產開發企業因為資金鏈條斷裂而破產倒閉。

　　經過市場洗禮，今年以來房地產開發企業經營更趨理性。雖然住宅市場交易在政策刺激下十分活躍，但房地產開發企業“拿地”卻趨向謹慎。2015年 1-7月份，全國房地產開發企業土地購置面積12113萬平方米，同比下降32.0%；土地成交價款3593億元，下降25.6%。即使是交易異常活躍的深圳，土地市場也表現平淡。據中介機構統計，今年1-8月深圳共成功出讓32宗地(不含深汕特別合作區地塊)，共計89.04億元，同比大減八成。

　　目前，受需求收入中樞下移及城市規劃影響，一線城市供應用地相對減少且供應土地多位于市郊。二三線城市雖然土地供應較多，但由于市場需求整體萎縮難以激發房地產開發企業興趣，土地流拍現象時常發生。據不完全統計，8月全國300個城市共推出土地2610宗，成交1531宗，流拍土地多達1079宗。其中，流拍的住宅用地有335宗。這些情況表明，當前絕大多數房地產開發企業對房地產市場預期整體趨向中性，經營也更加理性。考慮到我國經濟轉型陣痛和轉型壓力還要持續較長時期，房地產開發企業順周期經營傾向明顯抬頭。

　　房地產市場

　　整體趨向穩定

　　應該說本輪房地產市場回暖離不開政策面的支持與鼓勵。自去年11月22日起，央行已經累計5次降息，按照貸款100萬、20年還清、等額本息還款計算，5次降息后每個月可少還801元。今年3月30日，住建部等三部委將公積金貸款購買二套房的最低首付比例降至30%。8月28日，住建部、商務部、發改委等六部門聯合發文，放寬房地產市場外資準入門檻，外商投資房地產企業在辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯時，不再需要全部繳付注冊資本金；只要是符合資格的境外機構以及在中國境內工作、學習的境外個人就可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。8月31日，住建部再度松綁房貸政策，公積金貸款購買二套房最低首付比例降至20%。持續政策推動有助于提升政策執行效果，延長房地產市場交易活躍度，預期未來一段時間住宅交易繼續維持當前熱度。

　　但同時住宅市場明顯上升可能性也在減小。從市場預期分析，住宅市場不再可能出現集體看漲預期。即使是住宅市場出現回暖，也無法改變住宅市場區域結構矛盾。今年8月份，全國100個城市中有51個城市環比上漲，仍有49個城市環比下跌。從市場需求動力分析，由于住宅市場需求收入中樞下移，房價上漲對需求擠出效應明顯。一線城市嚴格控制人口無序增長，也將減少新增人口住宅需求。最近一段時間股票市場出現巨幅調整，相當多利用杠桿炒股的投資者損失慘重，不可能不對住宅市場產生影響。從市場供應結構分析，二手房交易規模遠遠超過新房，住房市場變現壓力增加，也將一定程度制約房價上漲，并影響到房地產開發企業的經營策略。從投資價值分析，盡管住宅不動產價值相對穩定，但因為不動產變現難度較大，整體流動性差，加上房價對收入和租金偏離過大，投資價值并不明顯。

　　這些情況表明，未來房地產市場大起大落可能性顯著下降。隨著政策刺激效應衰減，房地產市場也不會出現明顯調整，房地產市場發展趨向理性。

　　挖掘房地產業

　　穩增長的價值

　　穩定住房消費，是為了服務于穩定經濟增長。但在房地產數量型增長空間受限的情況下，房地產業需要進一步挖掘存量住房改善的價值空間。嚴格意義上分析，房地產業并不是只有新建住宅，為存量住宅居住品質提升的需求與服務，均可以納入房地產開發與建設的范圍。很多上世紀蓋的房子，特別是1990年前后新蓋的住宅，存在套內面積狹小，附帶衛生及水電工程建設落后，墻皮掉落，隔音效果差等問題。但因為還沒有危及到住宅居住質量，也沒有可能全部拆除重建。即使如此，因為住宅本身折舊和建筑構造落后，所以居民改善住房品質的愿望十分強烈，這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外立墻面、水電改造、停車位建設等等，都與原居民日常居住生活品質提高密切相關。此外，還有部分上世紀80年代建造的樓盤，經過近30年的物理與化學折舊，住宅安全與質量問題需要引起地方政府主管部門的高度關注。最近幾年，城鎮居民住宅樓倒塌的事件有增多趨勢，城市危房改造空間巨大。